安全檢查是摸清房屋狀況不可缺少的一個步驟。根據(jù)實際情況來看，應(yīng)是每年進行一次房屋檢查，同時將檢查記錄表填好寫好，用以存入已建立好的房屋技術(shù)檔案之內(nèi)。如在檢查中發(fā)現(xiàn)危房房屋，檢查人應(yīng)做好記錄，并及時送交房屋所有人和居住戶，督促他們及其所在單位及時搶修，以排除危險和保障安全。

 

對于施工過程必須有方便的工作面而需要住戶給予密切配合時，這在事前應(yīng)妥善安排，并向住戶解釋清楚，做好他們的思想工作。在施工操作 規(guī)程中，應(yīng)盡可能地減少其影響面，縮短工期，文明施工，以免過多地增添住戶的麻煩。另外，即使是較大的維修和綜合維修工程，如能分段、分期施工的，應(yīng)該盡可能地分段、分期 安排施工。 

 

房屋經(jīng)查勘鑒定確定為危房之后，這離施工修繕還有一段時間，有些特別危險的房屋，為保證住戶和四鄰的安全，需要采取支頂加固的措施，以防萬一。還應(yīng)注意的是修繕施工前，須做好各方面的工作。諸如有些工程牽涉到水電線路、城市規(guī)劃、環(huán)保、市政設(shè)施、園林綠化等方面的問題，在房屋施工前，須將這些關(guān)系協(xié)調(diào)好、處理好，以免防礙施工。

 

二 房屋的修繕經(jīng)常性工作 

 

    房屋修繕是大量的經(jīng)常性的工作，其項目較多，涉及面廣，較為零星分散。其特點是修繕對象固定，施工作業(yè)流動，施工地點分散、工程地點狹小，施工機械利用率低。房屋修繕要遵循計劃、經(jīng)濟和適用的原則。要根據(jù)實際情況，制定合理的房屋修繕計劃；在房屋修繕過程中，節(jié)約與合理地使用財物，盡量做到少花錢，多修房；要從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進行養(yǎng)護維修，以適應(yīng)住戶在使用功能和質(zhì)量上的需要。

 

根據(jù)房屋不同的損壞程度，一般把修繕工程分為小修、中修、大修、翻修和綜合維修5類。凡是少量用工以及時修復(fù)使用過程中構(gòu)件，配件和設(shè)備正常的小損小壞，綜合平均費用為所管房屋現(xiàn)時總造價的1%以下，保持房屋原來完損等級為目的的預(yù)防性養(yǎng)護工程為小修工程；中修工程是指房屋少量部位已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下，仍保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程；大修工程是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，不需全部拆除，一次費用在該建 筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上的工程；翻修工程是指已失去修繕價值，需全部拆除，另行設(shè)計，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件進行改造的工程，翻修工程的費用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價；綜合維修工程是指成片多幢大樓，一次性應(yīng)修盡修其費用控制在該片建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上的工程。

 

三 房屋修繕的幾個重要部分

 

（1）結(jié)構(gòu)修繕 

 

①結(jié)構(gòu)修繕之磚砌體結(jié)構(gòu) 

 

     對于磚砌體結(jié)構(gòu)來講，損壞主要形式為墻體裂縫與腐蝕。磚砌體腐蝕。一般表現(xiàn)為墻面產(chǎn)生軟化、起皮、疏松和剝落等現(xiàn)象。這種破壞從表層逐漸向砌體深度發(fā)展，削弱墻體承受力，減低結(jié)構(gòu)強度，不僅影響房屋建筑的美觀，嚴重時還導(dǎo)致坍塌事故。磚砌體結(jié)構(gòu)的修理包括裂縫修理、墻面腐蝕的修理、局部拆除重砌。磚砌體裂縫的修理，一般都應(yīng)在裂縫穩(wěn)定后進行，否則即使進行了修補，裂縫將繼續(xù)發(fā)展。一般所采用的方法有水泥沙漿嵌縫法、塊體嵌補法、壓力灌漿法、一般抹灰、金屬網(wǎng)抹灰、一般噴漿、金屬網(wǎng)噴漿等。對腐蝕層清除，可用。

 

人工鑿除，以鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗干凈。對腐蝕嚴重已影響砌體強度的墻體應(yīng)做局部或全部更換。對腐蝕一般的墻面，可根據(jù)防腐要求，加抹水泥沙漿或改用瀝青混凝土等修復(fù)。對產(chǎn)生嚴重空鼓、歪閃、裂縫等現(xiàn)象，對安全產(chǎn)生影響者，可采用局部拆除重砌。

 

②結(jié)構(gòu)修繕之鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 

 

施工、使用和維護不當是混凝土產(chǎn)生缺陷的主要原因。如施工時水泥過期或標號不足、砂石含泥量大等都會造成混凝土疏松、強度等級的嚴重下降；混凝土澆搗不當或漏搗，水灰比選擇不合適，會造成嚴重的空洞、蜂窩、露筋、密實性差等；模板清理不干凈，拆模不當，會造成混凝土表面麻面、破損等；如果維護保養(yǎng)不好，使構(gòu)件遭到碰撞、超載、高溫及有害介質(zhì)侵蝕，也會導(dǎo)致混凝土掉角、露筋、疏松等缺陷。處理方法可以采用：麻面主要影響砼外觀，對于面積較大的部位修補。即將麻面部位用清水刷洗，充分濕潤后用潮濕的水泥抹平。

 

砼有小蜂窩，可先用水沖洗干凈，然后用1∶2或1∶2.5水泥砂漿修補，如果是大蜂窩，則先將松動的碎石和突出顆粒剔除，盡量形成喇叭口，外口大些，然后用清水沖洗干凈濕潤，再用高一級的細石砼搗實，加強養(yǎng)護。露筋治理方法：將外露鋼筋上的砼殘渣和鐵銹清理干凈，用水沖洗濕潤，再用1∶2或1∶2.5水泥砂漿抹壓平整，如露筋較深，將薄弱砼剔除，沖刷干凈濕潤，用高一級的細石砼搗實，認真養(yǎng)護。

 

（2）上下水管道的修繕 

 

根據(jù)故障現(xiàn)象、水管材料而采用不同的修復(fù)方法。上下水管道的主要故障包括管道破裂、腐蝕、防腐差、接頭損壞、接口搭接不實、管道堵塞、管道雜物等。 

 

上下水管道的維修人員，要對負責的上下水管道有全面的了解，巡回檢查各上下水井口，包括閥門井的封閉是否嚴實，以防異物落入井中，給修理工作造成麻煩。雨水井、污水井要定期清撈，確保雨、污水暢通；露天空間的管道，需定期進行檢查和涂刷防腐材料，以延長管道的使用壽命。一般來說鑄鐵管3年一次，鍍鋅管使用5年后2年一次。對一般的控制閥門每年至少進行一次維護，進行開關(guān)檢查，以防啟用時開不開或關(guān)不了，當閥門漆面受損時，應(yīng)涂刷防腐材料。

 

（3）門窗等的修繕 

 

①鋁合金門窗。鋁合金門窗主要是緊固部件松動、脫落；密封材料安裝不牢、老化、脫落；框扇變形等。采取的方法是矯正或更換，對于表面的污蝕應(yīng)定期擦試干凈；更換有損傷的密封材料，對于附件、螺絲的松動、脫落等，要及時擰緊、更換或重新裝配。

 

②木門窗。損壞情形主要是傾斜、下垂、彎曲翹曲、裂縫過大、走扇、腐朽、劈裂等，一般采用硬木楔恢復(fù)平直，加鐵三角拉結(jié)牢固，用矯正器矯正，部分更換合頁整形等。對于鋼 門窗而言，其損壞主要是安裝不牢固，框與墻間產(chǎn)生裂縫、配件丟失，未及時進行油漆防護或油漆時除銹不徹底。對松動門窗應(yīng)采用將錨固鐵腳的墻體鑿開，把鐵腳取出矯正，損壞的應(yīng)焊接好，然后用高標號水泥沙漿把鐵腳重新固定好；對扭曲或損壞嚴重的門窗扇，應(yīng)卸下進行矯正，焊接后再重新安裝，并定期進行油漆防護。 

 

總結(jié)：房屋修繕工程還包括樓地面工程、抹灰工程、油漆粉飾工程等的修繕，以及水暖電等設(shè)備工程、金屬構(gòu)件以及電動機、電梯、避雷、供配電等設(shè)備工程的修繕與治理。每一個環(huán)節(jié)都需要我們認真負責的完成。