近幾年來，各地加快了舊城改造的步伐，使城市面貌、投資環(huán)境、工作環(huán)境和生活環(huán)境都得到了極大地改善。但由于城市里一些建筑物的拆遷、改造、翻建、重建和再開發(fā)，改變了其原有的形狀和高度，使周圍房地產(chǎn)的日照、通風、景觀和環(huán)境都不同程度地發(fā)生了相對變化，也引發(fā)了許多矛盾。在諸多問題中，建筑陰影對相鄰房地產(chǎn)日照所帶來的影響比較突出，因此本文僅就此問題進行分析和探討。

　　在舊城改造過程中，肯定新建建筑物要高于原有建筑物。新建建筑物的高度變化改變了原來的陰影長度和影響范圍，也就不同程度地影響了附近其他房地產(chǎn)的使用，同時也使其原來房地產(chǎn)的市場價值發(fā)生了變化。顯而易見，受到影響的房地產(chǎn)的相關當事人之間糾紛和訴訟是不可避免的，解決問題比較有效的辦法是給予一定的經(jīng)濟補償。但是該不該給予補償、如何量化權益的損失以及如何確定補償金額，已經(jīng)成為不可回避的課題。無論是法院還是仲裁機構，都希望房地產(chǎn)估價師能夠對此提供專業(yè)意見。

　　1建筑陰影引起的糾紛和有關的法律問題

　　針對建筑陰影影響日照所引起的糾紛，相關當事人各執(zhí)一詞。建設單位認為只要獲得規(guī)劃管理部門的批準就是合法建筑，不需要對任何人承擔補償義務；而被遮擋的房地產(chǎn)產(chǎn)權人則認為，只要權益受到損失就是侵權，就應該得到經(jīng)濟補償。

　　由于土地的稀缺度極高，為了節(jié)約用地和城市的發(fā)展，規(guī)劃管理部門不可能讓所有的建筑物互不遮擋。他們一般都是按照國家規(guī)范和有關規(guī)定的要求，控制新建筑物的高度和間距，把對周圍房屋的影響限制在允許值范圍之內(nèi)。但仍然有可能對周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生一定影響，給居民的利益帶來一定的損失。按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定：“住宅日照標準應符合表5.0.2-1規(guī)定（大于冬至日1小時），舊區(qū)改造可酌情降低，但不宜低于大寒日日照小于1小時的標準”。新增建筑物不符合這一標準肯定不能獲得批準，但符合這一標準并不意味沒有侵權。因為大寒日正常的可日照時間并不是1小時，以下是幾個城市日出和日落的時間表：

　　從上表可以看出大寒日各地可日照時間平均在10小時左右，如果掌握標準為日照1小時，實際上剝奪了居民90%的享受日照權利。

　　日光是維持人體正常生理機能不可缺失物質(zhì)，任何人都不能剝奪他人享受日照的權利。日光像空氣一樣都是人體所必須的，日光能促進維生素D3的生成，維生素D3能增強人體免疫功能，并在身體的許多變化過程中起催化劑的作用；日光能影響人的身高，因為太陽放射出來的紫外線，能使人體皮膚內(nèi)的脫氧膽固醇轉變?yōu)榫S生素D，這是人體內(nèi)所需維生素D的主要來源，而維生素D正是骨骼吸取和富集鈣的重要條件；日光能促進荷爾蒙的分泌，身體會得到很大的動力，人的大腦也變得清醒感情變得豐富，工作起來興致盎然內(nèi)心一片光明。人體對于陽光有一定的依賴性，享受日照是人最基本的權利，在處理相鄰關系時應該得到妥善解決。

　　《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”即將出臺的物權法也提到：“建造建筑物，應當與相鄰建筑物保持適當距離并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”因此影響相鄰建筑物采光和日照有悖《民法通則》，而且《民法通則》還明確指出給相鄰方造成損失的，應當賠償損失。但在現(xiàn)有的估價方法中，還不能直接計算出補償金額的大小。目前在解決因遮擋日照而引起糾紛的過程中，大多數(shù)是通過當事人協(xié)商或法官臆斷來確定補償金額，房地產(chǎn)估價師有必要尋找出科學的計算方法。

　　日光給人帶來的正面影響與日照的時間成正比，如：日光對人體身高的影響，北京地區(qū)年日照量約為2778.7小時，青年男子的平均身高為174.17厘米；廣州地區(qū)年日照量約為1945小時，青年男子的平均身高為168.83厘米；成都地區(qū)處于盆地，霧日又多，年日照量僅為1239.2小時，青年男子的平均身高為166.68厘米。因此，只要能夠量化建筑物遮擋日光時間，就可以計算權益損失量，進而推算出補償金額。但因為太陽高度角（太陽高度角為太陽方向與水平面的夾角）每天都在不斷地變化，建筑陰影所影響的范圍也是動態(tài)變化的。也就是說，建筑陰影每天對相鄰房地產(chǎn)影響的高度是不一樣的，受影響建筑物各層每年遮擋日照總時間也是不同的。這主要是因為太陽和地球相對位置每時每刻都在不斷地變化而形成的。所以要想解決補償金額的測算問題，就應研究天體運行的規(guī)律。

　　2從天體運行規(guī)律分析建筑陰影的變化規(guī)律

　　天體是宇宙各星體的通稱，而我們所要研究的僅僅是地球和太陽。建筑陰影的變化與地球和太陽運動的相對位置變化有關。為了便于定向，我們引進一個以地球為圓心的假想圓球——天球。如果把地球赤道面無限擴大則與天球相交于天赤道；如果把地球繞太陽公轉的軌跡擴大則與天球相交于黃道。天赤道與黃道兩個平面之間的夾角為23.26‘21“，兩個平面的焦點為春分點和秋分點；春分點和秋分點之間90.為夏至點和冬至點。兩個平面的夾角不會改變，而且地球和太陽永遠在黃道所形成的平面上運行。但是太陽赤緯（太陽直射點的緯度）卻在正負23.26’21”（即北南回歸線）之間不斷地變化。夏至時太陽赤緯為+23.26‘21“北回歸線以北的地區(qū)建筑陰影最短；而在冬至時太陽赤緯為-23.26’21”北半球的建筑陰影最長；每年都在周而復始地變化著，每個季度改變的角度為23.26‘21“。

　　另外，建筑陰影的長度也與該建筑物所處的位置有關，特別是與地理緯度有關，緯度越高陰影越長。陰影所影響的范圍與太陽方位角（太陽方位角為太陽方向的水平投影偏離南向的角度）或時角（入射陽光在地球赤道平面上的投影與當?shù)貢r間12點時、地中心連線在赤道平面上的投影之間的夾角，15./小時）有關。相互之間的關系如下式所示：

　　sinH=sinFsinC+cosFcosCcosT（公式1）

　　sinAcosH=sinTcosC（公式2）

　　H——太陽高度角

　　F——地理緯度

　　C——太陽赤緯

　　T——時角

　　A——太陽方位角

　　3建筑陰影影響日照時間計算

　　如前所述，相鄰房地產(chǎn)的相互影響取決于建筑陰影的長度，建筑陰影的長度取決于每天都在不斷變化太陽高度角。因此，必須掌握太陽高度角在一年中每天變化的規(guī)律，才能知道對相鄰建筑物總的影響。

　　3.1每天太陽高度角的確定

　　太陽高度角可以按照公式1計算，其中地理緯度和時角是固定不變的，可以根據(jù)建筑物的位置及相鄰建筑物的相對位置確定。但太陽赤緯是動態(tài)變化的，它決定了太陽高度角的變化。太陽赤緯可以用公式計算，即：

　　0.3723＋23.2567sinθ＋0.1149sin2θ－0.1712sin3θ－0.758cosθ＋0.3656cos2θ＋0.0201cos3θ

　　式中θ稱日角

　　θ=2πt／365.2422；t=N－N0

　　式中N為積日，所謂積日，就是日期在年內(nèi)的順序

　　N0=79.6764＋0.2422×（年份－1985）－INT〔（年份－1985）／4

　　太陽赤緯也可以從相關的對照表中查找，但有的表可能只有二十四個節(jié)氣的太陽赤緯。兩個節(jié)氣之間15天的太陽赤緯，可以在其中插值。雖然與實際情況有一定出入，但要求精度不高情況下是可以忽略的。

　　查表和計算都很繁瑣，比較省事的辦法是利用“日梭萬年歷”查找當?shù)孛刻焯�陽赤緯。互�?lián)網(wǎng)上有現(xiàn)成的軟件，可以隨便下載使用。

　　3.2對相鄰建筑影響高度

　　有了當?shù)孛刻焯�陽高度角，就可以計算每天建筑陰影對相鄰建筑影響的程度（即陰影所遮擋相鄰建筑的最高位置h1）。詳如圖1所示：

　　h=L*tgH

　�。ü�式3）

　　h1=h–L2*tgH

　　（公式4）

　　知道建筑陰影每天對相鄰房地產(chǎn)所影響的位置，就可以求出對相鄰建筑每一層樓每年所影響的天數(shù)。

　　3.3確定建筑陰影每天對相鄰建筑遮擋時間

　　建筑陰影每天對相鄰建筑遮擋時間取決于兩個相鄰建筑的距離，以及形成陰影建筑物的形狀。（詳見圖2）自被遮擋的窗口向形成陰影的建筑物引兩條射線，相交兩樓角于B、C，則BAC決定了遮擋陽光的時間。每天24小時，地球自轉360度，即每小時15……

　　該角度為15.時遮擋一小時，用15.

　　除該角度數(shù)其結果即為建筑陰影遮擋的時數(shù)。

　　再用每年建筑陰影遮擋相鄰建房地產(chǎn)某窗口天數(shù)，乘以每天遮擋時數(shù)，即可得知全年遮擋日照的時數(shù)。

　　4建筑陰影對相鄰建筑價格影響的程度

　　建筑陰影對相鄰建筑價格的影響的程度，由建筑陰影對相鄰建筑日照遮擋程度所決定。用建筑陰影全年遮擋日照時數(shù)除以當?shù)厝�年日照時間（各地日照時數(shù)測量也可以從有關資料中查找），再乘100%即為對相鄰建筑影響程度。

　　以上的討論解決了建筑陰影對相鄰房地產(chǎn)影響的程度，但還必須將其轉換成對價格的影響才能達到目的。解決這一問題有兩種方法：一種方法是利用市場法對房地產(chǎn)實物狀況調(diào)整，計算出建筑陰影影響房地產(chǎn)的價值。關于實物狀況調(diào)整有兩項關鍵問題，即評分和確權。評分可以按照建筑陰影對相鄰房地產(chǎn)影響程度確定（如果將沒有影響的情況定為100分，而建筑陰影影響日照的程度為10%，則有影響的情況為90分）。日照對房地產(chǎn)價格影響的權重可以通過許多方法確定（不在本文探討范圍之內(nèi)）。分數(shù)和權重一經(jīng)確定，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)隨即確定。另一種方法是進行市場實際情況調(diào)查，了解被遮擋房地產(chǎn)（或類似房地產(chǎn)）不同朝向的價格差異。因為朝東（或西）與朝南的窗口日照時間大約相差50%，只要通過調(diào)研知道其價格差，就可建立比例關系式計算出價格差異。

　　現(xiàn)代社會的各個學科領域沒有嚴格的界限，趨向于互相滲透交叉發(fā)展。房地產(chǎn)估價也沒必要墨守成規(guī)，可以借鑒其他學科領域成果解決估價實踐中的某些問題。