一、探索土地國有制權(quán)益的最佳實(shí)現(xiàn)方式
　　國有土地所有者的利益與土地集約化使用是高度一致的。未來應(yīng)當(dāng)從三個方面探討土地國有制權(quán)益的最佳實(shí)現(xiàn)方式。
　�。�1）規(guī)范國有土地所有權(quán)的委托代理關(guān)系。中央政府與地方政府形成了土地所有者與土地經(jīng)營者之間的委托代理關(guān)系。然而，目前，國有土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定不清晰，地方政府往往把國有土地所有權(quán)看成為地方所有，“打工的成為了老板”，濫用職權(quán)導(dǎo)致國有土地?zé)o償占有、低效使用、不等價處置、收益流失。因此，必須重新規(guī)范國有土地產(chǎn)權(quán)委托代理關(guān)系，進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)代表的各項(xiàng)合法權(quán)利和權(quán)益與義務(wù)，使地方政府作為國有土地代理人向國有土地的產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，為實(shí)現(xiàn)土地集約化利用創(chuàng)造良好的制度性基礎(chǔ)。
　　（2）改革國有土地所有權(quán)的收益形式。在社會主義條件下，盡管土地所有制的關(guān)系發(fā)生了變化，但是國有土地所有者仍然有實(shí)現(xiàn)土地收益最大化的意愿。因此，目前各級政府實(shí)施的批租制（一次性繳納土地出讓金就可以享受多年的土地使用權(quán)）顯然不利于實(shí)現(xiàn)國有土地所有權(quán)的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)由批租制改成年租制，使土地的收益（價格）真正反映其內(nèi)在價值。
　�。�3）強(qiáng)化土地規(guī)劃與執(zhí)行的公眾參與與監(jiān)督。當(dāng)?shù)胤秸�府大手大腳出讓國有土地時，等于侵害了全體人民作為土地所有者的根本利益。因此，我們不僅需要在城市交通規(guī)劃、城市規(guī)劃、工業(yè)區(qū)規(guī)劃、商業(yè)區(qū)規(guī)劃、生活區(qū)規(guī)劃布局的思路上貫徹集約性原則，更需要社會公眾的廣泛參與與有效監(jiān)督的制度。城市土地規(guī)劃是外部性極強(qiáng)的公共服務(wù)，不能局限在行政體系內(nèi)部封閉運(yùn)行。
　　二、經(jīng)營性土地價格形成完全市場化
　　中國經(jīng)營性土地價格一天不完全實(shí)行市場化，空間節(jié)約就只能停留在口頭上。非市場化的要素價格就會導(dǎo)致要素的錯配，要素錯配就會導(dǎo)致要素的浪費(fèi)，要素的浪費(fèi)就會使要素變得更加稀缺，要素的稀缺又會進(jìn)一步推高土地要素的價格。因此，充分發(fā)揮地租、地價對土地利用的市場調(diào)節(jié)作用，健全土地市場體系是優(yōu)化配置城市土地資源的根本途徑。今后城市增量用地與存量土地流轉(zhuǎn)，除按法律規(guī)定可以繼續(xù)實(shí)行劃撥外，其余全部采取公開招標(biāo)和拍賣的方式，鼓勵公平競爭，增加競爭機(jī)制和透明度，從而打造“陽光下的土地交易”市場。
　　三、建立促進(jìn)集約用地的激勵約束機(jī)制
　　促進(jìn)存量土地流轉(zhuǎn)、提高土地的使用效率的必要性已經(jīng)盡人皆知，但是，采取何種有效的手段來實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)則是懸而未解的。筆者認(rèn)為，關(guān)鍵在于建立起有效率的激勵與約束集約用地的機(jī)制，從而使用地者在土地資源配置中具有外在壓力與內(nèi)在動力，促進(jìn)存量土地的合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)粗放用地行為向集約用地行為轉(zhuǎn)化。
　�。�1）加大土地粗放利用的成本壓力。集約使用土地最有效的辦法不是宣傳教育，而是增加必要地土地使用的成本的壓力。比如，按照城市土地占用面積征收土地占用稅，不管是城市還是農(nóng)村，不管是行政機(jī)關(guān)還是企事業(yè)單位和農(nóng)戶，不管是耕地還是居住用地，一律照實(shí)際面積征收，稅率根據(jù)級差地租計(jì)算確定。又如，對在城市內(nèi)擁有土地后長期閑置不用者，則應(yīng)開征土地閑置稅；建議設(shè)置對需要限制的土地開發(fā)利用行為的特殊稅種，例如對別墅、高爾夫球場、耗用土地量大的旅游設(shè)施，及其他一些奢侈性消費(fèi)土地等，開征土地特別使用稅加以調(diào)節(jié)等等。
　�。�2）增強(qiáng)土地集約利用的投資動力。從比較成本角度來看，同樣投資開發(fā)新增建設(shè)用地與開發(fā)存量建設(shè)土地，前者的成本要比后者低的多。道理很簡單，后者僅僅搬遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用就要比新增建設(shè)用地土地出讓金的費(fèi)用要高。因此，政府應(yīng)當(dāng)采取一系列優(yōu)惠政策，使得城市土地的使用者集約用地的增加的成本損失，通過優(yōu)惠政策得以一定程度的“彌補(bǔ)”，從而增強(qiáng)用地者集約使用存量土地方面的動力，比如，通過優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)區(qū)的用地者增加投資強(qiáng)度、建造多層廠房等，進(jìn)一步提高土地利用率。還可以鼓勵或引導(dǎo)土地使用者退還土地使用權(quán)，或?qū)㈤e置的廠房和場地以轉(zhuǎn)讓或出租等形式向市場供應(yīng)；可以加大政策引導(dǎo)，實(shí)行地下空間有償使用，鼓勵合理利用地下空間等等。
　　四、完善中央與地方合理的財(cái)政收入分配關(guān)系
　　如前所述，土地資源粗放使用問題在一定程度上是中央與地方財(cái)政收入不合理分配關(guān)系的產(chǎn)物。要促進(jìn)地方政府用地與供地行為合理化、控制城市盲目擴(kuò)張，一個有效而可行的措施是通過改變中央與地方財(cái)政收益分配的“游戲規(guī)則”，以提高地方政府保護(hù)農(nóng)用地和集約利用城市土地的積極性。
　　根據(jù)我國情況，一方面盡快出臺物業(yè)稅，提高地方土地保有量的收益，豐富與增強(qiáng)地方政府的融資能力，另一方面，中央政府應(yīng)當(dāng)加大轉(zhuǎn)移支付力度，保障地方政府有足夠的財(cái)力實(shí)現(xiàn)事權(quán)職責(zé)，減輕對擴(kuò)大征用土地融資的依賴度。