一、項目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

　　雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項目擱淺，也反應(yīng)出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高專業(yè)化要求認識不夠。

　　與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準。也就是說，一個大型商業(yè)項目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準的操作能力。

　　而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項目開發(fā)的操作模式�；�本上是開發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或為住宅開發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司

　　認識到大型商業(yè)地產(chǎn)項目對專業(yè)化水準的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負責招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準的項目論證是招商的短腿。

　　此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計出一個達到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)投資顧問與管理公司。

　　專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要

　　商業(yè)地步的開發(fā)設(shè)計同住宅項目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

　　而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。

　　另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟回報，以及項目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非�；钴S、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

　　大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運營上的巨大困難。

　　大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標，包括經(jīng)濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。

　　在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。

　　交通便利不僅是指絕對距離遠近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預(yù)期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

　　認知便利是指在局部區(qū)位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠距離（500米以外），中距離（200米以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

　　五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

　　在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

　　商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點。不同地域、不同經(jīng)濟條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

　　不同于普通獨立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項目中往往是必須重點研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計都完成之后上報時，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計全盤返工。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項目進行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當?shù)奈�引力，但其柱網(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

　　在商業(yè)運營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)�產(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。這方面有一個類似項目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設(shè)施項目，但其中包含了一大部分商業(yè)設(shè)施。最初的國際投標中標方案中，將商業(yè)設(shè)施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結(jié)構(gòu)常理，增加了很多技術(shù)問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經(jīng)過各方面專家的反復(fù)研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設(shè)計方案。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計師具有對商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗消費的新模式

　　隨著時代的進步，商業(yè)地產(chǎn)類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費方式發(fā)展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗消費模式。

　　商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗消費場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，應(yīng)成為矗立在當?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

　　在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進人與建筑及空間環(huán)境的互動。

　　空間尺度

　　不同的消費場所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要創(chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。

　　空間氣氛

　　體驗消費對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費是設(shè)計的重點，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。商業(yè)活動與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗消費場所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費體驗。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗場所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。

　　室內(nèi)外空間的結(jié)合

　　商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動又有向室外擴展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。

　　環(huán)境景觀

　　商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計和建筑設(shè)計必須是整體性的設(shè)計。

　　多元化的立面設(shè)計

　　商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計的基本出發(fā)點。

　　立面組合的多樣化

　　由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當復(fù)雜，各個組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風(fēng)格的選擇范圍相當廣闊，歐美傳統(tǒng)風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、本土風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格都可以考慮，但需要特別強調(diào)的是，即便整體風(fēng)格確定之后，各個局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計的大忌。立面風(fēng)格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗消費賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。

　　非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性

　　對于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設(shè)計中往往不受重視，產(chǎn)生的結(jié)果要么是缺乏人情味、缺乏商業(yè)氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴重影響建筑立面效果。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點不可或缺的組成部分。統(tǒng)一地對其進行整合設(shè)計，使之成為建筑的一部分，既能創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氛圍，也能保證建筑在日后經(jīng)營過程中的長期效果。

　　總之，以專業(yè)化的態(tài)度，借助專業(yè)化公司在商業(yè)項目操作各環(huán)節(jié)中的專長服務(wù)，是大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。