摘?要：本文通過對高級酒店和高檔辦公樓的內(nèi)部精裝修施工管理出發(fā)，探討如何通過建設(shè)項目中成本控制的事先控制之一即設(shè)備材料的合理選型選擇，成本控制的事中控制之一即實施階段的有效管理，以及事后控制之一即嚴(yán)格的驗收使用管理，使之達(dá)到既能滿足項目本身的銷售及使用要求又能對項目成本進(jìn)行有效合理控制。

　　關(guān)鍵詞：精裝修；成本控制；建筑

　　1前言

　　精裝修項目相比較土建及其它專業(yè)工程而言，其過程涉及的材料部品及相關(guān)分包配合的重要與密切程度、專業(yè)化程度、科技含量更高，加上其先天的不完善性，部分項目需要在邊施工邊設(shè)計中進(jìn)行，因而對其成本的過程控制要求也更高。從項目全面管理的角度分析，房地產(chǎn)項目的精裝修主要在以下幾個階段嚴(yán)格掌控才能落實真正意義上的成本控制，才能真正做到以相對較低的成本來達(dá)成較高性價比的精裝修成品房。

　　2項目策劃與決策階段

　　精裝修項目的策劃與決策階段也就是前期的成本控制，主要指前期的精裝修產(chǎn)品定位高低、裝飾風(fēng)格等方面問題的控制。按項目全面管理理論，此階段所確定的費(fèi)用約占精裝修項目成本的70%。由于策劃、決策階段的成果直接導(dǎo)致產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的優(yōu)劣，并直接影響今后精裝修成品房的定位銷售。因此項目前期決策的關(guān)鍵是要緊緊抓住目標(biāo)客戶的心理與目前市場同類型成品房的主流方向，避免走彎路，盡量做到從源頭控制精裝修成本。

　　3項目前期實施階段的成本控制

　　項目前期實施階段的成本控制主要體現(xiàn)在招標(biāo)過程及評標(biāo)過程的嚴(yán)格控制。經(jīng)過前期考察后遴選的施工單位應(yīng)處于同一梯隊，否則過于懸殊的報價會讓業(yè)主承擔(dān)較大的不可預(yù)知風(fēng)險。

　　目前施工單位習(xí)慣采用不平衡（風(fēng)險）報價法來投標(biāo)報價，此類方法對于后期地產(chǎn)公司的成本控制會有一定難度及不確定性。

　�。�1）不同檔次單位報價會非常懸殊，需結(jié)合項目的產(chǎn)品定位嚴(yán)加分析，尋找匹配度最高的施工單位。

　　（2）投標(biāo)單位采用常規(guī)材料報高價，特殊材料報低價：如，石膏板吊頂、墻面乳膠漆等常規(guī)的施工項目故意比正常報價抬高20%或以上；而把不太確定的石材、花飾、藝術(shù)飾件故意壓低單價，或投標(biāo)時送品質(zhì)相對較差的樣品，以備將來設(shè)計或業(yè)主自行調(diào)整。因為從項目實際運(yùn)作一般規(guī)律分析來看，石膏板吊頂、乳膠漆這些常規(guī)項目是不太會變更的，而那些具有特殊效果的關(guān)鍵部品、飾面材料極有可能通過其后期的雙向“公關(guān)活動”來達(dá)到修改或調(diào)整的目的，從而為其爭取最大利潤空間，給業(yè)主成本控制增加相當(dāng)難度。具體針對這種情況可以采取如下辦法解決：

　�、僭谠儤�(biāo)中要求投標(biāo)單位明示關(guān)鍵材料、部品投標(biāo)、樣品的供應(yīng)商、聯(lián)系電話及提供樣品的大幅面數(shù)碼照片或?qū)嶋H設(shè)計規(guī)格的樣品以備核查；

　　②采取在所有投標(biāo)單位中按最優(yōu)供樣單位統(tǒng)一調(diào)整，或以樣品與報價性價比最高的為基準(zhǔn)進(jìn)行報價調(diào)整比較，或詢標(biāo)時要其承諾當(dāng)其供應(yīng)的材料不符合業(yè)主要求時，施工單位按業(yè)主方提供的樣品采供，差價上浮率在25%以下時不作任何補(bǔ)差來進(jìn)行預(yù)先設(shè)防。

　�、鄢�比較易于管理的物資如空調(diào)、潔具類采購由業(yè)主自行落實外，其它材料業(yè)主可以安排指定合格供應(yīng)商，采取貼明點(diǎn)方式進(jìn)行單價調(diào)整；明點(diǎn)一律在報價書中預(yù)先投報，業(yè)主通過詢標(biāo)控制其“明點(diǎn)”在5%—20%這個范圍內(nèi)，這個范圍在目前裝飾行情中雙方比較易于接受。

　�、軐Σ缓侠淼膱髢r部分詢價時嚴(yán)格把控，堅決杜絕不平衡報價。

　�、荼M量按項目的重要程度選擇一定數(shù)量的匹配單位進(jìn)行投標(biāo)，以控制絕對品質(zhì)；對于預(yù)中標(biāo)擬承擔(dān)的項目經(jīng)理班子的綜合能力必須進(jìn)行考察，必要時可結(jié)合書面形式考察其理論與實際的綜合能力，以避免企業(yè)牌子很大具體承擔(dān)實施的管理者能力薄弱造成組織管理失效。

　　4施工過程階段的成本控制

　　施工過程實施控制的成本基本達(dá)到了項目總成本的90%以上，通過業(yè)主在實施過程中的努力還可以針對不同項目適度挖潛，以降低最終造價。

　　4.1?熟悉施工圖紙，對即將實施的項目有整體控制思路

　　突出重點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作上尋求降低造價的可行性方案，會同設(shè)計、監(jiān)理共同掌控；作為業(yè)主，一定得有自己的主見，避免盲從設(shè)計師。

　　4.2?加強(qiáng)工程的現(xiàn)場管理

　　業(yè)主應(yīng)要求施工單位增加精裝修項目實施過程的成品保護(hù)投入，特別在項目后期時段對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護(hù)。良好的成品保護(hù)可以大大降低交付后客戶的投訴率與返修率，節(jié)約保修的人力、物力成本。

　　另外還應(yīng)加強(qiáng)成品安裝后項目局部修整工作的監(jiān)督力度，避免邊“修復(fù)”邊“破壞”。如切實加強(qiáng)衛(wèi)生間的“滲”、廚房間“漏”的工作管理，項目參與各方應(yīng)嚴(yán)格控制防水施工過程的隱蔽工作，堅持一戶一驗，三次試驗，務(wù)必做到徹底杜絕滲漏隱患。

　　如加強(qiáng)各類電氣安裝管線的隱蔽資料收集整理，除在竣工圖中標(biāo)明外，每套精裝修房還必須建立管線走向的照片整理收集工作，要求做到隨竣工資料一并交付客戶。今后客戶可以依照隱蔽資料放心地在墻、頂、地進(jìn)行個性化裝飾而不用擔(dān)心對原隱蔽工程的破壞，從而間接地降低成本。

　　加強(qiáng)過程控制還要求監(jiān)理等單位必須經(jīng)常性地對原材料及部品件進(jìn)行施工前的嚴(yán)格掌控，由于目前市場的裝飾材料魚龍混雜，劣質(zhì)、不合格品幾乎占到了60%以上。常用的裝飾、安裝工程中使用的型鋼，如槽鋼、角鋼等，施工單位很多時候選用的是“不合格”鋼材，這種不合格主要是重量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，常見偏差在－18%以上。

　　5?結(jié)語

　　綜上所述，對精裝修項目的成本管理如能從項目策劃、決策階段，前期實施階段，施工過程這三個關(guān)鍵階段加以控制，成本控制的目的相對將會比較容易達(dá)到；實施三個關(guān)鍵階段進(jìn)行精裝修成本控制，也會使裝飾裝修行業(yè)的項目管理工作做得越來越好，對整個建筑行業(yè)的良性發(fā)展也會有一定的幫助。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1] 楊天佑,建筑裝飾工程施工[M].中國建筑工業(yè)出版社,2003.

　　[2] 建設(shè)部.建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)(GB50210-2001)[S],中國建筑工業(yè)出版社.