隨著住房制度的進(jìn)一步改革與完善,隨著近年來商品房價格的持續(xù)走高,房產(chǎn)測量日益受到廣大的業(yè)主的重視。相關(guān)測量技術(shù)在旺盛市場需求的推動下得到了進(jìn)一步的快速發(fā)展。 

 

    房產(chǎn)測量作為對房屋面積進(jìn)行測算的具體形式,在當(dāng)前有著重要的意義。首先,房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。產(chǎn)測量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力,處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴(yán)密的科性,是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次,房產(chǎn)測量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料,通過對房屋自然狀況和權(quán)屬況的專業(yè)測量,弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況,從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分,也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此,房產(chǎn)測量是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用,城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后,房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房價格居高不下,部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主義主意,推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益,有利于維護(hù)正常的市場秩序。 

 

    房產(chǎn)測量隨著房屋價格的上漲而愈發(fā)廣受關(guān)注,因而在此意義上對房屋測量若干問題進(jìn)行研究具有重大的意義。 

 

    (一)共有建筑面積和公用建筑面積 

    共有建筑面積和公用建筑面積是在進(jìn)行房產(chǎn)測量時無法回避的問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術(shù)規(guī)范的規(guī)定:消費者購買的商品房建筑面積(銷售面積)為該商品房套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積之和;建設(shè)部建房[1995]517號文件也曾明確指出:商品房建筑面積由該商品房套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積兩部分組成。在此有必要對“共有”和“公用”進(jìn)行區(qū)分。“公用”是指兩個或兩個以上的人享有對某物的使用權(quán),而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定,享有對某物的財產(chǎn)權(quán),共有人對共有物有使用權(quán),收益權(quán)和處置權(quán),公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。

 

    (二)常見房產(chǎn)測量技術(shù) 

    房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展,目前常見的測量技術(shù)主要有: 

 

    (1)房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù) 

    數(shù)字化測圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息,通過計算機(jī)數(shù)據(jù)處理,再經(jīng)過圖形生成和編輯,獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖,最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備,繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用,數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動強(qiáng)度低、圖載信息多等特點。因此,數(shù)字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個主要發(fā)展方向。 

 

    (2)運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量的計算 

    房屋銷售面積計算比較復(fù)雜,一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算,用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程,房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時有發(fā)生。因此,一個科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計算具有巨大的進(jìn)步意義。 

 

    (3)GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用 

    GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術(shù),GPS技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性,實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接,使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確,并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準(zhǔn)確化。 

 

    幢是房產(chǎn)調(diào)查的基本單位,也是房產(chǎn)要素測量的基本單位,因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念進(jìn)行明確的區(qū)分具有重要的意義。“幢”區(qū)分的基本原則主要有: 

 

    (一)應(yīng)同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗收 

    理論上和實踐操作中,同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗收的,不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗收的項目將各自獨立,單獨成幢。 

 

    (二)地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體 

    作為同一幢樓,地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體,具體是指房屋的各個部分結(jié)構(gòu)相連,即各個部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨立分幢。 

 

    (三)房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人 

    根據(jù)有關(guān)規(guī)定:房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上,且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。 

 

    (四)有共同的共有共用設(shè)施 

    “幢”的劃分,對廣大產(chǎn)權(quán)人而言,最重要的是對共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎愕挠绊�。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設(shè)施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對共有建筑面積分?jǐn)傆嬎愕挠绊懣梢院雎圆挥嫛?nbsp;

    房產(chǎn)測量屬于房屋買賣及房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ),是權(quán)利人維護(hù)自身權(quán)益的前提和保障,因而加強(qiáng)房產(chǎn)測量研究具有重要意義。 

 

    參考文獻(xiàn): 

    [1]龔英亮:《對“共有建筑面積”和“公用建筑面積”的探討》,載《城市技術(shù)監(jiān)督》2002年第2期. 

    [2]李向明:《房產(chǎn)測量技術(shù)探討》,載《大眾科學(xué)》2007年第1期. 

    [3]張勇:《淺談房產(chǎn)測量中“幢”的劃分》,載《中國科技信息》2007年第15期. 

    [4]郭義:《留心面積誤差四要則》,載《北京房地產(chǎn)》2003年第4期.