1、三前三后的居住建設程序

　　提高居住環(huán)境質量，居住區(qū)建設要依據：先規(guī)劃、后建設;先地下、后地上;先交通建設，后住宅建設的“三先三后”程序。

　　l.l　先規(guī)劃，后建設

　　1.集中規(guī)劃新居住區(qū)

　　根據城市總體規(guī)劃和人均生活用地的增加，人口將隨著市區(qū)功能的調整，逐步向城市外圍擴散和疏散。規(guī)劃布置住宅基地將主要集中于城市邊緣城郊結合部之間，并沿城市的四周延伸擴展，為集中有一定規(guī)模的居住園區(qū)創(chuàng)造了較為有利的條件。

　　2.超前做好居住區(qū)階段規(guī)劃

　　居住區(qū)規(guī)劃應遵循三個階段的規(guī)劃設計程序：第一個階段制定遠期(20年)居住基地發(fā)展布局規(guī)劃;第二階段制定中期(10年)居住地區(qū)結構規(guī)劃;第三階段制定近期(5年)居住區(qū)詳細規(guī)劃。根據居住區(qū)環(huán)境質量發(fā)展的需求，規(guī)劃設計由面到點，由遠而近，從粗到細地逐步深入

　　3.采用“無甲方”的規(guī)劃設計形式

　　居住區(qū)需要采用“無甲方”規(guī)劃設計形式，擺脫純經濟利益驅動的機制，由政府住宅建設管理部門在無委托單位(甲方)的情況下，進行總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃的設計，并提出市政設施、建設工期及投資總額、公交線路、小區(qū)設計等方案，提交有關部門審核，規(guī)劃設計確定后再批項目，這樣才有可能提高居住區(qū)規(guī)劃設計水平�！　〕鞘幸�(guī)劃通過對所使用土地的審核、監(jiān)督等，保證住宅建設與城市發(fā)展的整體利益統(tǒng)一，使住房建設真正成為塑造良好的城市形象和創(chuàng)造質量的居住環(huán)境的積極推動力。

　　4.加快相關專業(yè)規(guī)劃的制訂，提高居住區(qū)配套計劃地位

　　居住區(qū)規(guī)劃布局的發(fā)展方向應根據總體規(guī)劃確定，并應加快專業(yè)規(guī)劃，確保在居住區(qū)開發(fā)實施前具有水、電、煤、雨污水、道路及公共交通配套條件，并將居住區(qū)配套計劃納入國民經濟和社會發(fā)展計劃，引導和保障居住區(qū)建設。

　　1.2　先地下，后地上

　　居住區(qū)建設應執(zhí)行市政基礎設施“先地下、后地上”，住宅建設相繼進行的綜合開發(fā)程序。征地后要先開發(fā)土地，即先進行供水、排水、電力、電信、煤氣等管線與道路建設，再進行地面住房及公共設施的建設。只有遵循統(tǒng)一實施基礎設施建設這個科學的開發(fā)程序，才能掌握居住區(qū)開發(fā)建設的主動權，才能建設良好的住宅和居住環(huán)境。

　　l.3　先交通建設，后住宅建設

　　新的居住區(qū)離市中心較遠，人口規(guī)模大。如果住宅建成后再配備交通設施，必然造成需求與供應的脫節(jié)，嚴重影響居民的生產和生活的正常進行，因此必須超前進行交通建設。

　　2、三同步的建設管理原則

　　提高居住環(huán)境質量，還要遵循住宅與公建設施同步建設，住宅建設與環(huán)境建設同步，建設與管理同步的“三同步”原則。

　　2.l　住宅與公建設施建設同步

　　商業(yè)、文教等公共設施必須和住宅同步配套建設，以便在住宅交付使用時，這些設施能同步使用，及時為人住的居民提供完善的服務。

　　2.2　住宅建設與環(huán)境建設同步

　　在進行住宅建設的同時，要注意環(huán)境的營造。一方面，要做好居住環(huán)境的硬件建設，要為住宅配備完善的附屬設施，優(yōu)美的綠化系統(tǒng)，要對噪聲、污水、垃圾等進行統(tǒng)籌規(guī)劃和設施建設;另一方面，還要落實管理環(huán)境的責任人。居住區(qū)建設要有能促進居民交流聯(lián)誼的場所，以利密切鄰里關系，又有安逸、私密的環(huán)境。從而為居住區(qū)內的全體居民，包括老人、成年人、少年兒童、青年人提供適合他們各自特點的文化、體育、娛樂、休想的場所和設施。住宅綠化要有不同層次，與公共服務設施互相聯(lián)系，使住宅區(qū)內做到綠化、美化。

　　2.3　建設與管理同步

　　要提高居住環(huán)境質量，光建設還不夠，還必須在建設的同時搞好管理。一方面在建設過程中要注重規(guī)劃、設計、建筑材料和施工的管理，保障公建配套比例達到規(guī)劃標準，建設的住宅符合設計要求，施工質量符合標準;另一方面，要搞好建成區(qū)的物業(yè)管理，確保居民居住安全、方便、居住環(huán)境整潔、文明，并使有效使用年限延長，住宅實現保值增值。

　　3、三并重的建設方針

　　要改變目前的居住環(huán)境現狀，必須做到三個并重：數量與質量并重，功能開發(fā)與規(guī)模開發(fā)并重，建設與改革并重。

　　3.1　數量與質量并重

　　住宅是使用年限很長的社會商品，住宅和住宅區(qū)的功能和質量關系到人民的身心健康，影響到社會的秩序和安定。我國的住宅建設正從立足解困增加數量開始向注意居住環(huán)境質量轉化。要堅持數量與質量并重，改進規(guī)劃及設計標準，提高房屋功能使用的靈活性和適應性，創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，滿足居民的心理及生理需求。21世紀的住宅建設將從文化、技術、經濟、環(huán)境等諸多方面向全面提高質量的方向發(fā)展。

　　3.2　功能開發(fā)與規(guī)模開發(fā)并重

　　在居住區(qū)建設中，不僅應注意居住區(qū)內部的功能開發(fā)，做到居住區(qū)各類設施完備，配套齊全等，還要強調居住區(qū)的規(guī)模開發(fā)即居住區(qū)的布局要相對集中，形成一定的規(guī)模，有利于市政公用設施的配套，實現規(guī)模經濟效益。

　　3.3　建設與改革并重

　　從目前居住環(huán)境建設與管理存在的問題中，可以看出舊體制在很大程度上還影響著住宅建設的規(guī)模和居住環(huán)境質量的提高。要建設更多環(huán)境優(yōu)美的住宅，必須在住宅投資體制、供應體制上不斷進行改革，實現住宅的商品化和住宅供應的社會化，建立住宅建設資金的良性循環(huán)機制，才能確保住宅建設持續(xù)發(fā)展，住宅環(huán)境質量繼續(xù)提高，以滿足人們居住環(huán)境條件不斷改善的要求。

　　4、三制體系的完善

　　為保障“三先三后”、“三同時”、“三并重”的順利實施，還必須采取完善“三制”，發(fā)揮“三個積極性”等措施。

　　4.1理順體制

　　1.理順投資體制

　　主要是要明確政府、企業(yè)和個人在居住區(qū)建設中的投資責任。隨著住房的私有化，個人將成為住宅最主要的投資者，以國家和單位為主的住宅投資體制將發(fā)生變化;改變居住區(qū)大市政及公益性配套設施建設費用攤入住宅成本的不合理做法，明確這部分費用由政府承擔。

　　2.理順管理體制

　　(1)強化住宅發(fā)展局對住宅建設的綜合管理職能。進一步理順住宅發(fā)展局與各專業(yè)部門的關系，使住宅發(fā)展局承擔起住宅建設全過程管理的責任。

　　(2)理順物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)行政管理部門、街道辦事處和居委會的關系。做到各司其職、各負其責，實現物業(yè)管理與專業(yè)管理、社區(qū)管理的有機結合。

　　(3)探索社區(qū)建設管理新體制。根據“兩級政府、三級管理”的原則，進一步理順條塊管理體制。區(qū)政府有關職能部門的派出機構，按照社區(qū)行政管理的職能，原則上應與街道辦事處對應設置，接受街道和區(qū)政府有關職能部門的雙重領導。公安派出所負責街道區(qū)域的社會治安綜合治理;工商所、稅務所應指定人員參加街道社區(qū)管理機構，共同參與社區(qū)管理;區(qū)政府建設管理部門應將環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、房屋維修、物業(yè)管理、路政維護等作業(yè)行為同行政管理職能分開，行政管理職能由區(qū)政府職能部門行使，部分監(jiān)督檢查職能委托街道協(xié)助管理;經營性的作業(yè)行為由企業(yè)承擔。街道辦事處設立市政管理、社會發(fā)展、社會治安綜合治理等委員會，具體負責社區(qū)管理、精神文明建設、社區(qū)服務、社會治安等工作。

　　4.2　改革機制

　　1.引進競爭機制

　　在居住區(qū)環(huán)境建設與管理的全過程中，引進競爭機制，打破行業(yè)壟斷，提高居住區(qū)建設與管理水平。

　　2.采用激勵機制

　　在居住環(huán)境的建設和管理過程中，引進激勵機制。開展設計方案、施工質量、物業(yè)管理、社區(qū)管理及文明居民等評優(yōu)活動鼓勵多方參與，發(fā)揮大家的積極性，從而提高居住環(huán)境與管理的水平，保持較高的居住環(huán)境質量。

　　3.強化監(jiān)督機制

　　一方面，健全居住環(huán)境建設的監(jiān)理機制，實行全過程的監(jiān)督管理，優(yōu)化居住環(huán)境硬件建設。如針對住宅質量通病，全面推行住宅監(jiān)理，以提高住宅質量;另一方面，完善業(yè)主委員監(jiān)督機制，使其充分發(fā)揮業(yè)主管理的監(jiān)督管理職能，真正體現業(yè)主自治，促進“服務第一，住戶至上”的物業(yè)管理機制的建立，促進實行物業(yè)管理的經營性收入補貼服務性支出的經營機制的實現，保證物業(yè)管理水平的提高。

　　4.3　完善法制

　　為了創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境，應把提高居住區(qū)環(huán)境質量納入法制化的軌道。為防止在居住區(qū)開發(fā)過程中背離中國國情和忽視三大效益的整體，必須建立一套具有法律效力的控制體系，即對居住用地的性質、建筑密度、容積率進行控制，對建筑體量、高度、形狀、基地總面積、綠地率進行控制，對用地指標和環(huán)境體系進行控制，對人口密度指標進行控制，以維護國家利益、社會利益和使用者的利益。