【摘要】精裝修樓盤是商品房在未來的發(fā)展趨勢，它能夠規(guī)范裝飾裝修市場，降低環(huán)境污染的風險。本文對精裝修盤樓的優(yōu)點及裝飾裝修施工管理進行了分析。
【關鍵詞】精裝修；住宅樓；施工管理
精裝修樓盤符合國家提倡的綠色建筑“節(jié)材”的環(huán)保理念，土建和裝修統(tǒng)一設計和統(tǒng)一施工，事先統(tǒng)一進行建筑構件上的孔洞預留和裝修面層固定件的預埋，避免在裝修施工階段對已有建筑構件打鑿、穿孔，既減少了噪聲和建筑垃圾，又減少擾民，減少材料消耗。對于開發(fā)商來說，精裝修也具有提升項目的檔次、提升產品的附加值、拉開與其他競爭產品差異的意義。
1、精裝修樓住宅樓盤的概念
精裝修樓盤，顧名思義，就是房產在交付與客戶時，已完成內部的所有硬裝修。如完成了吊頂、墻面涂料或墻紙、地面地板或地磚、門扇、潔具、淋浴房或浴缸、窗簾、固定家俱、整體櫥柜、床及床頭柜、沙發(fā)、電視柜，空調、燈具，開關插座等等�？蛻羧胱r，僅需要配備部分家用電器（視開發(fā)商開發(fā)樓盤的定位而定，有些精裝修樓盤開發(fā)商配有家用電器）和日常的生活用品如：床上用品、洗滌用品、辦公用品等等即可入住。也就是我們常聽說的拎著皮箱住新房，省去了二次裝修的麻煩。
2、精裝修樓盤的優(yōu)點
和傳統(tǒng)的毛胚房相比，精裝修樓盤的優(yōu)勢是毛胚房所不能比似的。主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
2.1節(jié)約資源
精裝修樓盤通常工程量大，施工區(qū)域廣，可以充分發(fā)揮大工程的特點，相比家庭裝修，能節(jié)約材料、能源。比如個人裝修，完成工后多下來的邊角腳或小半桶沒漆可能就配不上用場。
2.2質量可靠
精裝修樓盤的大批量材料采購，開發(fā)商大都會對主要材料進行招投標。招投標即是一種優(yōu)勝劣汰的過程，這對規(guī)范市場，促進生產企業(yè)改進產品的質量，提高服務態(tài)度都有很大的幫助。
2.3周期短
假若一個大型樓盤交付后，由各家各戶自己裝修，那整個小區(qū)或建筑全部裝修完成可能需要3～5年的時間，甚至更長。而統(tǒng)一精裝修，施工工期將會控制在短短4～6個月。 種種跡像表明，推廣和普及精裝修是件利國利民的好措施。
3 、精裝修樓盤施工的前期準備工作
精裝修住宅項目開始實施之初，就需要做好前期的準備工作，強調嚴格的流程管理，要求參建工程的各方人員，包括甲方的項目管理人員、設計院各專業(yè)設計師、各工種施工單位，都要參與到精裝修樓盤項目的規(guī)范化管理中來。
4、 項目招標管理及施工單位選擇
4.1 項目招標管理
相對于其他建設工程，精裝修工程的標段劃分比較靈活，只要保證是相對封閉的區(qū)域即可，可以分棟，也可以在棟內分層。現(xiàn)場管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協(xié)調是精裝修施工管理的難點，因此在總、分包合同中需將各自工作范圍予以明確，將各項配合事項及費用細化，避免在工程實施過程中出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。尤其對于圖紙上不能清楚表達的施工要求一定要有完善的文字說明，以免出現(xiàn)歧義。
結合項目的工期規(guī)定施工單位各階段投入勞動力數(shù)量，并要求確定施工單位進場一周內提供詳細的節(jié)點計劃及組織架構表。詳細節(jié)點計劃應包括：人員進場計劃、材料定版及進場計劃、各階段施工時間等。其中主材定板建議在確定施工單位后馬上開始，使業(yè)主有充分的時間對主材進行比選。
4.2 施工單位選擇
一般來說，大的裝修公司既有設計隊伍又有施工隊伍，他們希望自己設計的方案由自己施工，這是往常的做法。但在實踐中，甲方逐步發(fā)現(xiàn)這種慣常做法的弊端：因為設計與施工是一家人，雙方可以直接溝通，結果造成房地產公司成為第三者，很容易受到蒙蔽。所以，現(xiàn)在房地產公司常常是將設計單位與施工單位分開，施工獨立招投標確定施工單位，抑或是直接委托房地產公司熟悉的施工隊來施工。
對于投標選擇的施工單位，房地產公司往往急于簽訂總包合同，要求施工單位在一定范圍內承擔風險， 這樣利于，房地產公司控制造價。對于，房地產公司直接選定的施工單位，有時簽訂合同較遲，這是因為在時間較緊的情況下，雙方預算人員所要完成的工作量太大，難以短時間內達成一致。往往邊干邊談價，甚至發(fā)展到等工程完成后直接決算，這需要雙方能夠建立起充分的相互信任。
5、精裝修樓盤裝飾裝修的施工管理
5.1 施工進場前現(xiàn)場協(xié)調
精裝修施工單位進場前，甲方的現(xiàn)場管理人員需要協(xié)調其與土建施工單位的相關事宜，協(xié)調場地移交。移交的現(xiàn)場必須嚴格按要按國家相關規(guī)范和合同要求的標準進行檢查，檢查的重點主要在以下幾個方面：①土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標高等；②對于精裝修施工容易破壞而對小業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等；③小業(yè)主收樓后投訴意見最多的滲漏問題，滲漏問題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會出現(xiàn)很多問題。
5.2 圖紙會審和設計交底
現(xiàn)場管理人員在正式開工實施之前，需要協(xié)同監(jiān)理召集施工進場動員大會、設計交底會議，由監(jiān)理單位會后形成相關會議紀要并送各方簽字確認。
單位由于審圖時間短， 圖紙會審不能完全解決問題， 許多問題是靠邊干、邊發(fā)現(xiàn)、邊解決。所以設計單位也必須全程密切配合。
5.3 施工進度管理
精裝修施工單位進場后，房地產公司現(xiàn)場管理人員應當組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來確定關鍵節(jié)點。精裝修施工單位根據(jù)關鍵節(jié)點深化后，排出精裝修的施工進度計劃，計劃要求明確泥水完工日期、木門進度安排、乳膠漆的工作安排、廚具及潔具進場及安裝時間。影響進度的主要因素包括以下方面：①土建移交場地遲；②垂直運輸?shù)男�；③精裝修單位的勞動力投入；④泥水及復雜的木作業(yè)的進度；⑤主要材料的供應。
5.4 施工過程質量管理
從目前中國的精裝修施工單位的市場來看，組織完善、資金實力較強的隊伍較少，因此施工過程中的管理特別重要�，F(xiàn)場應確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標段至少一層樣板層，每個戶型至少一間樣板房。每個勞務班組進場前必須進行現(xiàn)場交底，未進行交底的不能進場施工。針對小業(yè)主集中投訴的質量問題進行重點把控。
常見質量問題如下：①裂縫問題是非常常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質墻板裂縫、不同材質結合處的裂縫等等。②小業(yè)主比較關心的衛(wèi)生間、廚房尺寸等，一定要認真復核。③地面、墻身、門窗、櫥柜的表面可見的，涉及感觀的部位。施工樣板確定后，根據(jù)合同及規(guī)范確定好項目的質量標準，標準盡量予以量化，以方便現(xiàn)場控制。④滲漏問題，外墻、門窗、陽臺、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點關注，要做好試水實驗。
精裝修施工過程中的成品保護也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質量，而不重視成品保護，結果往往要花費相當大的精力和財力去處理后果。實際上，成本保護是精裝修施工管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質量的關鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。成本保護的基本原則是各工序空間上分開，時間上錯開，盡量減少多工作在同一區(qū)域同時作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進行檢查。
6、結語
隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化標準化進程的加快，精裝修樓盤將逐漸成為商品住宅市場的主導力量。精裝修住宅項目是一項非常復雜的工程，現(xiàn)階段的工程質量管理，主要依靠施工階段所進行的工程質量檢驗，沒有進行系統(tǒng)化的預防和管理。以高水準的專業(yè)室內設計和裝修，進行統(tǒng)一的完全精裝修，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質量體系管理，將是房地產公司選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質量，保障業(yè)主的合法權益。
【關鍵詞】精裝修；住宅樓；施工管理
精裝修樓盤符合國家提倡的綠色建筑“節(jié)材”的環(huán)保理念，土建和裝修統(tǒng)一設計和統(tǒng)一施工，事先統(tǒng)一進行建筑構件上的孔洞預留和裝修面層固定件的預埋，避免在裝修施工階段對已有建筑構件打鑿、穿孔，既減少了噪聲和建筑垃圾，又減少擾民，減少材料消耗。對于開發(fā)商來說，精裝修也具有提升項目的檔次、提升產品的附加值、拉開與其他競爭產品差異的意義。
1、精裝修樓住宅樓盤的概念
精裝修樓盤，顧名思義，就是房產在交付與客戶時，已完成內部的所有硬裝修。如完成了吊頂、墻面涂料或墻紙、地面地板或地磚、門扇、潔具、淋浴房或浴缸、窗簾、固定家俱、整體櫥柜、床及床頭柜、沙發(fā)、電視柜，空調、燈具，開關插座等等�？蛻羧胱r，僅需要配備部分家用電器（視開發(fā)商開發(fā)樓盤的定位而定，有些精裝修樓盤開發(fā)商配有家用電器）和日常的生活用品如：床上用品、洗滌用品、辦公用品等等即可入住。也就是我們常聽說的拎著皮箱住新房，省去了二次裝修的麻煩。
2、精裝修樓盤的優(yōu)點
和傳統(tǒng)的毛胚房相比，精裝修樓盤的優(yōu)勢是毛胚房所不能比似的。主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
2.1節(jié)約資源
精裝修樓盤通常工程量大，施工區(qū)域廣，可以充分發(fā)揮大工程的特點，相比家庭裝修，能節(jié)約材料、能源。比如個人裝修，完成工后多下來的邊角腳或小半桶沒漆可能就配不上用場。
2.2質量可靠
精裝修樓盤的大批量材料采購，開發(fā)商大都會對主要材料進行招投標。招投標即是一種優(yōu)勝劣汰的過程，這對規(guī)范市場，促進生產企業(yè)改進產品的質量，提高服務態(tài)度都有很大的幫助。
2.3周期短
假若一個大型樓盤交付后，由各家各戶自己裝修，那整個小區(qū)或建筑全部裝修完成可能需要3～5年的時間，甚至更長。而統(tǒng)一精裝修，施工工期將會控制在短短4～6個月。 種種跡像表明，推廣和普及精裝修是件利國利民的好措施。
3 、精裝修樓盤施工的前期準備工作
精裝修住宅項目開始實施之初，就需要做好前期的準備工作，強調嚴格的流程管理，要求參建工程的各方人員，包括甲方的項目管理人員、設計院各專業(yè)設計師、各工種施工單位，都要參與到精裝修樓盤項目的規(guī)范化管理中來。
4、 項目招標管理及施工單位選擇
4.1 項目招標管理
相對于其他建設工程，精裝修工程的標段劃分比較靈活，只要保證是相對封閉的區(qū)域即可，可以分棟，也可以在棟內分層。現(xiàn)場管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協(xié)調是精裝修施工管理的難點，因此在總、分包合同中需將各自工作范圍予以明確，將各項配合事項及費用細化，避免在工程實施過程中出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。尤其對于圖紙上不能清楚表達的施工要求一定要有完善的文字說明，以免出現(xiàn)歧義。
結合項目的工期規(guī)定施工單位各階段投入勞動力數(shù)量，并要求確定施工單位進場一周內提供詳細的節(jié)點計劃及組織架構表。詳細節(jié)點計劃應包括：人員進場計劃、材料定版及進場計劃、各階段施工時間等。其中主材定板建議在確定施工單位后馬上開始，使業(yè)主有充分的時間對主材進行比選。
4.2 施工單位選擇
一般來說，大的裝修公司既有設計隊伍又有施工隊伍，他們希望自己設計的方案由自己施工，這是往常的做法。但在實踐中，甲方逐步發(fā)現(xiàn)這種慣常做法的弊端：因為設計與施工是一家人，雙方可以直接溝通，結果造成房地產公司成為第三者，很容易受到蒙蔽。所以，現(xiàn)在房地產公司常常是將設計單位與施工單位分開，施工獨立招投標確定施工單位，抑或是直接委托房地產公司熟悉的施工隊來施工。
對于投標選擇的施工單位，房地產公司往往急于簽訂總包合同，要求施工單位在一定范圍內承擔風險， 這樣利于，房地產公司控制造價。對于，房地產公司直接選定的施工單位，有時簽訂合同較遲，這是因為在時間較緊的情況下，雙方預算人員所要完成的工作量太大，難以短時間內達成一致。往往邊干邊談價，甚至發(fā)展到等工程完成后直接決算，這需要雙方能夠建立起充分的相互信任。
5、精裝修樓盤裝飾裝修的施工管理
5.1 施工進場前現(xiàn)場協(xié)調
精裝修施工單位進場前，甲方的現(xiàn)場管理人員需要協(xié)調其與土建施工單位的相關事宜，協(xié)調場地移交。移交的現(xiàn)場必須嚴格按要按國家相關規(guī)范和合同要求的標準進行檢查，檢查的重點主要在以下幾個方面：①土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標高等；②對于精裝修施工容易破壞而對小業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等；③小業(yè)主收樓后投訴意見最多的滲漏問題，滲漏問題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會出現(xiàn)很多問題。
5.2 圖紙會審和設計交底
現(xiàn)場管理人員在正式開工實施之前，需要協(xié)同監(jiān)理召集施工進場動員大會、設計交底會議，由監(jiān)理單位會后形成相關會議紀要并送各方簽字確認。
單位由于審圖時間短， 圖紙會審不能完全解決問題， 許多問題是靠邊干、邊發(fā)現(xiàn)、邊解決。所以設計單位也必須全程密切配合。
5.3 施工進度管理
精裝修施工單位進場后，房地產公司現(xiàn)場管理人員應當組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來確定關鍵節(jié)點。精裝修施工單位根據(jù)關鍵節(jié)點深化后，排出精裝修的施工進度計劃，計劃要求明確泥水完工日期、木門進度安排、乳膠漆的工作安排、廚具及潔具進場及安裝時間。影響進度的主要因素包括以下方面：①土建移交場地遲；②垂直運輸?shù)男�；③精裝修單位的勞動力投入；④泥水及復雜的木作業(yè)的進度；⑤主要材料的供應。
5.4 施工過程質量管理
從目前中國的精裝修施工單位的市場來看，組織完善、資金實力較強的隊伍較少，因此施工過程中的管理特別重要�，F(xiàn)場應確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標段至少一層樣板層，每個戶型至少一間樣板房。每個勞務班組進場前必須進行現(xiàn)場交底，未進行交底的不能進場施工。針對小業(yè)主集中投訴的質量問題進行重點把控。
常見質量問題如下：①裂縫問題是非常常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質墻板裂縫、不同材質結合處的裂縫等等。②小業(yè)主比較關心的衛(wèi)生間、廚房尺寸等，一定要認真復核。③地面、墻身、門窗、櫥柜的表面可見的，涉及感觀的部位。施工樣板確定后，根據(jù)合同及規(guī)范確定好項目的質量標準，標準盡量予以量化，以方便現(xiàn)場控制。④滲漏問題，外墻、門窗、陽臺、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點關注，要做好試水實驗。
精裝修施工過程中的成品保護也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質量，而不重視成品保護，結果往往要花費相當大的精力和財力去處理后果。實際上，成本保護是精裝修施工管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質量的關鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。成本保護的基本原則是各工序空間上分開，時間上錯開，盡量減少多工作在同一區(qū)域同時作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進行檢查。
6、結語
隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化標準化進程的加快，精裝修樓盤將逐漸成為商品住宅市場的主導力量。精裝修住宅項目是一項非常復雜的工程，現(xiàn)階段的工程質量管理，主要依靠施工階段所進行的工程質量檢驗，沒有進行系統(tǒng)化的預防和管理。以高水準的專業(yè)室內設計和裝修，進行統(tǒng)一的完全精裝修，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質量體系管理，將是房地產公司選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質量，保障業(yè)主的合法權益。
