摘 要:在做什么事時(shí)我們都把安全放在第一位，所以智能小區(qū)的安全是最重要的。本文對(duì)智能小區(qū)與普通小區(qū)在安全方面的不同做了介紹，還有三網(wǎng)融合在智能小區(qū)中的應(yīng)用。當(dāng)然智能小區(qū)建成后在使用時(shí)會(huì)存在各種問(wèn)題，本文介紹了智能化小區(qū)管理存在的問(wèn)題如前期考慮不足，給后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)及服務(wù)管理造成不便。還有物業(yè)管理人員的知識(shí)技術(shù)水平低下等。本文還介紹了對(duì)智能小區(qū)的一些簡(jiǎn)單的優(yōu)化對(duì)策

關(guān)鍵詞：智能小區(qū)；物業(yè)管理系統(tǒng)；信息；安全

1 智能化小區(qū)及其管理

所謂智能化小區(qū)是以住宅為平臺(tái)，兼?zhèn)浣ㄖ�、網(wǎng)絡(luò)通信、設(shè)備自動(dòng)化、信息服務(wù)，集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理為一體，為住戶營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。[3]

智能化小區(qū)的管理是指在管理工作過(guò)程中，以現(xiàn)代先進(jìn)科學(xué)技術(shù)為手段，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的組織和對(duì)有效的管理，運(yùn)用智能化管理方式，實(shí)現(xiàn)管理工作過(guò)程的自動(dòng)化、智能化。[2]其中，管理系統(tǒng)是關(guān)系整個(gè)住宅小區(qū)能否真正向著智能化方向發(fā)展的關(guān)鍵組成部分。高新技術(shù)和全新的服務(wù)理念在保證智能小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中有不可替代的作用，將小區(qū)智能化系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體化的自動(dòng)化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺(tái)上。為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神的理想居住氛圍，進(jìn)而提高人們的精神文明素質(zhì)并展現(xiàn)當(dāng)代城市風(fēng)貌。依據(jù)國(guó)家相關(guān)制度和要求，目前我國(guó)居住小區(qū)智能化系統(tǒng)主要是通過(guò)安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)三大部分來(lái)實(shí)現(xiàn)其功能的。[11]其總體功能結(jié)構(gòu)。

居住小區(qū)智能化系統(tǒng)	安全防范子系統(tǒng)	住宅報(bào)警裝置
		周界防越報(bào)警裝置
		閉路電視監(jiān)控裝置
		訪客對(duì)講裝置
		電子巡查裝置

 

	管理與監(jiān)控子系統(tǒng)	自動(dòng)抄表裝置
		車輛出入與停車管理
		緊急廣播與背景音樂(lè)
		物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)
		設(shè)備監(jiān)控裝置
	通信網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)	電話網(wǎng)
		有線電視網(wǎng)
		寬帶接入網(wǎng)
		控制網(wǎng)
		家庭網(wǎng)

2、住宅小區(qū)智能化

通過(guò)綜合配置住宅區(qū)內(nèi)的各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型智能化住宅小區(qū)。[10]通常智能化大廈是“三A ”系統(tǒng)，普遍認(rèn)為智能化住宅小區(qū)也為“三A"系統(tǒng)，它們分別是：

1）安全自動(dòng)化（SAS）包括室內(nèi)防盜報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出人口控制系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、室外閉路電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室外的巡更簽到系統(tǒng)。

2）通訊自動(dòng)化（CAS）包括數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)、語(yǔ)言與傳真功能、有線電視、公用天線系統(tǒng)。

3）管理自動(dòng)化（MAS）包括水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、供水、供電設(shè)備管理系統(tǒng)、公共信息顯示系統(tǒng)。[7]

3安全自動(dòng)化系統(tǒng)

3.1室內(nèi)部分 

住戶室內(nèi)紅外線探頭、緊急救助、煤氣泄漏、門磁系統(tǒng)、所有信息連接到住戶室內(nèi)防盜智能控制主機(jī)。該主機(jī)負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析把分析結(jié)果傳送到控制中心、由控制中心電腦作處理。顯示及打印情況、通知值班人員及110報(bào)警中心；[9]其各部分組成功能如下：

1) 紅外線防盜探測(cè)器在住戶室內(nèi)每個(gè)入口及窗口安裝紅外線探測(cè)器，當(dāng)有人非法進(jìn)入時(shí)，紅外線探測(cè)器觸發(fā)報(bào)警，將信號(hào)傳送至室內(nèi)防盜主機(jī)，發(fā)出聲光信號(hào)，主機(jī)并將此信號(hào)送至小區(qū)控制中心，控制中心電子地圖，即顯示出哪一棟。哪一戶、哪間房發(fā)生何種類型報(bào)警，值班人員即可調(diào)度就近保安人員現(xiàn)場(chǎng)查詢及處理。
　　2) 煤氣泄漏報(bào)警及自動(dòng)關(guān)閉門系統(tǒng)在廚房和廁所各安裝一個(gè)煤氣泄漏報(bào)警器，一旦有煤氣泄漏，即觸發(fā)報(bào)警；一方面其自動(dòng)切斷煤氣供應(yīng)，另一方面如前述途徑通知中心控制室由控制室值班員作處理。
　　3) 消防報(bào)警系統(tǒng)。在客廳安裝煙感或溫感，當(dāng)住戶發(fā)生火災(zāi)時(shí)，觸發(fā)報(bào)警，并將信號(hào)傳送到報(bào)警中心。

4) 緊急救助系統(tǒng)。當(dāng)家中有緊急事情發(fā)生如生重病、有盜賊闖入，需要求助時(shí)，按緊急按鈕，家庭主機(jī)即將信號(hào)傳至控制中心，值班人員接報(bào)后即派人趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。

5) 門磁系統(tǒng)。在門框上邊中央位置安裝一對(duì)門磁，當(dāng)有人非法打開(kāi)大門時(shí)，即報(bào)警，主機(jī)即將信號(hào)傳至控制中心。

3.2室外部分

室外部分分下面幾個(gè)系統(tǒng)：

1) 小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)。在住宅小區(qū)出入口，主要路口及圍墻邊綠化帶、地面，地下停車場(chǎng)設(shè)有監(jiān)控?cái)z像機(jī)，在控制中心值班人員24小時(shí)監(jiān)視攝像機(jī)畫面，并可24小時(shí)錄像存儲(chǔ)，提供犯罪證據(jù)。[8]

2) 周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)。在圍墻段設(shè)周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)。當(dāng)有人非法越欄時(shí)，即報(bào)警，并觸發(fā)周界攝像機(jī)跟蹤攝相及錄相。

3) 保安巡更簽到系統(tǒng)。小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)立巡更簽到器，規(guī)定保安人員巡更路線及巡更時(shí)間，保安人員配帶簽到器巡邏，控制中心的電子地圖上就會(huì)顯示出所有保安人員（配簽到器的）所在位置。當(dāng)保安人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)巡邏，控制中心即發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)，中心即可查詢其位置，并用保安對(duì)講機(jī)聯(lián)絡(luò)。

4、智能小區(qū)的三網(wǎng)融合

三網(wǎng)融合是是指電信網(wǎng)、廣播電視網(wǎng)和計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)的這三大網(wǎng)絡(luò)相互滲透、互相兼容、并逐步整合成為全世界統(tǒng)一的信息通信網(wǎng)絡(luò)。[1]

光纖通信技術(shù)的發(fā)展，為綜合傳送；各種業(yè)務(wù)信息提供了必要的帶寬和傳輸高質(zhì)量，成為三網(wǎng)業(yè)務(wù)的理想平臺(tái)。軟件技術(shù)的發(fā)展使得三大網(wǎng)絡(luò)及其終端都通過(guò)軟件變更，最終支持各種用戶所需的特性、功能和業(yè)務(wù)。

“三網(wǎng)融合”的目：的是為了實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)資源的共享，避免低水平的重復(fù)建設(shè)，形成適應(yīng)性廣、容易維護(hù)、費(fèi)用低的高速帶寬的多媒體基礎(chǔ)平臺(tái)。這對(duì)智能建筑的發(fā)展向前推進(jìn)了一步 。在智能建筑中應(yīng)用不僅在建筑中提高了空間的利用率，還提高了信息傳送量和速率。且在這方面有很大的發(fā)展空間。

5、智能化小區(qū)管理存在的問(wèn)題

智能化小區(qū)的物業(yè)管理必須要符合國(guó)情，在智能化大潮中，建筑智能化成了首要的目標(biāo)，人們似乎陷入了工業(yè)技術(shù)文明的誤區(qū)，為智能而智能，忘記了建筑的本身是“以人為本”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)完成后，是向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)交，并不考慮后期維護(hù)工作，所以前期考慮不足，給后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)及服務(wù)管理造成不便。目前我國(guó)物業(yè)管理人員技術(shù)能力不強(qiáng)，運(yùn)行智能化系統(tǒng)有一定的困難。[6]因此，建設(shè)有中國(guó)特色的智能化住宅小區(qū)，一方面可以降低建設(shè)成本，另一方面也便于物業(yè)管理公司管理小區(qū)，住戶也可以實(shí)實(shí)在在的得到物有所值的服務(wù)。另外，智能化住宅小區(qū)暫時(shí)對(duì)大多數(shù)人來(lái)講還是一個(gè)新事物，但是，隨著時(shí)代的發(fā)展，它將在人們生活中尤其是在選擇住宅時(shí)是一個(gè)無(wú)法回避的話題。我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理目前存在諸多問(wèn)題。我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理能否持續(xù)健康的發(fā)展，能否在國(guó)際市場(chǎng)克爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席之地，關(guān)鍵在于這些問(wèn)題能否被妥善地解決。而解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵，在于透徹地分析這些問(wèn)題找出對(duì)我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理的效果起到關(guān)鍵作用的問(wèn)題，并以此為突破口有序地解決。目前，在智能建筑建設(shè)、運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)了片面追求技術(shù)指標(biāo)，忽視系統(tǒng)與設(shè)施的管理，管理水平低下、管理方法失當(dāng)而導(dǎo)致建筑物智能化系統(tǒng)功能下降、部分失靈，甚至整體癱瘓的嚴(yán)重問(wèn)題。[5]因此，堅(jiān)持智能系統(tǒng)整體適應(yīng)性的原則，加強(qiáng)智能建筑物業(yè)管理，注重實(shí)際運(yùn)行效果，提高投資效益已經(jīng)引起人們廣泛地關(guān)注。

5.1 技術(shù)和人才問(wèn)題

物業(yè)管理向來(lái)屬于第三產(chǎn)業(yè)中吸收過(guò)剩勞動(dòng)力的行業(yè)，除極少數(shù)專業(yè)人員外，大部分工種均需要一般學(xué)歷的人員擔(dān)任。而商業(yè)智能化樓宇需要的管理人員既要懂電腦會(huì)英語(yǔ)又要懂管理，培訓(xùn)的目的主要是如何使用設(shè)備，而不是簡(jiǎn)單的經(jīng)驗(yàn)傳授。普通的保安、車庫(kù)管理員也要在電腦前工作，所以“白領(lǐng)化”、“知識(shí)化”的趨勢(shì)日趨明顯。智能商業(yè)建筑給物業(yè)管理所帶來(lái)的是工作效率的革命。所以說(shuō)，我國(guó)對(duì)從事智能建筑物業(yè)管理方面的人才培養(yǎng)工作已迫在眉睫，物業(yè)管理人員隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平有待進(jìn)一步提高和加強(qiáng)。

5.2 政策與法規(guī)問(wèn)題

智能化小區(qū)的發(fā)展除了要有發(fā)達(dá)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)外，還需要完善的法律體系、稅收體系及便利的銀行支付體系與之相配套。目前，我國(guó)尚無(wú)針對(duì)網(wǎng)絡(luò)規(guī)范和網(wǎng)絡(luò)犯罪的法律；我國(guó)的稅收和征稅體系不完善。由于這些社會(huì)軟件不配套，智能化小區(qū)的普及還需要一段時(shí)間的磨合。

5.3 市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)范的問(wèn)題

智能化小區(qū)建設(shè)過(guò)程中將涉及到小區(qū)布線的產(chǎn)權(quán)歸屬、利益分配等問(wèn)題，并且會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的不規(guī)范運(yùn)作，甚至出現(xiàn)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的混亂局面。因此，為小區(qū)智能化建設(shè)制定一套“游戲規(guī)則”是當(dāng)前刻不容緩的任務(wù)，其所制定的政策法規(guī)包括小區(qū)智能化配置的標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)智能化建設(shè)和運(yùn)行的資產(chǎn)籌集與使用方法、小區(qū)布線的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題、信息服務(wù)業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及各職能部門對(duì)小區(qū)智能化建設(shè)的支持政策等。

6優(yōu)化我國(guó)智能化小區(qū)的對(duì)策

住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢(shì)所趨，有著廣闊的發(fā)展前景。智能小區(qū)中智能技術(shù)所帶來(lái)的服務(wù)理念及模式是在其運(yùn)營(yíng)過(guò)程中體現(xiàn)出來(lái)的，最終是通過(guò)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)的。因而，物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響到智能小區(qū)的智能化效果，優(yōu)化物業(yè)管理至關(guān)重要。智能化系統(tǒng)不可避免地會(huì)產(chǎn)生故障和問(wèn)題，如何結(jié)合智能化系統(tǒng)的技術(shù)特點(diǎn)和運(yùn)行要求，事先預(yù)計(jì)可能發(fā)生的各種內(nèi)部、外界的問(wèn)題，把故障消除在萌芽狀態(tài)，減少運(yùn)行中斷，是智能建筑物業(yè)管理優(yōu)化的主要目標(biāo)。

針對(duì)智能化系統(tǒng)精細(xì)化、持續(xù)性運(yùn)行要求，優(yōu)化智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的思路是化被動(dòng)為主動(dòng)、變無(wú)序?yàn)橛行�。�?duì)智能化系統(tǒng)本身而言，在正常運(yùn)行中最容易出現(xiàn)的智能建筑問(wèn)題是末端傳感器和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的老化。物業(yè)管理的主動(dòng)性集中體現(xiàn)在如何把這些因老化產(chǎn)生的故障從事后維護(hù)轉(zhuǎn)變?yōu)槭孪缺ｐB(yǎng)。在一切可能出現(xiàn)或還未出現(xiàn)故障的時(shí)候或地方及時(shí)給予維護(hù)和排除，這就需要有一個(gè)完善的維護(hù)計(jì)劃和維護(hù)對(duì)策。[2]

7 結(jié)束語(yǔ)

智能化建筑是一個(gè)不斷發(fā)展完善的高新技術(shù)結(jié)晶，而智能化建筑的物業(yè)管理也應(yīng)隨智能化的發(fā)展建立起一套較為完整的管理體系，只有通過(guò)智能化小區(qū)的管理，才能真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值，提升小區(qū)物業(yè)管理的形象，也能為小區(qū)居民提供全方位的信息服務(wù)，居民才能感受到住宅與住宅小區(qū)的智能化，也才能感受到生活的便利、舒適與安全。通過(guò)智能化的發(fā)展建立起一套較為完整的管理體系，促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使我國(guó)的物業(yè)管理水準(zhǔn)向國(guó)際化、特色化的方向發(fā)展。

   

參考文獻(xiàn)

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