開發(fā)商暴利過程一般是：制定圈地計劃、利用各種手段違規(guī)拿地、最低首付資金、取得可套取銀行貸款的土地手續(xù)、利用承建單位資金開發(fā)、制訂對策獲得抵押貸款、基本完成收益周期。他透露了購房買房的交易中很多“貓膩”，并告訴購房者該怎么防范。

　1、空手套“白狼”

一些本不是從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，或者以前是做裝飾業(yè)務(wù)的人，稍微了解了房地產(chǎn)方面的知識，知道其中的豐厚利潤，于是注冊一家房地產(chǎn)公司，然后掛著國有或合資的大牌子來掩人耳目。還有一種現(xiàn)象，個人所有或個人承包公司，掛靠在某大型公司的名下，建設(shè)資金完全靠購房者預(yù)付的購房款完成樓盤開發(fā)。

　　危害：這樣的公司往往在后期資金不足，無法按期將房子交付使用，購房者買了這樣的房子，將會麻煩不斷。

　　對策：購房者在購房前一定要摸清開發(fā)商的背景，查明其主管部門、注冊資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資格證書等情況。

      2、大打概念牌

      一些開發(fā)商為了吸引購房者，總要打出比實際情況好上幾倍的廣告，尤其是顧客關(guān)心的地段問題，往往要把自己開發(fā)的地段說得非常優(yōu)越；說交通便利，距離城市核心商圈僅多少多少站路，直令人心馳神往。

　　比如距離東湖若干千米遠，說有觀湖房，實際上就靠東湖一邊的幾個高層樓層看得見，80%的樓層看不到東湖；比如距離地鐵千把米，地鐵還是10多年以后的事情，廣告中吹噓地鐵從樓邊經(jīng)過。

　　危害：購房者若沖著廣告中注明的東西買房，很多都會大呼上當(dāng)。

　　對策：購房者不要受廣告誘惑，要進行實地考察�？梢缘絿�土部門了解城市的規(guī)劃，有些地段目前較偏，但隨著城市的發(fā)展，其繁華可能只是三兩年的時間；有的地段當(dāng)時確實很不錯，但未來可能拆遷，其優(yōu)勢不復(fù)存在。

  3、調(diào)高樓盤容積率

  開發(fā)商為了極大地發(fā)揮土地的效益，還千方百計地改變土地的用途。在這方面，開發(fā)商可運用的手法就更復(fù)雜了。

　　調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門制定有樓盤的容積率，而有“實力”的開發(fā)商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以多種理由把樓盤的容積率調(diào)高，按自己的意圖規(guī)劃，更改房屋間距與房屋高度的比例。還有，通過改變土地使用性質(zhì)等方法，達到將宅基地樓等變換成商住樓，以牟取暴利。

　　危害：按規(guī)定，房屋間距與房屋高度的最低比例是1比1，因為房子的間距直接影響著居室采光、通風(fēng)、視野和綠化，而有的房地產(chǎn)公司為減少成本、追求利潤，隨意縮小房子的間距，會給居住者帶來許多不便，同時房產(chǎn)內(nèi)在價值也相應(yīng)降低。購房者千萬要看清購房合同。　

　對策：對照購房合同，發(fā)現(xiàn)問題，立即找開發(fā)商理論，或者向開發(fā)辦舉報。

 　4、使用年限縮水

  按照有關(guān)法律，不同用途房屋的土地使用年限是不同的，一般商業(yè)用房的使用年限是40年，居民居住的年限是70年，其它如文化體育等用地的年限是50年。但有的開發(fā)商開發(fā)居住樓盤時，少拿10年、20年的使用時間，將土地的使用年限縮短，可對購房者說是70年，其目的是少交納國家土地出讓金。還有的開發(fā)商在銷售方式上混淆用途，比如推出的“商住兩用房”，開發(fā)商宣稱購得此類房既可以辦公，也可以用于個人居住。而這種兩用房如果在居住的過程中用于商業(yè)，就變相逃避了另外30年的國家土地出讓金的交納。

　　  危害：縮短使用時間年限，購房者會損失不少，因為自己會提前交納國家土地出讓金。

　  對策：一定要查看開發(fā)商的“五書”，或者到規(guī)劃部門、開發(fā)部門了解，樓盤的使用年限是否縮水。

  5、小紅旗的奧秘

 每個樓盤預(yù)售時都有銷控表，銷控表是售樓處張貼的樓盤銷售進展的信息表�？蓜e小看了這個普通的表，其實它的意味比較多�！　≠彿空呖粗幸惶啄媳蓖ㄍ�、臥室雙朝陽的房子，但銷控表卻會顯示該戶型的房子已經(jīng)售出。售樓小姐同時會一個勁兒向他推薦其他戶型較差的房子。

　　這其中的奧秘就出在銷控表的小紅旗上。其實，一般情況下，開盤沒幾天，或者還沒開盤，開發(fā)商就會人為地在銷控表上插上不少紅旗，以顯示樓盤銷售旺盛。其目的一是把那些比較好銷的主推經(jīng)典戶型“雪藏”，差一點的房源先處理掉，好的留到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時加價出售。二是贏利更多。開發(fā)商在開盤時，一般會把價格定得低一些，但通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，卻是高價格了。

　　當(dāng)然，售樓小姐會根據(jù)顧客的買房意愿、可接受的價格等因素，適時運用小紅旗戰(zhàn)術(shù)，適當(dāng)調(diào)整一些好的戶型出售。