大型商業(yè)項(xiàng)目的常規(guī)建筑要求 

   

一、承重要求

賣(mài)場(chǎng)區(qū)：500㎏/㎡

倉(cāng)庫(kù)及收貨區(qū)：1000㎏/㎡

辦公室：150-200㎏/㎡

一般百貨公司：350㎏/㎡

 

二、供電負(fù)荷的一般要求

商場(chǎng)照明：300KW（事故照明75 KW）

商場(chǎng)戶(hù)外照明：30 KW

冷凍壓縮機(jī)設(shè)備：250 KW（備用電250 KW）

生鮮設(shè)備：224 KW（備用62 KW）

商場(chǎng)空調(diào)通風(fēng)：650 KW

家電區(qū)插座：26 KW

美食廣場(chǎng)：86 KW（如肯德基、麥當(dāng)勞250 KW）

商場(chǎng)排水設(shè)備：10 KW

商場(chǎng)弱電電源：20 KW（備用電20 KW）

三、各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及配套設(shè)施之基本要求

商業(yè)形態(tài)、業(yè)種的分布規(guī)劃會(huì)影響購(gòu)物中心的局部規(guī)劃設(shè)計(jì)，也是購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng)、利潤(rùn)最大化的基本保障之一。購(gòu)物中心內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)戶(hù)較多，購(gòu)物中心必須將承擔(dān)租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，這樣也有利于購(gòu)物中心內(nèi)部個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)區(qū)域的建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)戶(hù)的要求相配套。

各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及配套設(shè)施之基本要求

業(yè)種

使用面積（㎡）

技術(shù)需求

其它

餐飲

特色餐飲

1000以上

上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位

營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，充足的停車(chē)位

咖啡廳

80-200

上下水、電力、廣告位

店鋪外面有環(huán)境幽雅的庭院，可將座位散出來(lái)，增加氣氛和吸引人流

西餐吧

300以上

上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位

酒吧

約200

上下水、電力

24小時(shí)營(yíng)業(yè)

服務(wù)配套行業(yè)

美容美發(fā)

150以上

上下水（冷、熱水）、電力

營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)

美體

500以上

上下水（冷、熱水）、電力

營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)

最好提供停車(chē)位

洗衣店

50-100

上下水、電力、房屋進(jìn)深

便利店

150-500

電力

小儲(chǔ)藏室，24小時(shí)營(yíng)業(yè)

藥店

100-200

電力、與同業(yè)相隔必須超過(guò)300米

24小時(shí)營(yíng)業(yè)

花店

10-30

上下水

銀行

100-1000

電力、獨(dú)立出入口、前面柜臺(tái)的營(yíng)業(yè)面積在100平方米以上

租買(mǎi)并舉，租賃年限需10年以上

彩擴(kuò)店

60

上下水、電力

彩擴(kuò)店

60

上下水、電力

精品店

服裝服飾、鞋帽、鐘表、化妝品等

100以上

電力

注：1、以上是各類(lèi)型業(yè)種商戶(hù)的基本需求，相關(guān)數(shù)據(jù)（如水、電、氣等的用量以及水下管的管徑等）要根據(jù)個(gè)別客戶(hù)及現(xiàn)場(chǎng)情況再做決定。

 2、很多主力店商家提出相對(duì)苛刻的建筑要求，從而帶給建設(shè)單位較大的建設(shè)成本投入，而在實(shí)際的招商談判過(guò)程中，并非沒(méi)有回旋的余地，這些商家首要考慮的是經(jīng)濟(jì)效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指標(biāo)外（如電力方面），在層高、柱距等方面商家亦會(huì)坐適當(dāng)讓步。

3、從嘉興項(xiàng)目當(dāng)前的地段看，如果地下一層作為超市，則層高設(shè)定在4.5～5米還是可以考慮的，以不超過(guò)5米為宜，并非一定要5.5米，適當(dāng)降低層高會(huì)有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)成本的控制。

大型超市基本建筑要求：

樓層層高：賣(mài)場(chǎng)凈高不小于5.5米，后倉(cāng)凈高不小于9米（看客戶(hù)具體不同要求）

柱距要求：柱網(wǎng)開(kāi)間10×10米  （9×9）

樓板載荷：

（賣(mài)場(chǎng)800公斤/平方米（生鮮800，以前一般要求500就好），后倉(cāng)1200公斤/平方米

卸貨區(qū)：

考慮2或3輛35噸集卡（1或2就夠了輛35噸集卡）和3-5輛小卡車(chē)滿(mǎn)載重量及回車(chē)空間

停車(chē)位（根據(jù)面積來(lái)）：500—700個(gè)汽車(chē)位（差不多）　800—1000個(gè)自行車(chē)位

貨梯：2部5噸貨梯（最好3部）

發(fā)電機(jī)容量：2400—3200KVA

建筑物長(zhǎng)寬比例：（商家一般要求10：8最好）10：7 （超市）或10：6

建筑占地面積：15000平方米以上

土地性質(zhì)：國(guó)有商業(yè)用地

消防：符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過(guò)驗(yàn)收

其他要求：供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位

百貨基本建筑要求：

樓層層高：賣(mài)場(chǎng)凈高3.6以上

柱距要求：柱網(wǎng)開(kāi)間9×9米

樓板載荷：500公斤/平方米

卸貨區(qū)：2-3輛小卡車(chē)滿(mǎn)載重量及回車(chē)空間

停車(chē)位(若與超市在一起，就可減少車(chē)位量)

貨梯（1大貨梯，1人梯挨著，總共2就好）

發(fā)電機(jī)容量：2400—3200KVA

建筑占地面積：一般8000-15000平方米  現(xiàn)在有的也8000-20000平方米

土地性質(zhì)：國(guó)有商業(yè)用地

消防：符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過(guò)驗(yàn)收

其他要求：供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位

代表性商業(yè)主力店的建筑要求：

A、百安居選址要求

 

一、 對(duì)商圈的要求

1、在項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)人口達(dá)40萬(wàn)以上； 

2、須臨近城市交通主干道或快速干道，至少雙向四車(chē)道，且無(wú)（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯阻隔為佳；

3、 商圈內(nèi)住宅及人口有快速增長(zhǎng)趨勢(shì)；

4、 項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車(chē)輛可以順利的進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)；

二、 對(duì)物業(yè)的要求

1、 物業(yè)縱深在50米以上，單層面積一萬(wàn)平方米左右；

2、 層高不低于10米，對(duì)于期樓的層高要求不低于12米，凈高在9米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）；

3、 樓板承重在1500KG/m2以上，對(duì)期樓的要求在2000KG/m2以上；

4、 柱間距要求10—12米以上；（廈門(mén)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的柱距是8米）

5、正門(mén)至少提供2個(gè)主出入口；

6、每層有電動(dòng)步道梯連接，地下車(chē)庫(kù)與商場(chǎng)之間有步道梯連接；

7、商場(chǎng)要有一定面積廣場(chǎng)。

三、 對(duì)停車(chē)場(chǎng)地的要求

1、 1000個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車(chē)位；

2、 必須為供貨商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車(chē)停車(chē)位； 

3、 商場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)要提供貨提供物專(zhuān)用車(chē)輛掉頭及轉(zhuǎn)彎的場(chǎng)地，40尺貨柜轉(zhuǎn)彎半徑18米；

四、 其它

1、 市政電源為雙回路或環(huán)網(wǎng)供電（或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式），總用電量應(yīng)滿(mǎn)足商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿(mǎn)足應(yīng)急照明、收銀臺(tái)、冷庫(kù)、冷柜、監(jiān)控、電腦主機(jī)等的用電需求，并提供供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng)、電表、變壓器、備用發(fā)電機(jī)、強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開(kāi)關(guān)箱；

2、 安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)；

3、 物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，并提供一定的免租期。

 

B、國(guó)美電器選址要求

 

隨著國(guó)美電器在全國(guó)的連鎖擴(kuò)張，在全國(guó)不同地區(qū)和級(jí)別的城市均需要符合開(kāi)設(shè)商場(chǎng)條件的商業(yè)物業(yè)。具體區(qū)域要求如下：

市場(chǎng)類(lèi)別

要求

開(kāi)店區(qū)位

店面規(guī)模

副省級(jí)以上城市

直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市

核心商圈

5000平米以上

區(qū)域商圈

4000平米以上

大型社區(qū)

3000平米以上

地級(jí)城市

市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力

商業(yè)中心

3000平米以上

縣級(jí)市場(chǎng)

江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市

內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先）

副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣

核心商圈核心位置

3000平米以上

國(guó)美電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下：

產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)

區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利

面積：3000平方米以上

樓層：從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓

廣場(chǎng)：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開(kāi)闊的停車(chē)場(chǎng)地和門(mén)前廣場(chǎng)

設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）

 

 

C、臺(tái)灣迪諾

 

有合法齊全的營(yíng)業(yè)牌照

經(jīng)營(yíng)面積：3000㎡—5000㎡

位置：位于購(gòu)物中心內(nèi)，有鼎盛的人氣

分布密度：一個(gè)城市一家

基本商場(chǎng)層高要求： 4m以上

其他：普通柱距

 

D、美國(guó)時(shí)代華納

 

層高：9米以上

數(shù)量：5廳以上；5—8個(gè)銀幕

座位：1000—1500個(gè)

造價(jià)：2000元/㎡

總投資：1000—2000萬(wàn)元

電梯：直達(dá)電梯

其他：有小賣(mài)部

 

E、新時(shí)代百貨

 

層高：4 m（凈高）

柱距：8.5×8.5 m

位置：繁華的路口或購(gòu)物中心內(nèi)

停車(chē)場(chǎng)：800個(gè)，最好有地上停車(chē)場(chǎng)

面積：15000～20000㎡

 

 

二、主流業(yè)態(tài)選址要求

一、連鎖快餐店

連鎖快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，設(shè)有中央廚房，其商品銷(xiāo)售流程與其他連鎖商業(yè)有所不同，管理經(jīng)營(yíng)難度高于其他連鎖業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)餐飲業(yè)。其與其他連鎖業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)餐飲的差異情況如下：

連鎖快餐店：原料→加工→配送→成品→銷(xiāo)售

其他連鎖業(yè)態(tài)：商品→配送→銷(xiāo)售

傳統(tǒng)餐飲業(yè)：原料→加工→成品→銷(xiāo)售

1、商圈選擇

客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車(chē)站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。

2、立店障礙

連鎖快餐業(yè)也屬餐飲業(yè)，需消防、環(huán)保、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門(mén)會(huì)審，離污染源10米之內(nèi)不得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無(wú)法排除，也會(huì)形成立店障礙。2002年起我國(guó)部分省市按《大氣污染防治法》規(guī)定：禁止在居住區(qū)或居住建筑內(nèi)立店。

3、建筑要求

框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。

4、面積要求

200~500平方米

5、租金承受

大眾化快餐店：2~4元（平方米·天）

消費(fèi)型快餐店：6~30元（平方米·天）

6、租期

一般不少于5年。

二、餐飲業(yè)

普通餐廳

1、商圈選擇

普通餐廳分為商務(wù)型和大眾型兩種餐廳類(lèi)型。商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷(xiāo)售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。

2、立店障礙

開(kāi)設(shè)餐廳須經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門(mén)會(huì)審后，方可頒照經(jīng)營(yíng)，周邊鄰居有異議而無(wú)法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開(kāi)污染源10米以上，對(duì)較大餐廳，消防部門(mén)會(huì)提出設(shè)置疏散通道要求。

商鋪門(mén)前有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化，以及直對(duì)大門(mén)的電線(xiàn)立桿均為選址所忌。

3、面積要求

大眾型餐廳80~200平方米，商務(wù)型餐廳150~10000平方米均可。

4、建筑要求

因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門(mén)、擋窗除外。餐廳門(mén)前須有相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。餐飲還應(yīng)具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道。

5、租金承受

低層為1.50元/（平方米·天）以上，視地段、商圈確定租價(jià)。樓上餐廳租金略低。

6、租期

一般不少于3年。

面館

1、商圈選擇

面館是中式普通快餐的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時(shí)間，滿(mǎn)足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過(guò)10人次的區(qū)域。

2、立店障礙

與餐廳相同。

3、面積要求

80~200平方米。

4、建筑要求

同餐廳

5、租金承受

2~5元/（平方米·天）

6、租期

2年以上。

 

火鍋店

火鍋店近十年來(lái)風(fēng)靡全國(guó)，其原因是由于交通便利，人口流動(dòng)管理放寬，各地飲食文化相融，飲食習(xí)慣互相影響。

1、商圈選擇

火鍋店是以大眾消費(fèi)為主的餐飲業(yè)態(tài)形式，選址于人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。

2、立店障礙

與餐廳相同。

3、建筑要求

框架式建筑，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。

4、面積要求

120~500平方米。

5、租金承受

視商圈、路段、位置而定，一般情況下不高于4元/（平方米·天）

6、租期

2年以上。

 

茶坊、酒吧、咖啡等

1、商圈選擇

消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動(dòng)機(jī)是休閑或是非正式的輕松談話(huà)，這與進(jìn)入其他餐飲業(yè)的動(dòng)機(jī)不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來(lái)吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。

2、立店障礙

開(kāi)設(shè)茶坊、酒吧、咖啡館須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門(mén)會(huì)審?fù)夥娇深C照經(jīng)營(yíng)，在噪音較大、鄰里投訴時(shí)，環(huán)保部門(mén)也會(huì)介入加以管理。酒吧屬于高檔消費(fèi)范圍，國(guó)家課以重稅，收取“消費(fèi)稅”，政府管理部門(mén)，包括規(guī)劃、治安、消防等部門(mén)加以嚴(yán)格審核。

3、建筑要求

茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來(lái)水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。

4、面積要求

50~400平方米。

5、租金承受

3~20元/（平方米·天）

6、租期

2年以上。

 

西點(diǎn)房、面包房

1、商圈選擇

各種商圈均可開(kāi)設(shè)。品牌企業(yè)往往開(kāi)設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。

2、立店障礙

同種業(yè)態(tài)。立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門(mén)會(huì)審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營(yíng)。

3、建筑要求

框架式結(jié)構(gòu)，層高不低于2.8米，門(mén)面寬度6米以上，櫥窗開(kāi)闊，離開(kāi)污染源10米以上。

4、面積要求

60~120平方米。

5、租金承受

知名企業(yè)可以承受10元/（平方米·天）以下租金，一般企業(yè)可以承受3~5元/（平方米·天）的租金。

6、租期

2年以上。

  

主題餐廳與酒吧

1、業(yè)態(tài)成因

在連鎖超市大規(guī)模發(fā)展之后，普通商品經(jīng)營(yíng)困難，許多商業(yè)投資者轉(zhuǎn)而投資餐飲服務(wù)業(yè)。餐飲服務(wù)業(yè)是個(gè)性化的商業(yè)業(yè)態(tài)（除連鎖快餐），切忌雷同化。在激烈競(jìng)爭(zhēng)中，該業(yè)態(tài)中的企業(yè)須以鮮明的特色來(lái)吸引特定的、固定的銷(xiāo)售對(duì)象。隨著生活水平、文化素養(yǎng)的提高，消費(fèi)群體也會(huì)呈現(xiàn)出個(gè)性化的需求。

主題餐飲業(yè)態(tài)是以特定喜好（文化、藝術(shù)、體育等）為主題揉合餐飲文化，形成餐飲企業(yè)獨(dú)特風(fēng)格、特點(diǎn)的一種業(yè)態(tài)，其銷(xiāo)售對(duì)象固定且消費(fèi)能力較強(qiáng)。

2、商圈選擇

文化、藝術(shù)類(lèi)主題餐廳可開(kāi)設(shè)在劇院、圖書(shū)館、公園、文化藝術(shù)故居；體育類(lèi)主題餐廳，可開(kāi)設(shè)在相關(guān)的體育場(chǎng)所附近。

3、建筑形式

與主題相關(guān)

4、面積

以設(shè)計(jì)特定對(duì)象的人群多少而定。