一、房產(chǎn)圖的分類
    房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、產(chǎn)業(yè)管理的重要資料。按房產(chǎn)管理需要,分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房產(chǎn)分戶平面圖。此外,為了野外施測(cè)的需要,通常還繪制房產(chǎn)測(cè)量草圖。
    二、房產(chǎn)圖的作用
    房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖以及房產(chǎn)測(cè)量草圖,因圖上所反映的內(nèi)容不同,各有側(cè)重,因此,房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖和房產(chǎn)測(cè)量草圖所起的作用也各不相同。
    (一)房產(chǎn)分幅圖的作用
    房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。是測(cè)繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料,同時(shí),也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。房產(chǎn)分幅圖以幅繪制。
    (二)房產(chǎn)分丘圖的作用
    房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部圖,是反映本丘內(nèi)所有房屋及其用地情況、權(quán)界位置、界址點(diǎn)、房角點(diǎn);房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、權(quán)利狀態(tài)等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖以丘為單位繪制。
    (三)房產(chǎn)分戶圖的作用
     房產(chǎn)分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖,以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位,表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖。是根據(jù)各戶所有房屋的權(quán)屬情況,分幢或分層對(duì)本戶所有的房屋的坐落、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別、層數(shù)、層次、墻體歸屬、權(quán)利狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)面積、共有分?jǐn)偯娣e及其用地范圍等各項(xiàng)房產(chǎn)要素,以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線,供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制。
    (四)房產(chǎn)測(cè)量草圖的作用
    房產(chǎn)測(cè)量草圖包括房產(chǎn)分幅圖測(cè)量草圖和房產(chǎn)分戶圖測(cè)量草圖。房產(chǎn)分幅圖測(cè)量草圖是地塊、建筑物、位置關(guān)系和房地產(chǎn)調(diào)查的實(shí)地記錄,是展繪地塊界址、房屋、計(jì)算面積和填寫房產(chǎn)登記表的原始根據(jù)。在進(jìn)行房產(chǎn)圖測(cè)量時(shí),應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的內(nèi)容要求繪制房產(chǎn)分幅圖測(cè)量草圖。房產(chǎn)分戶圖測(cè)量草圖是產(chǎn)權(quán)人房屋的幾何形狀、邊長(zhǎng)及四至關(guān)系的實(shí)地記錄,是計(jì)算房屋權(quán)屬單元套內(nèi)建筑面積、陽臺(tái)建筑面積、共用分?jǐn)傁禂?shù)、分?jǐn)偯娣e及總建筑面積的原始資料憑證。并存入檔案作永久保存。
    三、房產(chǎn)圖測(cè)繪的范圍
    (一)房產(chǎn)分幅圖的測(cè)繪范圍
    房產(chǎn)分幅圖的測(cè)繪范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦、企事業(yè)單位及與其毗連的居民點(diǎn)的房屋測(cè)繪,應(yīng)與開展城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記的范圍相一致。
    (二)房產(chǎn)分丘圖的測(cè)繪范圍
    丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘,一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱組合丘。有固定界標(biāo)的按固定界標(biāo)劃分,沒有固定界標(biāo)的按自然界線劃分。房產(chǎn)分丘圖以房產(chǎn)分區(qū)為單元?jiǎng)澐诌M(jìn)行實(shí)地測(cè)繪或利用房產(chǎn)分幅圖和房產(chǎn)調(diào)查表編繪而成。
    (三)房產(chǎn)分戶圖的測(cè)繪范圍
    房產(chǎn)分戶圖的測(cè)繪范圍,是以各戶的房屋權(quán)利范圍大小等為一產(chǎn)權(quán)單元戶,即以一幢房屋和幾幢房屋及一幢房屋的某一層中的某一權(quán)屬單元戶為單位繪制而成的分戶圖。
    (四)房產(chǎn)測(cè)量草圖的測(cè)繪范圍
    房產(chǎn)測(cè)量草圖的測(cè)繪范圍,一般包括房屋、用地草圖測(cè)量、全野外數(shù)據(jù)采集測(cè)量草圖和房屋分戶草圖測(cè)繪。
    四、房產(chǎn)圖的坐標(biāo)系統(tǒng)與測(cè)圖比例尺
    (一)房產(chǎn)圖的坐標(biāo)系統(tǒng)
     房產(chǎn)分幅圖應(yīng)采用國家坐標(biāo)系統(tǒng)或沿用該地區(qū)已有的坐標(biāo)系統(tǒng),地方坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)盡量與國家坐標(biāo)系統(tǒng)聯(lián)測(cè)。根據(jù)測(cè)區(qū)的地理位置和平均高程,以投影長(zhǎng)度變形角不超過2.5em/kin為原則選擇坐標(biāo)系統(tǒng)。面積小于25km的測(cè)區(qū),可不經(jīng)投影,采用平面直角坐標(biāo)系統(tǒng)。房產(chǎn)圖一般不表示高程。
    (二)房產(chǎn)圖的測(cè)圖比例尺
    1。房產(chǎn)分幅圖的比例尺
    房產(chǎn)分幅圖成圖比例尺可分為:城鎮(zhèn)建成區(qū)一般采用1:500比例尺測(cè)圖;遠(yuǎn)離建成區(qū)的工礦區(qū)、企事業(yè)單位及其相毗連的居民點(diǎn)也可采用1:1000的比例尺測(cè)圖。
    2.房產(chǎn)分丘圖的比例尺
    房產(chǎn)分丘圖成圖比例尺如按分幅圖描繪,可依房產(chǎn)分幅圖比例尺大小。如另外測(cè)繪,分丘圖的比例尺應(yīng)根據(jù)丘面積的大小和需要在1:100—1:1000之間選用。
    3.房產(chǎn)分戶圖的比例尺
    房產(chǎn)分戶圖成圖比例尺,一般為1:200,當(dāng)房屋圖形過大或過小時(shí)比例尺可適當(dāng)放大與縮小。
    4.房產(chǎn)測(cè)量草圖的比例尺
    房產(chǎn)測(cè)量草圖應(yīng)選擇合適的概略比例尺,使其內(nèi)容清晰、易瀆,在內(nèi)容較集中的地方可移位出局部圖形。

    五、房產(chǎn)圖的分幅與編號(hào)
    (一)房產(chǎn)分幅圖的分幅與編號(hào)
    房產(chǎn)分幅圖的分幅方式:按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定為50emx50em正方形分幅。
    房產(chǎn)分幅圖的編號(hào)以高斯—克呂格坐標(biāo)的整公里格網(wǎng)為編號(hào)e,由編號(hào)區(qū)代碼加各種比例尺的分幅圖代碼組成,編號(hào)區(qū)的代馮以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示。編號(hào)形式、分幅陽代碼如下:
   
    編號(hào)區(qū)代碼由9位數(shù)組成,第1、2位數(shù)為高斯坐標(biāo)投影帶的帶號(hào)或代號(hào),第3位數(shù)為橫坐標(biāo)的百公里數(shù),第4、5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里和百公里數(shù),第6、7位和第8、9位數(shù)分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。
    另外,房產(chǎn)分幅圖編號(hào)也可以按圖廓西南角坐標(biāo)公里數(shù)編號(hào),x在前,y在后,中間加短線連接。對(duì)已有房產(chǎn)分幅圖的地區(qū)可沿用原有的編號(hào)方法。
    除正方形分幅與矩形分幅等正規(guī)分幅方式和編號(hào)方式外,還有按自然街道分幅方式、流水編號(hào)方式、行列編號(hào)或其他編號(hào)方式等。
按自然街道分幅方式即以街區(qū)為單位在平面圖上獨(dú)立表示,避免了建筑物被幾幅圖的分割。
    流水編號(hào)法一般是從左到右,從上至下用阿拉伯?dāng)?shù)字編定。
    行列編號(hào)法一般由左到右為縱行,由上而下為橫行,以一定代號(hào)“先列后行”編定。
    其他編號(hào)法中,有以圖幅西南角x,y坐標(biāo)分別除以圖廓x、y方向的坐標(biāo)差△x、△y作為圖號(hào),圖號(hào)前冠以比例尺分母。
    分幅圖圖紙一般采用厚度為0.07mm一0.imm,經(jīng)過定型處理變形至小于0.20%的聚酯薄膜。
    (二)房產(chǎn)分丘圖的編號(hào)
     房產(chǎn)分丘圖是分幅圖的局部圖,其分幅應(yīng)與房產(chǎn)分幅圖同。但分丘圖的圖廓位置,應(yīng)根據(jù)該丘所在位置確定,圖廓西南角坐標(biāo)值不一定是圖上方格網(wǎng)的整倍數(shù),圖上需要注出西南角的坐標(biāo)值,以公里數(shù)為單位注記小數(shù)后三位。房產(chǎn)分丘圖丘的編號(hào)按市、市轄(縣)、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級(jí)編號(hào)。房產(chǎn)區(qū)是以市行政建制區(qū)的街道辦事處或鎮(zhèn)(鄉(xiāng))的行政轄區(qū)或房地產(chǎn)管理劃分的區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)劃定,根據(jù)實(shí)際情況和需要,可以街坊為基礎(chǔ)將房產(chǎn)區(qū)再劃分為若干個(gè)房產(chǎn)分區(qū),房產(chǎn)區(qū)和房產(chǎn)分區(qū)均以兩位自然數(shù)字從01至99依序編列:當(dāng)未劃分房產(chǎn)分區(qū)時(shí),相應(yīng)的房產(chǎn)分區(qū)編號(hào)用“01'’表示,在此情況下,房產(chǎn)區(qū)也代表房產(chǎn)分區(qū)。編列丘號(hào)的市、市轄區(qū)(縣)的代碼一律采用gb2260《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》規(guī)定的代碼。
    丘的編號(hào)以房產(chǎn)分區(qū)為編號(hào)區(qū),采用4位自然數(shù)字從0001至9999編列,以后新增丘按原編號(hào)順序連續(xù)編立。丘的編號(hào)從南至北,從西向東以反s形順序編列。丘的編號(hào)格式如下:
    市代碼+市轄區(qū)(縣)代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘號(hào)
    (2位)     (2位)         (2位)     (2位)     (4位)
     另外,在一丘內(nèi)有多幢房屋和多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)編立幢號(hào)和房產(chǎn)權(quán)號(hào)。其中,幢號(hào)以丘為單位,自進(jìn)大門起,從左到右,從前到后,用數(shù)字1,2,……,順序按s形編號(hào),幢號(hào)注在房屋輪廓線內(nèi)的左下角,并加括號(hào)表示。房產(chǎn)權(quán)號(hào),因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同,則分別用不同標(biāo)識(shí)符號(hào)表示:在他人用地范圍內(nèi)所建房屋,應(yīng)用幢號(hào)后加編標(biāo)識(shí)符號(hào)“a”;多戶共有的房屋,在幢號(hào)后面加編共有權(quán)號(hào),標(biāo)識(shí)符號(hào)用“b”;房屋所有權(quán)上為典權(quán)人設(shè)的權(quán)利,在幢號(hào)后面應(yīng)加編典權(quán)號(hào),用標(biāo)識(shí)符號(hào)“c”;在房屋所有權(quán)上為抵押權(quán)人所設(shè)定的權(quán)利,在幢號(hào)后面應(yīng)加編抵押權(quán)號(hào),用標(biāo)識(shí)符號(hào)“d”。
    (三)房產(chǎn)分戶圖的編號(hào)
    房產(chǎn)分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖,以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位表示房屋權(quán)屬范圍的詳圖。分戶圖上房屋的丘號(hào)、幢號(hào)應(yīng)與分丘圖上的編號(hào)一致。若一幢房屋屬多元產(chǎn)權(quán)時(shí),應(yīng)編列戶號(hào)(戶權(quán)號(hào))編號(hào)方式以產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪先后順序編號(hào):1、2、3、4
    (四)房產(chǎn)測(cè)量草圖的編號(hào)
    房產(chǎn)測(cè)量草圖應(yīng)在圖紙的右上方注記地號(hào)及房屋座落,在分戶測(cè)量草圖上應(yīng)注記樓房幢號(hào)及層次。
    六、房產(chǎn)圖的精度要求
    (一)房產(chǎn)分幅圖的精度要求
     房產(chǎn)分幅圖只要求圖上精度,即分幅圖上地物點(diǎn)的平面位置精度。在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中,規(guī)定了模擬方法測(cè)繪的房產(chǎn)分幅平面圖上的地物點(diǎn),相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.5mm;利用已有的地籍圖、地形圖編繪房產(chǎn)分幅圖時(shí),地物點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.6mm。
    (二)房產(chǎn)分丘圖的精度要求
     房產(chǎn)分丘圖不但要求圖上地物點(diǎn)的平面位置精度,還要求圖上實(shí)測(cè)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)的坐標(biāo)精度,圖上地物點(diǎn)的精度是相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)而言的,不超過分幅圖圖上± 0.5mm,圖上界址點(diǎn)、房角點(diǎn)的坐標(biāo)精度,在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中,規(guī)定了房產(chǎn)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和間距超過50m的相鄰界址點(diǎn)的間距誤差不超過表5—1的規(guī)定;間距超過50m的界址點(diǎn)間的間距誤差限差不應(yīng)超過下式的計(jì)算結(jié)果:

    △d=±(mj+0.02mjd)
    式中:m——相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差,m;
                d——相鄰界址點(diǎn)的距離,m;
                △——d界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算邊長(zhǎng)與實(shí)量邊長(zhǎng)較差的限差,m。

    房角點(diǎn)的坐標(biāo)精度等級(jí)和限差與界址點(diǎn)相同。以上適用于房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)的精度要求,房產(chǎn)測(cè)繪與地籍測(cè)繪分開的部門,其地籍界址點(diǎn)的精度要求應(yīng)執(zhí)行《地籍測(cè)量規(guī)范》。
    (三)房產(chǎn)分戶圖的精度要求
     房產(chǎn)分戶圖只是圖上的描繪精度不要求圖上的點(diǎn)位精度。因房產(chǎn)權(quán)利人只注重本戶房屋與毗連的他戶房屋之間的關(guān)系位置或尺寸,以及本戶房屋產(chǎn)權(quán)面積的準(zhǔn)確度 (精度)。由于房屋產(chǎn)權(quán)面積都是按實(shí)量數(shù)據(jù)(邊長(zhǎng))計(jì)算,房產(chǎn)面積的精度分為三級(jí),其面積計(jì)算精度與邊長(zhǎng)精度有關(guān)。在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中,規(guī)定了房屋產(chǎn)權(quán)面積的精度要求如表5—2:

    七、房產(chǎn)圖測(cè)繪內(nèi)容與要求
    (一)房產(chǎn)分幅圖測(cè)繪內(nèi)容與要求
    房產(chǎn)分幅圖應(yīng)表示的內(nèi)容包括控制點(diǎn)、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施、房屋圍護(hù)物等房地產(chǎn)要素及其編號(hào)和房地產(chǎn)有關(guān)的地籍地形要素和地理名稱注記等。
    1.平面控制點(diǎn)包括基本控制點(diǎn)和圖根控制點(diǎn)。
    2.行政境界一般只表示區(qū)、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的境界,其他境界根據(jù)需要表示。二級(jí)境界線重合時(shí),用高一級(jí)境界線表示;境界線與丘界線重合時(shí),用境界線表示;境界線跨越圖幅時(shí),應(yīng)在內(nèi)外圖廓間的界端注出行政區(qū)劃名稱。
    3.丘界線不分組合丘和獨(dú)立丘。權(quán)界線明確又無爭(zhēng)議的丘界和有爭(zhēng)議或未明確丘界,分別用丘界線和未定丘界線表示;丘界線與房屋輪廓線重合時(shí),用丘界線表示;丘界線與單線地物重合時(shí),單線地物符號(hào)線劃按丘界線線粗表示。
    4.一般房屋不分種類和特征,均以實(shí)線繪出;架空房屋用虛線表示;臨時(shí)性的過渡房屋及活動(dòng)房屋不表示。墻體凹凸小于0.2m以及裝飾性的柱、垛和加固墻等均不表示。
    5.房屋附屬設(shè)施包括廊、陽臺(tái)、門和門墩、門頂、室外樓梯、臺(tái)階等均應(yīng)測(cè)繪,其中室外樓梯以水平投影為準(zhǔn),寬度小于圖上1mm的不表示;門頂以頂蓋投影為準(zhǔn)。與房屋相連的臺(tái)階按水平投影表示,不足五階的臺(tái)階不表示。
    冬房屋圍護(hù)物包括圍墻、柵欄、欄桿、籬笆和鐵絲網(wǎng)等均應(yīng)實(shí)測(cè),其他圍護(hù)物根據(jù)需要表示。臨時(shí)性的、殘缺不全的和單位內(nèi)部的圍護(hù)物不表示。
    7.房產(chǎn)要素及其編號(hào)包括丘號(hào)、房產(chǎn)區(qū)號(hào)、房產(chǎn)分區(qū)號(hào)、丘支號(hào)、幢號(hào)、房產(chǎn)權(quán)號(hào)、門牌號(hào)、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途及用地分類等,根據(jù)調(diào)查資料以相應(yīng)的數(shù)字、代碼、文字和符號(hào)表示。注記過密容納不下時(shí),除丘號(hào)、丘支號(hào)、幢號(hào)和房屋權(quán)號(hào)必須注記,門牌號(hào)可首尾兩端注記、中間跳注,其他注記按上述順序從后往前省略。
    8.與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素包括鐵路、道路、橋梁、水系和城墻等地物均應(yīng)表示。鐵路以兩軌外緣為準(zhǔn);橋梁以外圍投影為準(zhǔn);道路以路緣為準(zhǔn);城墻以基部為準(zhǔn);水系以坡頂為準(zhǔn)。水塘游泳池等應(yīng)加簡(jiǎn)注。亭、塔、煙囪以及水井、停車場(chǎng)、球場(chǎng)、花圃、草地等可根據(jù)需要表示。
    9.地理名稱注記包括:自然名稱;鎮(zhèn)以上人民政府等行政機(jī)構(gòu)名稱;工礦、企事業(yè)單位名稱。單位名稱只注記區(qū)、縣級(jí)以上和使用面積大于圖±100cm2的單位。
    (二)房產(chǎn)分丘圖測(cè)繪內(nèi)容和要求
    房產(chǎn)分丘平面圖的內(nèi)容除表示分幅圖的內(nèi)容外,還應(yīng)表示房屋的權(quán)界線、界址點(diǎn)、界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)、窯洞的使用范圍:挑廊、陽臺(tái)、房屋建成年份、丘界長(zhǎng)度、房屋邊長(zhǎng)、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。
    測(cè)繪本丘的房屋和用地界限時(shí),應(yīng)適當(dāng)繪出鄰丘相鄰地物。
    共有墻體以中間為界,量至墻體的1/2處;借墻量至墻體內(nèi)側(cè);自有墻量至墻體外側(cè);窯洞庭湖使用范圍量至洞壁內(nèi)側(cè)。
    房屋的權(quán)界線與丘界線重合時(shí),用丘界線表示;房屋的權(quán)界線與輪廓線重合時(shí),用房屋權(quán)界線表示。
    挑廊、挑陽臺(tái)、架空通廊以外圍投影為準(zhǔn),用虛線表示。
    (三)房產(chǎn)分戶圖測(cè)繪的內(nèi)容和要求
    房產(chǎn)分戶圖的內(nèi)容包括房屋的權(quán)界線、房屋邊長(zhǎng)、墻體歸屬、建筑面積、分?jǐn)偣灿妹娣e、樓梯、走道、地名、門牌號(hào)、圖幅號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)、層次、室號(hào)等。房屋邊長(zhǎng)應(yīng)實(shí)量,取位注記至0.01m。不規(guī)則房屋邊長(zhǎng)丈量應(yīng)加量輔助線,共有部位應(yīng)在范圍內(nèi)加簡(jiǎn)注。
    (四)房產(chǎn)分幅圖測(cè)量草圖的內(nèi)容和要求
    1.平面控制點(diǎn)和控制點(diǎn)點(diǎn)號(hào)
    2.界址點(diǎn)和房角點(diǎn)
    3.道路、水域
    4.有關(guān)地理名稱、門牌號(hào)
    5.觀測(cè)手簿中所有未記錄的測(cè)定參數(shù)
    6.為檢校而量測(cè)的線長(zhǎng)和輔助線長(zhǎng)
    7.測(cè)量草圖的必要說明
    8。測(cè)繪比例尺、精度等級(jí)、指北方向線
    9.測(cè)量日期、作業(yè)員簽名