最重要的事是要懂得，土地利用規(guī)劃的實施不應(yīng)被看成是與土地利用的功能相分離的活動。在開始只想制訂土地利用規(guī)劃，以后才考慮如何能實現(xiàn)規(guī)劃，這種做法是錯誤的。正如上面提到選擇標(biāo)準(zhǔn)時所指出的，在選擇最佳土地利用規(guī)劃方案方面，應(yīng)該采用的壓倒一切的標(biāo)準(zhǔn)是實現(xiàn)規(guī)劃的能力。因此，在制訂規(guī)劃時，最重要的是要考慮到各種有利于或可能有利于使規(guī)劃成為現(xiàn)實的方法。  
　　另一要點是，沒有一個土地利用規(guī)劃是一步實現(xiàn)的。只有通過決策者們一天一天和一年一年的努力才實現(xiàn)規(guī)劃。所以，土地利用規(guī)劃應(yīng)該是逐步實現(xiàn)的。決策者們要善于切實地處理各種經(jīng)常性的事情，如延長下水管線，開辟或封閉某條街道，批準(zhǔn)供出售而細分的小塊土地，或?qū)徟�再區(qū)劃的申請。廣義地說，有四種實現(xiàn)規(guī)劃的手段(或方法)：  
　　1.公共設(shè)施的準(zhǔn)備。這方面主要是通過公共工程改善計劃，以及通過保護或預(yù)先獲得公共用地和通行權(quán)(Rights－of－way)；  
　　2.各種建設(shè)法規(guī)。區(qū)劃條例、土地細分規(guī)則和其它建設(shè)法規(guī)可以保證私人的開發(fā)遵守一定的規(guī)范，并被安排在和土地利用規(guī)劃相一致的地區(qū)；  
　　3.勸導(dǎo)、領(lǐng)導(dǎo)能力和協(xié)作。盡管這些手段比公共工程改進計劃和建設(shè)法規(guī)等手段更顯得非正規(guī)些，但這些手段對于私人開發(fā)商以及各種公共機構(gòu)和部門在決策形成過程中，能十分有效地查明計劃、日期、圖紙和資料，以及研究社區(qū)的發(fā)展和建設(shè)；  
　　4.土地利用規(guī)劃。由于使規(guī)劃能保持現(xiàn)實性和跟上時代，規(guī)劃就不斷引導(dǎo)公共機構(gòu)和私人的決策，所以土地利用規(guī)劃本身確實能成為實現(xiàn)自己的政策和建議的工具。當(dāng)然，一方面要定期地檢查、修訂和重新通過規(guī)劃；另一方面，要在規(guī)劃和執(zhí)行規(guī)劃的實施手段之間建立持續(xù)的聯(lián)系。  
　　對于上述第一和第二種方法，將在下面加以詳細敘述。  
　　1.制訂公共工程改善計劃  
　　公共工程改善計劃習(xí)慣于把土地利用規(guī)劃的長期或一般的建設(shè)，和在公共設(shè)施建設(shè)中涉及的短期的、特別的決定聯(lián)系起來。通過地方政府和公共機構(gòu)的協(xié)作，才能安排排水和供水系統(tǒng)、道路、學(xué)校及其他公共設(shè)施的類型、容量、時間的選擇和位置，在某種程度上，這種安排會符合土地利用規(guī)劃所提出的土地發(fā)展模式的要求。  
　　制訂公共工程改善計劃，是在各個不同部門和機構(gòu)中進行協(xié)調(diào)和確定優(yōu)先次序的一種正規(guī)的方法。它的任務(wù)是：每年要編制一個打算改善公共工程的五年計劃表，這個表要說明將改善哪些公共工程(如道路和下水道)，這些公共工程的建設(shè)地點、設(shè)計的容量、建設(shè)的時間以及如何籌措資金。  
　　2.各種建設(shè)法規(guī)  
　　(1)區(qū)劃條例與實施土地規(guī)劃有關(guān)的最一般的法規(guī)類型是區(qū)劃條例(Zoning　ordinance)。傳統(tǒng)的區(qū)劃條例包括一張圖(或一組圖)和文本。這張圖把社區(qū)分成許多區(qū)域，文本則列出每個區(qū)域內(nèi)允許的土地使用類型，并提出管理這些允許發(fā)展的土地使用方式的規(guī)則。具有代表性的管理規(guī)則如下：最小的地塊尺寸；可允許的地塊尺寸、形狀和建筑物的高度；最大的發(fā)展密度(如每英畝土地允許的住宅單元的數(shù)量，或辦公用地的平方英尺數(shù))；最小的建筑后退和院落要求。文本通常也控制發(fā)展的其他萬面，如各種標(biāo)志物、不靠街面的停車；有時文本還控制環(huán)境美化和建筑外貌。  
　　圖則和文本都要經(jīng)常修訂。最常見的修訂方式是再區(qū)劃(Rezoning)。當(dāng)房地產(chǎn)擁有者對他們的土地使用分類表示不滿意，或申請別的土地使用分類時，就可以進行再區(qū)劃。另外，要考核所提出的各種申訴程序：①所提出的管理方面的錯誤；②在區(qū)劃條例中提供的特別的例外情況(即通常所說的特許用途或指定的用途)；③為消除獨特的或不適當(dāng)?shù)穆闊┧鶐�來的變化�?nbsp; 
　　區(qū)劃條例中的土地使用分區(qū)的數(shù)量和類型，在各城市之間也是極不相同的。但目前很多傳統(tǒng)的區(qū)劃條例實際上包括下列土地使用分區(qū)類型：  
　　農(nóng)業(yè)用地；  
　　獨戶家庭居住用地；  
　　兩戶家庭居住用地：  
　　多戶家庭居住用地；  
　　辦公一公共機構(gòu)用地；  
　　本地的商業(yè)用地；  
　　綜合性商業(yè)用地；  
　　制造業(yè)用地。  
　　(2)土地細分規(guī)則和其他建設(shè)法規(guī)土地細分規(guī)則是一種管理地塊劃分的方法(土地可以分成建筑地塊、街道或其他地塊)，也是管理必須安排的道路、公用事業(yè)和其他各種公共工程改善措施的方法。所提出細分的最初和最終的地塊，都要接受地方政府的審核、協(xié)調(diào)和批準(zhǔn)。  
　　能有助于實施土地利用規(guī)劃的其他條例，包括建筑規(guī)章、住房規(guī)章、管理侵犯土地權(quán)的行為、土地的分等定級、排水系統(tǒng)、樹木的保護，以及其他環(huán)境問題的條例。有時區(qū)劃條例、土地細分規(guī)則和其他有關(guān)的法規(guī)，結(jié)合成一個單獨的統(tǒng)一的建設(shè)法規(guī)，以代替各自的管理。 

　　(3)建設(shè)法規(guī)的演變  
　　近年來，城市土地問題已變得更加復(fù)雜和有爭議，以相同的標(biāo)準(zhǔn)進行勻質(zhì)的用地區(qū)劃的老概念已發(fā)生很多變化。下面列舉的部分情況說明問題的多樣性和復(fù)雜性：可轉(zhuǎn)讓的發(fā)展權(quán)；有條件的用地區(qū)劃；有規(guī)劃的單元發(fā)展；刺激(獎勵)性區(qū)劃；增值稅貸款；限制性契約的市政管理；環(huán)境影響條例；違法的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；歷史保護地區(qū)區(qū)劃；容積率；基地計劃審核；建筑審核；景觀要求；混合利用開發(fā)土地；延期償還權(quán)；浮動區(qū)；償債區(qū)；超負荷區(qū)；商業(yè)區(qū)；影響費；聽取意見的審查人；地界零線(Zero lot　line)；地區(qū)和州的審核；成組發(fā)展；補償法規(guī)；有控制的發(fā)展條例；上空使用權(quán)區(qū)劃；義務(wù)提供場地或場地費；強制性保險和保單；包含一切開支在內(nèi)的區(qū)劃；治外法權(quán)的區(qū)劃。  
　　這些改革在普遍性、實用性和公認的合法性方面有很大的改變。在傳統(tǒng)的建設(shè)法規(guī)方面許多公認的改變之一，是有規(guī)劃的單元發(fā)展(Planned Unit Development)。開發(fā)商通過有規(guī)劃的單元發(fā)展條例被允許改變土地用途、發(fā)展密度和地塊尺寸，只要開發(fā)商在某種綜合參數(shù)內(nèi)堅持和服從基地計劃。  
　　早期的區(qū)劃實踐就是通常所說的累積的或步步升級的區(qū)劃。允許的土地用途和密度，從一個區(qū)到每個連續(xù)的區(qū)自動地積累。由此，在區(qū)劃的早期，R一1區(qū)只允許用于獨戶住宅；在R一2區(qū)，應(yīng)允許R—1區(qū)中所允許的所有用途，加上只允許建兩戶住宅，等等；沿著地界線通過商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)，累積在M－2區(qū)。例如這是一個允許所有用途的區(qū)，從獨戶住宅用地到不受限制的工業(yè)用地。  
　　累積式的區(qū)劃的改變之一是，只能在主要用途類型范圍內(nèi)允許土地用途累積(如居住區(qū))，但不能從一個主要用途類型轉(zhuǎn)到另一類型(如由居住區(qū)轉(zhuǎn)到商業(yè)區(qū))，即：在多戶住宅區(qū)可允許建獨戶住宅，但在商業(yè)區(qū)或工業(yè)區(qū)則不允許建住宅。  
　　關(guān)于土地利用的其他改革設(shè)想，認為區(qū)劃的同類分區(qū)也許不總是好主意，而混合使用土地的發(fā)展形式把工作、商業(yè)、娛樂、購物、特別是居住的機會結(jié)合在一個中心，能提供很多好處。在美國的許多城市，混合使用的發(fā)展形式是一種發(fā)展的趨勢，它是受歡迎的，它使人消除了嚴(yán)格的單一用途劃區(qū)的煩惱。這種發(fā)展形式使各種活動相互很接近，利用使這些活動能結(jié)合在一個區(qū)內(nèi)，以減少和排除一些出行(如從家到工作地點，從家到娛樂場所的出行)，從而減輕交通擁擠狀況。  
　　通過土地利用規(guī)劃的實施，區(qū)劃有三項重要的限制：①限制私有財產(chǎn)權(quán)。在司法方面的嚴(yán)格檢查的條件下，可以知道對私有財產(chǎn)權(quán)的限制在法律上既是必要的，也是合理的。②對于不合需要的活動來說，區(qū)劃是個限制因素。區(qū)劃能禁止、鼓勵或引導(dǎo)發(fā)展，但不能參與和自動地產(chǎn)生計劃。③由選出的官員所作出的許多最有效的區(qū)劃決定，事實上都是有法律效力的，從而象公眾的意見和政治的敏感性這一類非技術(shù)因素，都同技術(shù)上的考慮和上地利用規(guī)劃政策一并被考慮到。  
　　3.發(fā)展管理  
　　從歷史上看，在上地利用規(guī)劃的實施方面，沒有相互充分考慮已經(jīng)使用的建設(shè)法規(guī)(如區(qū)劃)和公共投資(如公共工程改善計劃)等手段。作為實施土地利用規(guī)劃的手段的公共工程改善計劃多半已被完全忽視，而過分地依賴于區(qū)劃。  
　　然而，有一種成長中的變賣業(yè)(變賣不動產(chǎn)獲得現(xiàn)金，或用現(xiàn)金購置不動產(chǎn))，是實施地方政府土地利用規(guī)劃的一個十分重要的途徑，即適當(dāng)?shù)乜紤]法規(guī)管理，而主要考慮公共設(shè)施的位置及其建設(shè)進度的安排，因為這些考慮比法規(guī)管理更能有效地引導(dǎo)社區(qū)的發(fā)展。通過有意識地確定這類公共工程投資項目的位置和建設(shè)進度，不僅滿足了眼前的需要，而且對未來的發(fā)展和改造也是一個刺激因素，社區(qū)在其發(fā)展模式方面能發(fā)揮很大影響。  
　　發(fā)展管理這件事將有助于為居住、商業(yè)、工業(yè)和娛樂等活動提供合適的地區(qū)，它還將決定如何有效地提供公共服務(wù)設(shè)施，以及提供這些設(shè)施是多么費錢。當(dāng)?shù)缆�、學(xué)校、下水道和供水管道的建設(shè)在互不協(xié)調(diào)的指導(dǎo)下進行時，當(dāng)這些設(shè)施被安排在錯誤的時間和錯誤的地區(qū)時，或者當(dāng)這些設(shè)施沒有被作為一個綜合的整體來設(shè)置時，其結(jié)果是一種散亂的發(fā)展模式，它將是代價高、不衛(wèi)生和令人不愉快的。  
　　考慮到在有規(guī)劃的地區(qū)通過鼓勵發(fā)展，和通過對發(fā)展所必需的土地進行仔細的選擇和全面整頓，使社區(qū)雜亂無章的發(fā)展?fàn)顩r能限制在最小程度。由于這個理由，規(guī)劃機構(gòu)把大部分時間用在區(qū)劃和其他法規(guī)管理上，而沒有把足夠的時間用在通過公共工程投資政策去引導(dǎo)私人開發(fā)，這就失去了實施社區(qū)土地利用規(guī)劃的機會。  
　　關(guān)于在一個地區(qū)擴大公共服務(wù)設(shè)施，或?qū)α硪粋�地區(qū)抑制公共服務(wù)設(shè)施的任何決定，都可能影響人們的經(jīng)濟利益，他們必然要強烈地關(guān)注這些決定。既然有選擇地使用公共工程投資會影響社區(qū)的發(fā)展模式，因此它的使用應(yīng)以實際的分析和規(guī)定的公共工程政策為依據(jù)，而不應(yīng)以個人的偏愛和興趣為依據(jù)。  
　　4.實施規(guī)劃的新方法  
　　出現(xiàn)這種發(fā)展管理現(xiàn)象的結(jié)果之一，產(chǎn)生了各種實施規(guī)劃的手段，即把法規(guī)管理和公共工程投資這兩種概念結(jié)合起來。這些手段的最初例子是：①附有條件的區(qū)劃；②影響費。  
　　(1)附有條件的區(qū)劃，是在地方政府把條件附加于批準(zhǔn)再區(qū)劃的申請時發(fā)生的。過去，這些條件大都包括在對建設(shè)場地設(shè)計的各種限制和要求內(nèi)。而現(xiàn)在這些條件也包括各種要求，即開發(fā)商要為建設(shè)場地外的公共工程建設(shè)負擔(dān)費用(例如學(xué)校、道路、下水道、消防站等)，作為獲得再區(qū)劃申請的條件。  
　　(2)影響費，是在社區(qū)發(fā)展費用超過其支付追加的公共設(shè)施投資能力時，作為處理財政差額的另一種方法。影響費包括：按規(guī)章規(guī)定的管理費，它由地方政府分配給那些新增加的建設(shè)單位，要他們分擔(dān)由于發(fā)展而增加公共工程費用的公平的一份。因此，影響費是歸屬于土地細分規(guī)章中公認的慣例的延伸，它要求新的建設(shè)單位負擔(dān)建設(shè)場地內(nèi)各項費用的全額(如道路、下水道和兒童游戲場等)，還要他們支付建設(shè)場地外某一更大地區(qū)費用的按比例分配的份額。這些方法的基本原理之一是，新的建設(shè)單位是繼承現(xiàn)有的基本設(shè)備或基礎(chǔ)設(shè)施，而其中大部分費用是由新建設(shè)單位到達之前的現(xiàn)有居民所支付的，但對于因新來者所發(fā)生追加的投資需求，而向現(xiàn)有居民索取費用則是不公平的。  
　　要看到這些方法的重要意義不僅僅是作為籌措公共設(shè)施建設(shè)資金的方法，而且是作為實施土地利用規(guī)劃的方法。其根本的想法是，新的建設(shè)任務(wù)必須與一定數(shù)量的基礎(chǔ)設(shè)施配套，而且這也是土地利用規(guī)劃的基本目標(biāo)。  
　　(3)強制性的規(guī)劃、實施和一般要求越來越多的州正在采取立法手段，要求地方政府必須做到：①準(zhǔn)備并確定一項包括土地利用規(guī)劃的綜合規(guī)劃；②必須肯定任何實施規(guī)劃的措施，不管是法規(guī)管理性質(zhì)的，還是公共投資性質(zhì)的，都要和確定的規(guī)劃相一致。最近，正在加強的這些法律，不僅要求任何實施規(guī)劃的措施必須與規(guī)劃一致，而且要求規(guī)劃必須得到實施。