【摘 要】：隨著世界進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò)時代，智能住宅小區(qū)將成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。其中，物業(yè)管理的智能化程度會直接影響小區(qū)的現(xiàn)代化運(yùn)行。但是，目前我國多數(shù)智能小區(qū)的物業(yè)管理還停留在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式上。本文通過分析智能住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的特征，提出相對于傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，智能住宅小區(qū)在物業(yè)管理中的不同之處以及存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決辦法。

【關(guān)鍵詞】：智能住宅小區(qū)；物業(yè)管理；系統(tǒng)集成；存在問題；解決方法

【Abstract】As the world enters the Information Age, smart residential area residential real estate market will be the future trend of development. Among them, the property management will directly affect the level of intelligence to run a modern district. But in China the most intelligent community of property management also remain in the traditional property management mode. By analyzing the smart residential district property management features, make the property relative to the traditional management model, smart residential area in the property management of differences and problems, and the corresponding solutions.

【Keywords】intelligent residential quarters;property management，system integration; Problems;Methods

一、引言

社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環(huán)境舒適化、安全化，由此也喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設(shè)中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。

所謂智能住宅小區(qū)是以住宅為平臺，兼?zhèn)浣ㄖ�、網(wǎng)絡(luò)通信、設(shè)備自動化、信息服務(wù)、集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理為一體為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。智能住宅小區(qū)是現(xiàn)代建筑技術(shù)與現(xiàn)代通信技術(shù)以及現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，其核心技術(shù)是小區(qū)的智能化系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)也稱小區(qū)的綜合信息管理系統(tǒng)，是由小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和小區(qū)綜合信息服務(wù)系統(tǒng)來支持實(shí)現(xiàn)的。它能夠?qū)崿F(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式，為住宅小區(qū)的業(yè)主和使用人提供高效率同時完善而多樣化的服務(wù)。

、  智能小區(qū)大致由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)組成。其中，物業(yè)管理系統(tǒng)是關(guān)系著整個住宅小區(qū)能否真正向著智能化方向的關(guān)鍵。智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是信息與網(wǎng)絡(luò)科技和自動化技術(shù)，將建筑智能化系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體的自動化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺。智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的組成十分龐大，一個智能小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)的建設(shè)，首先要有一個信息平臺，這個平臺包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和小區(qū)信息管理系統(tǒng)。然后在該平臺基礎(chǔ)上建立軟件管理系統(tǒng)，實(shí)行對小區(qū)物業(yè)各個方面的具體管理，同時與外界聯(lián)系，從而使得小區(qū)的管理更加高效、合理、職責(zé)分明。其基本的構(gòu)架可由下圖反映出

但是，目前不少智能小區(qū)缺少現(xiàn)代化的管理手段，只是將其先進(jìn)的硬件設(shè)備簡單地拼湊在一起，并未充分發(fā)揮出智能化系統(tǒng)的功效。為此，作為智能小區(qū)的管理者——物業(yè)管理公司應(yīng)該運(yùn)用現(xiàn)代化的物業(yè)信息管理系統(tǒng)，使物業(yè)的軟件與硬件相結(jié)合進(jìn)行有效的管理，使物業(yè)管理真正走向現(xiàn)代化、制度化與規(guī)范化，讓住戶切實(shí)感受其“智能”以及生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

二、智能小區(qū)物業(yè)管理的特征

正是由于智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)構(gòu)造的復(fù)雜性以及獨(dú)特性，使得智能小區(qū)物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理在管理模式上存在著很大的差別。智能小區(qū)物業(yè)管理的特征主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、各種智能化設(shè)備系統(tǒng)的自動監(jiān)控和集中遠(yuǎn)程管理。傳統(tǒng)的設(shè)備管理如設(shè)備運(yùn)行狀況監(jiān)測，只可能靠人工現(xiàn)場巡查、看護(hù)，而智能小區(qū)的物業(yè)管理只需在中央監(jiān)控室便可了解各種設(shè)備的運(yùn)行狀況，調(diào)節(jié)設(shè)備的運(yùn)行，并可根據(jù)設(shè)備自動報(bào)警信號顯示故障區(qū)，及時到位搶修，確保小區(qū)的設(shè)備正常運(yùn)行。

2、保安、消防、停車管理高度自動化。保安、消防、停車管理均是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，往往需占用大量

人力。而配備完善智能系統(tǒng)的智能小區(qū)可以實(shí)現(xiàn)保安、消防自動監(jiān)控，減少大量一線巡視人員。例如，停車管理方面，智能化的停車收費(fèi)系統(tǒng)可以做到自動識別月保還是臨保車輛，自動計(jì)時，收費(fèi)放行。

3、三表自動計(jì)量，各種收費(fèi)一卡通。智能抄表系統(tǒng)可以免去人工挨家挨戶上門抄表的繁瑣，實(shí)現(xiàn)多表數(shù)據(jù)自動采集、傳輸、計(jì)費(fèi)，配以一卡通系統(tǒng)又可以免去管理人員上門收費(fèi)或用戶到指定地點(diǎn)交費(fèi)的不便，住戶只需手持一卡通便可通過刷卡交費(fèi)。

4、智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化特征。傳統(tǒng)的物業(yè)管理是自成體系的獨(dú)立管理模式，可稱之為“信息孤島”。智能小區(qū)物業(yè)管理則是通過網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理信息的傳遞和交互。在住宅小區(qū)內(nèi)建立寬頻Internet內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，并實(shí)現(xiàn)與外部Internet的連接，通過與Internet的連接實(shí)現(xiàn)與其他小區(qū)之間的信息交流與互換，從而更方便快捷地學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方式，來改變自身在管理上存在的漏洞和不足，為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供更好的服務(wù)。

5、智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的信息動態(tài)化特征。這一特征也是智能住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)別傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的

主要特征。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式是采用依靠人工方式來采集有關(guān)物業(yè)管理的信息和數(shù)據(jù)資料。采集到的數(shù)據(jù)是靜態(tài)的、歷史的。這種管理模式既費(fèi)時又費(fèi)力，同時成本也高。智能小區(qū)的物業(yè)管理信息的采集是通過網(wǎng)絡(luò)，自動化地實(shí)現(xiàn)信息的采集和綜合、信息的分析和處理、信息的交換和共享。因此智能小區(qū)物業(yè)管理信息化的動態(tài)性特征，體現(xiàn)在信息采集的自動化、實(shí)時性和可靠性。

智能物業(yè)管理系統(tǒng)集成的原理

系統(tǒng)集成的模式要求各子系統(tǒng)輸出和輸入的信息格式有統(tǒng)一的約定．即要求各子系統(tǒng)有一個開放的界面或開放的接口，以保證系統(tǒng)對各種信息的統(tǒng)一處理。統(tǒng)一的軟件操作平臺界面和數(shù)據(jù)接口結(jié)合．形成高開放和兼容的硬件傳輸平臺，將現(xiàn)有的各種子系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一的接入和控市，則總體的硬件成本和軟件成本將會將至最低，其開放性、可靠性可擴(kuò)展性將達(dá)到最優(yōu)；將各子系統(tǒng)匯聚在一個中央平臺上，解決了因多個系統(tǒng)、多種平臺帶來的施工管理及應(yīng)用管理的諸多不便，使整個系統(tǒng)納入一個有效的、規(guī)范的，可靠的集成管理平臺上。

系統(tǒng)集成的方式是將信號的采集、傳輸和處理劃分成不同的層面或模塊．開發(fā)一系列的功能模塊與之兼容(如圖1所示)。各子系統(tǒng)的信息要能匯總到專用控器中．需要在專用控市l(wèi)J器中可適應(yīng)現(xiàn)行多種網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的功能模塊．是整個系統(tǒng)適應(yīng)絕大多數(shù)子系統(tǒng)產(chǎn)品 通過多種不同的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行傳輸。在統(tǒng)一的平臺上．用一套完整的結(jié)構(gòu)化的、開放的、可擴(kuò)充的軟件實(shí)施對各子系統(tǒng)的監(jiān)視、控制．以及完成對所有信息處理、有話、匯總統(tǒng)計(jì)等工作。

目前，我國很多小區(qū)的應(yīng)用系統(tǒng)方案采用總線或網(wǎng)絡(luò)的方式．但缺少和應(yīng)用層之間的聯(lián)接層。由于沒有統(tǒng)一的接口協(xié)議，各應(yīng)用系統(tǒng)的開發(fā)只能自成體系。因此．系統(tǒng)集成尚停留在一個較低的水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)．上海智能小區(qū)的智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中運(yùn)行良好的僅占20％；運(yùn)行不正常，但尚可使用的占45％，另有35％的系統(tǒng)干脆被棄置不用。這種現(xiàn)象固然由多種原因造成，其中．不合理的系統(tǒng)集成應(yīng)負(fù)很大責(zé)任。要提高系統(tǒng)集成度，應(yīng)把重點(diǎn)方在對應(yīng)用層之間的通道集成上。只有實(shí)現(xiàn)在最，的物理通道上傳輸盡可能多的信息，才能體現(xiàn)系統(tǒng)集成的意義。

三、智能小區(qū)物業(yè)管理方面存在的問題

分析上述智能小區(qū)在物業(yè)管理方面的特征，可以看出傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)智能小區(qū)在物業(yè)管理方面的要求，智能小區(qū)為物業(yè)管理提出了更多的新問題，其突出表現(xiàn)在以下的幾個方面：

1、智能住宅小區(qū)物業(yè)管理首先面對的問題就是大量設(shè)備的日常維護(hù)。由于智能小區(qū)物業(yè)管理的高科技化特征，使得其管理設(shè)備相對一般小區(qū)而言數(shù)量會更多，物業(yè)管理設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。智能建筑的設(shè)施管理日趨高性能、自動化、信息化及城市化聯(lián)網(wǎng)管理，所以在其壽命周期中運(yùn)行與管理的費(fèi)用約占壽命周期成本總費(fèi)用的85％以上。因此，維持設(shè)備的功能，確保設(shè)備的高效率，盡量減少設(shè)備的故障，都是發(fā)揮設(shè)備投資效益的重要環(huán)節(jié)。相對于普通住宅小區(qū)的設(shè)備維護(hù)，由于智能小區(qū)的物業(yè)設(shè)備工程量大，并且操作技術(shù)要求高，所以在日常的維護(hù)管理中就出現(xiàn)了重投資、輕維護(hù)的現(xiàn)象，對于智能小區(qū)的物業(yè)管理成效有很大影響。

2、節(jié)能問題。智能小區(qū)由于擁有大量的電子設(shè)備、高新技術(shù)設(shè)備，因此日常運(yùn)行中能源的消耗問題就隨之產(chǎn)

生，所以物業(yè)管理中節(jié)能問題處理的好壞對物業(yè)管理的服務(wù)成本有很大影響。但是在日常管理過程中，有些管理部門或管理人員并沒有真正重視節(jié)能管理，這必將對整個物業(yè)管理工作帶來不良的影響。

3、人才的配備問題。由于智能住宅小區(qū)的核心技術(shù)智能化系統(tǒng)大量地采用現(xiàn)代的通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)及控制技術(shù)，無論是工作性質(zhì)還是運(yùn)行管理都與傳統(tǒng)的機(jī)電設(shè)備有較大的差異。智能化系統(tǒng)的操作與運(yùn)行必須配備較高技術(shù)素質(zhì)的人員，除操作人員外，還應(yīng)有專業(yè)維護(hù)力量的支持。但是有不少領(lǐng)導(dǎo)與管理人員存在一些不切實(shí)際的觀念，認(rèn)為“智能化系統(tǒng)是高新技術(shù)的自動化產(chǎn)物，一旦建成，一切皆可自動進(jìn)行，可大大減少管理人員” 。正是由于這些片面的理解和錯誤的觀念，使許多從事智能建筑物業(yè)管理的企業(yè)不重視技術(shù)人才的引進(jìn)和使用，從而導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量低下。

4、信息資源的安全性問題。由于智能住宅小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化管理使得從傳統(tǒng)意義上的信息孤島進(jìn)化為公共運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)中的一分子，從而與外界的聯(lián)系更為緊密。同時隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷更新，出現(xiàn)了大量的電腦黑客，這就不得不考慮會出現(xiàn)電腦黑客侵入小區(qū)的管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的隱私。另外，在智能化條件下，工作人員的非法操作都會給系統(tǒng)的信息資源帶來意想不到的損害。因此如何防止智能小區(qū)業(yè)主信息資源遭到各種途徑的破壞、保護(hù)業(yè)主的隱私安全就成了一個重要問題。

三、智能小區(qū)物業(yè)管理問題的解決方法

隨著智能小區(qū)的迅速發(fā)展，與其相適應(yīng)的物業(yè)管理必須不斷改善自身存在的不足之處，使智能小區(qū)的物業(yè)管

理日趨成熟，從而為小區(qū)中的業(yè)主提供更高檔次的物業(yè)服務(wù)。針對上述的幾個突出問題，智能小區(qū)在物業(yè)管理方面應(yīng)做出的具體措施為：

l、對于智能小區(qū)設(shè)備維護(hù)的解決方法。智能小區(qū)物業(yè)設(shè)備的管理內(nèi)容不僅僅是普通住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)備管理的重復(fù)。智能住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)備大量地運(yùn)用了高科技產(chǎn)品，在日常的維護(hù)中如果簡單地重復(fù)普通小區(qū)物業(yè)設(shè)備管理的方法，那么只能是治標(biāo)不治本。智能小區(qū)在設(shè)備的日常維護(hù)中要著重強(qiáng)調(diào)以下幾個方面： (1)加強(qiáng)設(shè)備管理軟件系統(tǒng)的建設(shè)。智能小區(qū)管理平臺為小區(qū)中設(shè)備的管理系統(tǒng)提供了一個良好的建設(shè)平臺，通過信息平臺的建設(shè)，可以更好地監(jiān)督和檢查小區(qū)設(shè)備的使用情況，便于小區(qū)的物業(yè)設(shè)備進(jìn)行集中管理，并且高效地完成維護(hù)任務(wù)。(2)注重設(shè)備自身的軟件維護(hù)更新。如今科技的發(fā)展日新月異，要保證智能小區(qū)物業(yè)管理的智能化，必須時刻保證物業(yè)管理設(shè)備的先進(jìn)，其中重要的一環(huán)就是保證機(jī)器軟件設(shè)備的良好工作性能，做好軟件的維護(hù)和更新。

2．對于節(jié)能問題的處理方法。(1)制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作。設(shè)備在運(yùn)行過程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費(fèi)用的計(jì)劃，作出1—12月每個月的各類能源的耗用計(jì)劃及能源費(fèi)用的支出計(jì)劃。(2)采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施。在選用設(shè)備時，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運(yùn)行過程中一直處于最佳運(yùn)行工況和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。在節(jié)約用電方面，優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應(yīng)選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關(guān)控制應(yīng)采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。(3)加強(qiáng)節(jié)能管理工作。管理部門應(yīng)真正認(rèn)識到節(jié)能問題的嚴(yán)重性，從實(shí)質(zhì)上加強(qiáng)管理。

3、對于人才配備問題的解決方法。(1)對于智能小區(qū)物業(yè)管理人力資源的開發(fā)和管理首先要從選拔合適的人才開始。實(shí)踐證明，智能建筑的物業(yè)管理在運(yùn)作過程中涉及的知識面很寬，它涉及行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、法學(xué)等，還涉及到城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、土木工程學(xué)等多方面，因此，合理、正確選拔合適人才對智能小區(qū)物業(yè)管理很重要。在選拔人才的時候應(yīng)考慮企業(yè)現(xiàn)在以及將來的經(jīng)營與計(jì)劃，把握企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，保證以最佳人員實(shí)現(xiàn)組織的戰(zhàn)略和目標(biāo)。除了滿足企業(yè)目前的人才需要外，還要為將來企業(yè)運(yùn)作需要的管理人員做長遠(yuǎn)打算。(2)招聘合格人才之后還要進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)。培訓(xùn)是提高管理人員素質(zhì)的重要途徑。培訓(xùn)是一個改變員工現(xiàn)有的行為、知識和動機(jī)的系統(tǒng)工程，以使員工的特征符合工作要求。它的最終目的是促使企業(yè)的績效提高。

4、對于信息資源安全性問題的解決。智能小區(qū)物業(yè)管理中特別需要嚴(yán)格的內(nèi)部人員管理和信息資源合法性管理。在智能小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化管理中應(yīng)該在母系統(tǒng)中建立對子系統(tǒng)的監(jiān)督體系，一旦出現(xiàn)非法操作或錯誤操作這樣的情況，系統(tǒng)馬上發(fā)出警報(bào)，責(zé)令停止或糾正。另外，還可以在網(wǎng)絡(luò)化管理中在系統(tǒng)中采用口令、密碼、多重復(fù)核等技術(shù)監(jiān)視手段。在整個母系統(tǒng)內(nèi)信息共享的同時，也要防止非法入侵、竊聽窺視和非法拷貝等信息資源的被破壞或流失。

結(jié)語

近年來，隨著我國智能建筑 智能住宅小區(qū)的大量涌現(xiàn)．作為房地產(chǎn)售后服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理也開始采用自動化、信息化的現(xiàn)代管理手段。物業(yè)管理公司已不能再簡單沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代落后的管理模式．而應(yīng)秉承以人為本 的經(jīng)營原則，認(rèn)識到高新技術(shù)和全新的服務(wù)理念在保證智能小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中所起到的不可替代的作用．將小區(qū)智能化系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體化的自動化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺上。為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神的理想居住氛圍．進(jìn)而提高人們的精神文明素質(zhì)并展現(xiàn)當(dāng)代城市風(fēng)貌。

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