在一般意義上很難把房地產(chǎn)開發(fā)商與小偷混為一談。但是現(xiàn)實(shí)有時(shí)候卻又是那么奇怪,他們走到了一起,一起經(jīng)營著房地產(chǎn)開發(fā)這塊大蛋糕。既然能把開發(fā)商和小偷說到一塊,說白了就是他們都在偷。小偷一般偷的是錢和物,偶爾還有偷情的。那開發(fā)商偷的到底是什么呢?先拋開“稅”不說,答案是“面積”。
對于“偷面積”這一說法,相信做房地產(chǎn)的和做建筑設(shè)計(jì)特別是做住宅設(shè)計(jì)的甚至于各地的建設(shè)管理部門都不會(huì)覺得陌生。那么這個(gè)“偷面積”到底是怎么一回事呢?現(xiàn)在用一個(gè)純住宅項(xiàng)目來舉例說明,姑且把這個(gè)項(xiàng)目稱作“1㎡用地項(xiàng)目”。這個(gè)項(xiàng)目只有1㎡的用地,政府規(guī)定只能建3㎡建筑面積的住宅,開發(fā)商在報(bào)建時(shí)也是按3㎡建筑面積進(jìn)行報(bào)建,但待竣工驗(yàn)收后通過違章改建加建,使住宅實(shí)際建筑面積達(dá)到了4㎡。很明顯開發(fā)商“偷”了1㎡的建筑面積。開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位從住宅的方案設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)為竣工驗(yàn)收后如何更容易偷面積想好了方案。
下面我大概的闡述一下開發(fā)商“偷面積”的一般手法。各地的房屋建筑面積測繪規(guī)范里都有一些可以不用計(jì)算建筑面積或計(jì)算一半建筑面積的規(guī)定,而目前開發(fā)商正是主要利用了這些規(guī)定來進(jìn)行“偷面積”的 。例如層高<2.2m建筑空間不用計(jì)算建筑面積、室內(nèi)局部2層高的空間只要計(jì)算一層的建筑面積、普通凸窗和落地凸窗可以不用計(jì)算建筑面積、不封閉的陽臺(tái)建筑面積按其投影面積的一半計(jì)算,有些地方更是規(guī)定了雙層高陽臺(tái)不用計(jì)算建筑面積。利用“不封閉的陽臺(tái)建筑面積按其投影面積的一半計(jì)算”這規(guī)定開發(fā)商可以把陽臺(tái)設(shè)計(jì)得很大例如10㎡,等到竣工驗(yàn)收后再把陽臺(tái)封閉成一間房間或廳,通過這一方法可以偷5㎡;利用“雙層高陽臺(tái)不用計(jì)算建筑面積”這規(guī)定開發(fā)商可以在住宅內(nèi)設(shè)計(jì)一個(gè)雙層高陽臺(tái)例如面積也是10㎡,等到竣工驗(yàn)收后把雙層高陽臺(tái)封閉,而且在豎向再加建一層樓板,通過這一方法可以偷了20㎡;利用“室內(nèi)局部2層高的空間只要計(jì)算一層的建筑面積”這一條,開發(fā)商可以在室內(nèi)設(shè)計(jì)一個(gè)雙層高的空間,例如面積也是10㎡,等到竣工驗(yàn)收后,在雙層高空間上空加建一層樓板,這樣也可以偷10㎡;至于“層高<2.2m建筑空間不用計(jì)算建筑面積”這一條現(xiàn)在多用在別墅、多層和高層住宅的首層戶型,例如設(shè)計(jì)一個(gè)層高2.15米的地下室或半地下室,等到竣工驗(yàn)收后再往下多挖幾十厘米,這樣就能得到一個(gè)正常使用的空間了,通過這一招,可以輕松偷到幾十上百甚至更多的面積;利用落地凸窗和普通凸窗偷面積這一招用的最通常了,也不必多說,只不過現(xiàn)在有些地方限制了凸窗的高度,偷出來的面積凈高一般只有2M,已經(jīng)不太好用了。以上偷面積的方法中利用凸窗和單層陽臺(tái)以及層高<2.2M的建筑空間這3種方式去偷的算是比較含蓄的偷法,因?yàn)椴恍枰鎏嗟母膭?dòng);利用雙層高陽臺(tái)和室內(nèi)雙層高空間去偷的次之,畢竟需要增加一層樓板,而且雙層高陽臺(tái)封閉還會(huì)對外立面有很大的影響;現(xiàn)在還有利用天井來偷面積的方法(把以后要改成房間或廳的空間先留成一個(gè)凹槽狀的天井,竣工后再每層加建樓板)更是彪悍。這些偷面積的方法宅在住宅套內(nèi)還可以多種方法多個(gè)地方同時(shí)使用,這樣,60㎡1房1廳的住宅可以偷成90㎡3房2廳,80㎡2房2廳的可以偷成120㎡4房2廳等等,更有甚者,每套住宅偷得的面積能占該套住宅建筑面積的100%。
那到底開發(fā)商為什么要“偷面積”呢?是為了給購房者更多的實(shí)惠嗎?表面上看好像是,其實(shí)不然。其目的是“錢”。下面我們做詳細(xì)的分析。
在這里我們首先要向大家介紹一個(gè)政府規(guī)劃部門對一個(gè)項(xiàng)目建筑面積總量控制的指標(biāo)——“建筑容積率”。下面套用《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》(SZJG/T22-2006) 中建筑容積率的定義:在建設(shè)用地范圍內(nèi),所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。還是拿上面舉例用的“1㎡用地項(xiàng)目”來說吧,政府規(guī)定了這個(gè)項(xiàng)目的容積率是3,也就是這個(gè)項(xiàng)目地上部分只能建3㎡的建筑面積。這個(gè)容積率指標(biāo)與這塊地的總價(jià)有很大的關(guān)聯(lián),一般來說容積率越高,地價(jià)越高。假設(shè)開發(fā)商在這個(gè)項(xiàng)目買地花了9000元,每平方米建筑面積的建設(shè)成本是3000元。如果開發(fā)商老老實(shí)實(shí)的蓋樓,不用偷面積的伎倆,那這樓每平方米的成本價(jià)是(9000+3000×3)÷3=6000元/㎡,如果開發(fā)商偷了1㎡的建筑面積,那情況會(huì)怎樣呢?在這里假設(shè)這偷來的1㎡建筑面積由開發(fā)商加建完成,它的建設(shè)成本也是3000元/㎡(如果這偷來的1㎡建筑面積由購房者自己加建完成的話,開發(fā)商付出的成本為零),這時(shí)候每平方米的真實(shí)成本價(jià)是(9000+3000×4)÷4=5250元/㎡。但因?yàn)檎?guī)定只能建3㎡的建筑面積,房產(chǎn)證上也只能寫成3㎡,計(jì)算房子總價(jià)時(shí)也只能按這3㎡來計(jì)算,開發(fā)商在賣樓的時(shí)候會(huì)把這偷來的1㎡說成是贈(zèng)送了1㎡,這時(shí)候按3㎡(實(shí)際是4㎡)建筑面積折算出來的成本價(jià)是(9000+3000×4)÷3=7000元/㎡,看起來比沒偷面積時(shí)的成本價(jià)6000元/㎡貴。但其實(shí)這時(shí)候它的真實(shí)成本價(jià)5250/㎡元已經(jīng)比沒偷面積時(shí)的成本價(jià)6000元便宜了750元/㎡。這750元/㎡的利潤就被開發(fā)商獨(dú)吞或者由開發(fā)商和購房者瓜分了。我總結(jié)了一條公式來反映每平方米建筑面積的成本價(jià)與偷面積比例之間的關(guān)系:P=A÷(1+n%)D+B, 其中P代表每平方米建筑面積的成本價(jià),A代表地的總價(jià),B代表每平方米建筑面積的建設(shè)成本,D代表政府允許這塊地建設(shè)的建筑面積,n%代表偷得的建筑面積占政府允許建設(shè)的建筑面積的百分比(假設(shè)所偷來的面積的建設(shè)成本也為B)。由于A、B、D都是固定的,當(dāng)n%越大,P就越小,這也是現(xiàn)在開發(fā)商偷面積越來越厲害的原因。
從上面的公式可以看出,這偷面積的實(shí)質(zhì)偷的是地價(jià),也相當(dāng)于免費(fèi)的提高了土地的容積率。偷面積的最大受益方是開發(fā)商,購房者表面看起來好像占了點(diǎn)便宜,其實(shí)不然。受害方是政府、建筑設(shè)計(jì)單位、購房者以及整個(gè)社會(huì)。
首先開發(fā)商偷得這部分面積是不用付地價(jià)及其他費(fèi)用的,相當(dāng)于政府白白流失了財(cái)政收入。其次對于建筑設(shè)計(jì)單位來說,因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)是按建筑面積的多少來收取的,開發(fā)商要求做偷面積的方案難度比不偷面積時(shí)大得多,而一般這些偷的面積是沒辦法收取設(shè)計(jì)費(fèi)的。再次,對于購房者來說,表面上好像占了點(diǎn)便宜,但由于除了開發(fā)商自己沒有人會(huì)確切的清楚該房子的真實(shí)成本價(jià),因而購房者到底占了多少便宜,不清楚,況且房子作為一件使用年限差不多上百年的耐用品,加建的這一部分的安全性就值得懷疑了。另外這種偷面積的行為造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi),因?yàn)橥得娣e需要先通過竣工驗(yàn)收后才能偷,所以為了應(yīng)付竣工驗(yàn)收所砌的墻體等,在偷面積時(shí)都要拆除,本來一次可以澆好的樓板,為了偷面積,分成了兩次來澆,浪費(fèi)了人力和資源,污染了環(huán)境。對于社區(qū)配套來說,會(huì)帶來不少的壓力,例如一個(gè)房子報(bào)建時(shí)是2房居住3個(gè)人的,經(jīng)過偷面積變成4房了,居住人口由3個(gè)變成5個(gè)了,這樣整個(gè)小區(qū)累加起來人口的增加就是一個(gè)很大的數(shù)字,會(huì)造成社區(qū)配套滿足不了實(shí)際需求。
住宅建設(shè)是我國民生工程中的重要一環(huán),無論開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位都應(yīng)該以提高住宅的性能、改善住宅的居住環(huán)境、增加住宅的文化和精神內(nèi)涵等方面作為其主要目標(biāo)。而現(xiàn)在開發(fā)商把精力放在如何偷面積上面,在他們的要求下建筑設(shè)計(jì)單位為了生存,即使有多大的不愿意,也只能跟隨著開發(fā)商的腳步,把精力放在如何“偷面積”上面去。一個(gè)方案能否被開發(fā)商同意,很大程度上在于這個(gè)方案能否更容易偷更多面積上。設(shè)計(jì)的本意在這里被徹底的顛覆了。
“偷面積”這種現(xiàn)象的存在,在房價(jià)上行時(shí)助推了地價(jià)和房價(jià)的上漲,而現(xiàn)在成了開發(fā)商抵抗房價(jià)下行的藥方。“偷面積”這種現(xiàn)象的存在歪曲了房價(jià),歪曲了住宅的真實(shí)面積,同時(shí)也歪曲了社會(huì)的倫理道德,造成了更多社會(huì)的不公。
首先是造成道德法律上的不公。拿通常意義上的“小偷”來說,他們偷了一定數(shù)額的財(cái)物,是犯法的,但我們的開發(fā)商“偷面積”卻能安然無恙,而開發(fā)商偷得的利益卻比“小偷”大得多。在“偷面積”這種現(xiàn)象上,開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)單位、購房者是否犯法,值得大家深思,也值得我們的法律界人士研究。當(dāng)我們大部分人生活在這種偷來的面積里時(shí),我們的內(nèi)心是否有過不安。
其次是造成了多偷面積的開發(fā)商與少偷或不偷面積的開發(fā)商之間的不公平競爭。多偷面積的開發(fā)商,其住宅的每平方米的真實(shí)成本價(jià)比少偷或不偷面積的開發(fā)商低,會(huì)偷的開發(fā)商比不會(huì)偷的開發(fā)商賺錢。
再次是造成了普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房在設(shè)計(jì)與建造上的不公。有些地方在一個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目上限定了要有一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房,這些經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房由開發(fā)商建設(shè)并無償提供給政府,是非盈利部分,因而出現(xiàn)了開發(fā)商對于可以出售的商品房,用盡了偷面積的方法,但對于經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房,絕對不偷一點(diǎn)面積,即使是最常用的凸窗也不同意采用這種奇特的現(xiàn)象。
對于開發(fā)商“偷面積”的現(xiàn)象,制定面積測繪技術(shù)規(guī)范的部門以及相應(yīng)的執(zhí)法部門應(yīng)該深思。那些不用計(jì)算建筑面積以及計(jì)算一半建筑面積的規(guī)定是否還有存在的需要,也許當(dāng)初制定這些規(guī)定的時(shí)候是為了改善居住空間,但現(xiàn)在這些規(guī)定產(chǎn)生的效果已經(jīng)與初衷相去甚遠(yuǎn)了。希望我們的住宅設(shè)計(jì)和建設(shè)在全社會(huì)的共同努力下能夠盡快回到正常的軌道下,不要在“偷面積”這個(gè)誤區(qū)里越陷越深,因?yàn)樽≌吘故鞘俏覀兠恳粋(gè)人肉體和靈魂的居所,是一件大事。