雖然美國不少學(xué)者和規(guī)劃師將萊特（Willianm H. Whyte）于1964年出版的《簇團(tuán)開發(fā)》（Cluster Development）視作簇團(tuán)開發(fā)的理論起源；但該理論真正作為一項(xiàng)政策加以推廣，卻是因?yàn)?nbsp;1990年代精明增長理論將其納為一個(gè)理論分支。所以，在解釋其歷史淵源時(shí)，不僅要強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)主義思想這一理論來源，還要適當(dāng)?shù)仃U明精明增長理論的歷史淵源。尤其因?yàn)橹形魑幕�背景的不同，在介紹簇團(tuán)開發(fā)理論時(shí)，非常有必要解析清楚一些在美國是常識性的但在國內(nèi)學(xué)術(shù)界不甚清楚的背景知識。 
　　1.1 美國式住房偏好
　　在住房偏好上，美國社會(huì)表現(xiàn)出了對低層低密度住房強(qiáng)烈的一致性。在美國的城市中，無論是東北部的新英格蘭地區(qū)、中部的五大湖地區(qū)、西部的陽光地帶，除了在市中心分布著一些高層公寓之外，其余地段的住房無一不是低層低密度住房。美國社會(huì)對秩序和規(guī)則的偏好，又使得秩序整齊劃一的區(qū)劃和建設(shè)導(dǎo)則得以制定和實(shí)施，這就縮減了街區(qū)、社區(qū)，甚至城市內(nèi)地塊規(guī)模的差異性，以及建筑形體空間的差異性。雖然很難將美國社會(huì)的這種住房偏好歸結(jié)于某一具體的淵源，但無可否認(rèn)的是，它是實(shí)實(shí)在在存在著的，并將繼續(xù)限定著美國社區(qū)開發(fā)理論和實(shí)踐的發(fā)展廣度。 
　　自 20世紀(jì) 20年代以來，在郊區(qū)，隨著小汽車普及，私家車和郊區(qū)前庭后院式獨(dú)立住房成為了“美國夢”的直接代表。這種對低層低密度獨(dú)立住宅的偏好，使得美國的社區(qū)開發(fā)一直以來沿承著本土建筑規(guī)劃師賴特所呼吁的“廣畝城市”理念；而柯布西耶的“光明城”概念在美國卻少有市場；這也使得美國的社區(qū)開發(fā)只是局限在程度有限的社區(qū)開發(fā)改良方面：在提高社區(qū)的密度以緩解土地低效使用所帶來的城市問題時(shí)，仍能維持著原先的低層低密度社區(qū)特有的空間感。簡單的說，精明增長理論及各分支理論，是在新形勢新背景下對美國式住房偏好的修正。 
　　1.2 城市蔓延的爭論 
　　美國低密度開發(fā)所指的“低密度“到底有多低，為什么會(huì)在 70年代出現(xiàn)對城市蔓延的批判，對城市蔓延的批判各利益集團(tuán)都主要攻擊了哪幾點(diǎn)，是否有不同的聲音存在等。這些基礎(chǔ)概念雖然和精明增長理論的內(nèi)容聯(lián)系不強(qiáng)，卻是中國社會(huì)和規(guī)劃界理解精明增長理論所需的必要背景資料。因此，在展開分析之前，有必要先辨清高密度和低密度住房開發(fā)在美國社會(huì)和規(guī)劃界心目中的概念，以便更好地理解在城市蔓延的討論中，美國社會(huì)和規(guī)劃界所攻擊的低密度住房開發(fā)是怎么一回事，精明增長理論又為什么得以出現(xiàn)及快速發(fā)展起來。在美國，如果 5英畝土地上只開發(fā) 1棟住房是低密度開發(fā)；而如果在 1英畝土地上開發(fā) 12棟住房則是高密度開發(fā)。這種數(shù)量上差異較大的數(shù)據(jù)比較還容易區(qū)分，但是如果 1英畝土地上開發(fā) 3—5棟住房，是屬于低密度開發(fā)，還是高密度開發(fā)呢？關(guān)于這點(diǎn)，在中國社會(huì)和規(guī)劃界的認(rèn)知范圍中，自然是屬于低密度開發(fā)范疇；但這樣的認(rèn)知在美國本土就行不通了：因?yàn)樵诿绹?nbsp;1英畝土地上開發(fā) 3—5棟住房是否為低密度開發(fā)已是一個(gè)存在著很大爭議的問題。這些概念和數(shù)字，應(yīng)有助于中國社會(huì)和規(guī)劃界把握美國社會(huì)和規(guī)劃界心目中在高密度和低密度住房開發(fā)的范疇上的認(rèn)知差異，也有助于中國社會(huì)和規(guī)劃界了解為什么美國的社區(qū)發(fā)展方向會(huì)是精明增長理論及各分支理論 。 
　　推動(dòng)著美國社會(huì)在 90年代以來對美國式住房偏好做出修正的原因可以歸納為多種原因，如能源危機(jī)、綠色環(huán)保力量的興起、政府財(cái)政危機(jī)、市民安全感危機(jī)、專家學(xué)者的學(xué)術(shù)思考等，但最后都可匯集于 70年代美國社會(huì)對城市蔓延現(xiàn)象的攻擊這一點(diǎn)上。政府官員對低層低密度開發(fā)的攻擊主要從支撐低密度開發(fā)的政府財(cái)政支出要高于支撐精明增長的財(cái)政支出的角度出發(fā)；城市交通專家主要集中攻擊土地使用率低帶來的交通距離拉大、出行成本加劇和就業(yè)居住空間布局銜接度差等交通問題，規(guī)劃學(xué)者攻擊傳統(tǒng)低密度開發(fā)導(dǎo)致了人和人之間缺乏交流、社區(qū)親和性和社區(qū)安全感不足等，設(shè)計(jì)師從社區(qū)面貌的高度一致性，藝術(shù)性不足的角度進(jìn)行攻擊，綠色環(huán)保人士則著眼于土地的低效利用，生態(tài)環(huán)境的破壞等。 
　　雖然開發(fā)商、建造商、工程公司等利益群體對上述各團(tuán)體的批判有所回應(yīng)，指出了若干精明增長的問題并對傳統(tǒng)低密度開發(fā)方式做了有力的維護(hù)；但總體而言，在社會(huì)上達(dá)成了一點(diǎn)共識：那就是與當(dāng)下盛行的混合使用規(guī)劃和市中心區(qū)高密度開發(fā)相比，美國傳統(tǒng)的住房低密度開發(fā)是不可持續(xù)的；有規(guī)劃的高密度社區(qū)開發(fā)能減少住房造價(jià)和基礎(chǔ)設(shè)施的花費(fèi)、能緩和對自然環(huán)境的破壞。 
　　一旦傳統(tǒng)的低層低密度住房開發(fā)被社會(huì)主流定性為不可持續(xù)之后，美國社會(huì)和規(guī)劃界的主流就將必然需要找到一種新型的住房開發(fā)模式。這也就為精明增長理論及各分支理論的發(fā)展掃除了最大的障礙。  
　　1.3 傳統(tǒng)社區(qū)思想復(fù)興
　　在理解了前面的美國式住房偏好和城市蔓延討論之后，我們應(yīng)繼續(xù)分析，為什么美國社區(qū)開發(fā)理論沒有向前看，興起一種或多種變革性的理論；為什么美國社區(qū)開發(fā)理論反而回頭看，從傳統(tǒng)社區(qū)中汲取營養(yǎng)，發(fā)展出了精明增長理論及各分支理論。 
　　在尋求美國人概念中的高密度社區(qū)開發(fā)理論的過程中，因?yàn)槊绹�人對低密度住房開發(fā)的偏好，關(guān)閉了以柯布西耶為代表的高密度高層現(xiàn)代主義社區(qū)模式以經(jīng)濟(jì)效益最大化原則挑戰(zhàn)傳統(tǒng)低密度住房開發(fā)的可能性。而以政府名義開發(fā)公共住房，雖然采用了高密度高層現(xiàn)代主義社區(qū)模式，但因?yàn)楣�共住房開發(fā)的失敗，反而更助長了社會(huì)各界對高密度高層現(xiàn)代主義社區(qū)模式的反感。 
　　而以 1733年建立的弗杰尼亞州的 Waterford小鎮(zhèn)為代表的傳統(tǒng)社區(qū)，卻讓社會(huì)各種團(tuán)體看到了一種在向美國傳統(tǒng)致敬的同時(shí)，又能緩解環(huán)境保護(hù)和促進(jìn)社區(qū)內(nèi)部交流的美國式高密度社區(qū)開發(fā)理論和實(shí)踐的可能性。在傳統(tǒng)社區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展而來的新型高密度社區(qū)開發(fā)理論和實(shí)踐，揚(yáng)棄了傳統(tǒng)的剛性區(qū)劃，代之以彈性區(qū)劃，一方面集中開發(fā)社區(qū)內(nèi)的部分用地以實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)、增加居民安全感、緩解交通等城市蔓延帶來的代價(jià)；另一方面通過靈活多變的設(shè)計(jì)手法以消除集中開發(fā)帶來的空間逼迫感和景觀單一乏味。這種新型高密度社區(qū)規(guī)劃實(shí)踐，在以精明增長理論或各分支理論的名義推出后，如以新城市主義提出的海濱社區(qū)、以混合使用的著稱的斯特普爾頓社區(qū)、以交通導(dǎo)向聞名的奧倫柯社區(qū)和以簇團(tuán)開發(fā)理論建設(shè)的草場口社區(qū)等等，很快就在美國本土獲得了社會(huì)的認(rèn)可并取得了巨大的成功，從而為精明增長理論的提出奠定了基礎(chǔ)。而精明增長理論自 APA于 1994年正式提出后，很快發(fā)展為社區(qū)規(guī)劃的主流趨勢。 
　　1.4 環(huán)境保護(hù)主義思想
　　可持續(xù)發(fā)展作為精明增長理論的核心理念，決定了精明增長理論是一個(gè)開放的理論系統(tǒng)，會(huì)不斷地將社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治、環(huán)境等各學(xué)科中新銳的相關(guān)理論融入進(jìn)來。事實(shí)上，簇團(tuán)開發(fā)理論的興起，主要得益于吸納了環(huán)境保護(hù)主義思想后發(fā)展而來的兩個(gè)重要社區(qū)規(guī)劃政策：城市增長邊界和綠帶運(yùn)動(dòng)。 
　　城市增長邊界是緊湊城市理念的核心手段，對土地開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格限制。城市增長邊界政策最早出現(xiàn)在美國的西部陽光地帶，也主要集中在那里。這是因?yàn)殡m然西部陽光地帶二戰(zhàn)時(shí)才出現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)，但發(fā)展十分迅速，城市蔓延現(xiàn)象很嚴(yán)重；而那里又留存著大量優(yōu)美的自然風(fēng)光。所以，西部陽光地帶的城市最先運(yùn)用城市增長邊界這一規(guī)劃手段以達(dá)到控制城市蔓延和保護(hù)原生態(tài)生物環(huán)境與農(nóng)場的目的。同時(shí)，因?yàn)槌鞘性鲩L邊界的運(yùn)用在一定程度上提高了既有開發(fā)地區(qū)的地價(jià)和房屋價(jià)格，從而保護(hù)了城市居民的經(jīng)濟(jì)利益。所以，作為美國經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)而毋需擔(dān)心經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到較大沖擊的西部陽光地帶，城市增長邊界得到了大規(guī)模的運(yùn)用。但是，因?yàn)槊绹�其他各州市在城市增長邊界的劃定標(biāo)準(zhǔn)方面存在較大爭議，且不少州市對強(qiáng)制性劃定城市增長邊界的意義上存在否認(rèn)或質(zhì)疑態(tài)度，城市增長邊界政策在美國的盛行度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上綠帶運(yùn)動(dòng)。 
　　營造綠帶作為公共空間的思想由來已久。同時(shí)，因?yàn)榻^大多數(shù)社區(qū)需要制定“傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計(jì)”和“開敞空間細(xì)則”，創(chuàng)建或保留大面積的綠色空間這一作法早已是最近 30年以來社區(qū)規(guī)劃中的一個(gè)基本要素。但美國社區(qū)大規(guī)模的營造綠帶運(yùn)動(dòng)，卻是在 1987年的《戶外場所總統(tǒng)令》（President’s Commission On Americans Outdoors, 1987）之后才出現(xiàn)。在《戶外場所總統(tǒng)令》中，明確界定了綠帶作為集合休閑、水質(zhì)保護(hù)、生物棲息地等功能的社區(qū)基本空間，這就從國家政策上強(qiáng)調(diào)了營造綠帶的必要性。 
　　而1988年的彼而得曼環(huán)境委員會(huì)（Piedmont Environmental Council）的研究報(bào)告中對綠帶的經(jīng)濟(jì)性論證更是為綠帶概念的普及掃除了經(jīng)濟(jì)上的障礙，同時(shí)為簇團(tuán)開發(fā)理論提供了最強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐。這份報(bào)告表明，綠帶和公共空間能夠成為平衡政府收支的重要手段，因?yàn)樵诰幼〉刂忻空魇?nbsp;1美元的稅收，政府需要在該居住地投入 1.25美元的設(shè)施；在商業(yè)或工業(yè)中每征收 1美元的稅收，政府需要在該工業(yè)或商業(yè)中投入 0.19美元的設(shè)施；在森林或開敞空間中每征收 1美元的稅收，政府需要在該地中投入 0.19美元的設(shè)施。以這一研究成果為代表的一系列關(guān)于綠帶經(jīng)濟(jì)效益方面的研究，使得越來越多的社區(qū)認(rèn)識到綠帶的經(jīng)濟(jì)作用：提高房產(chǎn)的價(jià)格；增加當(dāng)?shù)鼐用竦南�費(fèi)活動(dòng)；成為旅游吸引點(diǎn)；激發(fā)新經(jīng)濟(jì)活動(dòng)落戶等；從而推動(dòng)了綠帶建設(shè)在美國社區(qū)開發(fā)中的運(yùn)動(dòng)。在眾多新建的社區(qū)中，綠帶是精明增長大概念下的各種理論分支的基本構(gòu)成要素，成為連接休閑設(shè)施、學(xué)校、鄰近商業(yè)和辦公空間的重要綠色樞紐。 
　　這四大歷史淵源，為簇團(tuán)開發(fā)理論中所倡導(dǎo)的自然環(huán)境保護(hù)性規(guī)劃奠定了理論和實(shí)踐的基礎(chǔ)。