摘要:水電工程移民房屋補償單價涉及人民切身利益，是移民、地方政府等關注的焦點。分析目前房屋補償單價測算的現狀以及目前面臨的新形勢和新要求，在基于現移民房屋補償單價測算的基礎上，從測算原則、前期策劃以及測算過程等方面提出移民房屋補償單價測算改進的建議。

關鍵詞:單價測算;移民;房屋;前期策劃;安全性;功能性;居住性

引言

近年來，四川省水能資源開發(fā)已進入快速開發(fā)階段，預計未來十年全省水利水電移民總量可達160余萬人。其中在建、擬建工程移民人數約60余萬人，移民安置任務重，移民穩(wěn)定壓力大，仍然是當前及今后較長時期四川省移民工作的基本態(tài)勢。房屋作為移民的私有財產，補償單價的高低牽涉移民最切身的利益，進而成為影響移民搬遷安置的一個重要因素。根據近年來的工作實踐，房屋補償單價的測算已經自成體系，但隨著社會的進步和經濟的發(fā)展，在實踐過程中，房屋補償單價現有的測算方法在當前形勢下并不完善，房屋補償單價測算方法的完善成為了移民工作中的重要研究問題之一。房屋補償單價的測算方法是否科學客觀且符合目前面臨的新形勢和新要求，將成為影響移民搬遷安置工作推進的重要因素之一。合理確定移民房屋補償單價，能夠促進移民工作的和諧、順利推進。

1移民房屋補償單價測算現狀

目前，水電工程移民房屋補償單價的測算依據為DL/T5382—2007《水電工程建設征地移民安置補償費用概(估)算編制規(guī)范》，房屋的補償以原有數量和結構計算補償費用。房屋補償費用單價分結構類型，按照典型設計的成果分析編制。主要工作過程為:在實物指標工作成果的基礎上，規(guī)定各類房屋結構(如鋼混結構、磚混結構、磚木結構、土木結構、木結構和其他結構等)包含的主要工程，如土石方工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、木結構工程等;對每一類房屋結構，選擇1座或多座典型房屋，按照新建房屋的要求進行設計;根據本標準“工程建設費用”的規(guī)定、安置地的建筑工程造價依據和辦法編制典型房屋設計概算，推算房屋單位面積造價(元/m2)，并且單價中應包括其他費用部分;安置地有特殊要求的，如抗震要求等，應在設計時統(tǒng)籌考慮;最后，測算結果提交相關方討論協(xié)商，并提交國家審批，實施過程中可視物價變化情況適時進行調整，且“只調增不調減”。在實際操作過程中，考慮到水電開發(fā)地區(qū)多處于高山峽谷區(qū)，移民生活水平普遍不高，居住條件較差，為保證移民居住水平達到或超過原有生活水平，保證搬遷后的建房需要，在選取房屋典型時，選擇庫區(qū)同種結構中建設較為完善、水平中等或偏高的房屋作為測算典型來測算房屋單價。就目前情況來看，測算的房屋單價基本滿足移民自行建造房屋的需要。

2移民房屋建設面臨的新形勢和新要求

目前，隨著社會、經濟、文化等的發(fā)展，相對于原來側重現狀房屋補償的測算方法，建設時通常要結合一些新的形勢和要求進行考慮，主要體現在以下幾個方面:

2.1政策的變化

移民搬遷安置分為集中安置和分散安置，對于集中安置的部分，需對集中居民點進行規(guī)劃，2014年四川省結合實際制定出臺了《四川省“幸福美麗新村”規(guī)劃編制辦法和技術導則》，對新建各種規(guī)模的農村居民聚居點建設規(guī)劃提出了具體的指導要求，明確內容上應包括環(huán)境及建筑風貌規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、市政工程規(guī)劃、村民住宅選型、綜合防災規(guī)劃、投資估算等，技術導則在建設用地標準、住宅建筑、公共服務設施、生產設施、景觀環(huán)境、歷史文化遺產與鄉(xiāng)土特色等方面給出了具體的規(guī)劃要求。在補償移民現狀房屋時，除了對房屋結構本身進行補償外，同時單列裝飾裝修補助，將窗、門、天花板、地板等具有特色建筑的部分作為裝修單獨進行補助，而在上述導則中，明確農村居民聚居點內容上應包括環(huán)境及建筑風貌規(guī)劃，所以進入農村集中居民點的移民面臨不論補償的房屋是否包含以上內容，均需考慮新政策的要求進行建房。

2.2移民意愿的變化

目前，四川省水電項目開發(fā)大部分分布于高山峽谷區(qū)。隨著社會經濟的發(fā)展，以及移民生活水平、文化水平的提高，移民建房的意愿不僅限于現狀房屋的恢復建設，通常還會考慮在原有房屋的基礎上提高其安全性、功能性以及居住性等方面的水平。

2.3政府要求的變化

隨著時代的進步，庫區(qū)的發(fā)展，地方政府在移民工作中，為了為移民爭取最大的利益，并考慮地區(qū)規(guī)劃的長遠發(fā)展，在建房過程中，結合地方經濟發(fā)展規(guī)劃，提出對應的一些移民房屋建設范圍外的要求，導致房屋建設標準偏高，各方在房屋補償單價上的矛盾日趨凸顯。

3移民房屋補償單價測算分析及建議

現行房屋補償單價的測算方法結合了移民房屋現狀，包括移民房屋的規(guī)模、結構和標準，補償相對公平，標準易于把握，在工程實踐中基本可行，滿足移民建房需求，利于移民的妥善安置。但是在目前政策、移民意愿及地方政府要求等變化的新形勢和新要求下，房屋補償單價是移民、地方政府等各方關注的重點，也是利益博弈的焦點，各方對移民房屋補償單價的爭論在一定程度上影響了移民投資以及工作的和諧、穩(wěn)定推進。這就要求房屋單價測算工作，更加規(guī)范、合理。移民房屋補償單價的測算包括4個步驟:①選取移民房屋典型，現場勾勒草圖;②整理現場調查成果，完成還原設計圖;③計算工程量;④計算房屋單位平米面積的造價。而目前，針對水電工程移民房屋補償單價尚無規(guī)范的具體操作步驟，各項目操作方式及工作深度各不相同，造成移民房屋補償單價征求意見時存在分歧，協(xié)調變得復雜，且對后續(xù)房屋補償單價調整工作增加了難度。針對目前房屋補償單價測算現狀，結合其面臨的新形勢和新要求，需對房屋補償單價的測算方法進一步細化、合理化和規(guī)范化，建議從以下幾個方面進行:(1)明確以移民房屋現狀為基礎，并結合房屋安全性、功能性和居住性作為測算原則。現行房屋補償單價的測算均為重置價格。即，基于房屋現狀測算其新建的費用作為補償費用，側重對房屋現狀本身的賠償。但在目前面臨的新形勢和新要求下，僅考慮對房屋現狀本身的補償是不夠的，建議考慮移民建房時的實際情況，以及移民所處環(huán)境條件，房屋補償單價測算應在房屋現狀的基礎上，以結構的安全、功能的完善、居住(生活)的方便為原則進行房屋典型設計，按照典型設計的成果測算房屋補償單價。(2)規(guī)范外業(yè)工作，提前策劃，理清思路，明確任務�，F行房屋補償單價在測算過程中，在整理內業(yè)時有時計算工程量會出現問題，如某一尺寸未量，或者是項目歸類混淆，導致工程量無法計算。由于工程所在地區(qū)條件較差，為保證工作質量、避免重復工作，建議在進行房屋補償單價測算前應根據房屋補償單價的測算步驟，進行詳盡的策劃，明確外業(yè)任務，做到有的放矢。策劃內容建議包括:①明確房屋補償單價測算所需資料。房屋補償單價測算收集的材料應包括項目所在地最新建設工程工程量清單計價定額及相關配套文件、建設工程工程量清單計價規(guī)范、人工費文件、當地市、縣造價信息材料(需與測算的價格水平相同)、運輸市場的運輸單價或者當地的運輸單價規(guī)定文件、房屋建設主材市場價格等。②根據實物指標調查成果，科學確定典型房屋結構及其個數。通過實物指標調查成果，分析房屋結構(包括框架、磚混、石木、土木、木結構等)及其比重，最好是每種房屋結構至少選取1座典型，比重較大的房屋結構可選取多座典型進行測算。③提前掌握工程量的計算方法以及計價定額，明確各結構房屋典型包含的項目以及工程量計算時計價定額規(guī)定的計算單位。房屋由建筑與裝飾工程、安裝工程兩大部分構成，建筑與裝飾工程包括土石方工程、砌筑工程、混凝土和鋼筋混凝土工程、木結構工程、樓地面工程、門窗工程等，安裝工程包括給排水工程、照明工程等，根據各房屋結構類型的不同包括的項目也就不同。以磚混結構房屋為例，其包含項目及工程量計算時計價定額規(guī)定的計算單位如表1所示。根據現狀房屋實際情況及還原設計確定典型房屋包含的項目。(3)結合房屋戶型、功能、安全、外觀等，選擇庫區(qū)具有廣布性和代表性的房屋作為測算典型。現行房屋補償單價測算中，選擇房屋典型時，要求選擇庫區(qū)具有廣布性和代表性的房屋作為測算典型，但其具體要求并不明確、未細化。建議房屋補償單價測算應以典型房屋現狀為基礎，選擇功能較為完善、結構較為穩(wěn)定、居住生活方便、外觀具有當地普遍特色，具有廣布性和代表性的房屋作為測算典型。其中，房屋功能分區(qū)設置應合理(應包含臥室、起居室(廳)、廚房和衛(wèi)生間等基本空間);盡量選擇結構上安全的，如基礎的形式、尺寸及埋深應較為合理，梁、板、柱形式及尺寸，鋼筋含量基本滿足當地抗震烈度等級要求的;具備一般居住條件的，例如水、電、路均通，地面、墻面、天棚做過處理，外觀上具備當地普遍特色(門窗洞口、欄桿和屋檐等)的建筑。這就避免了在實施過程中調整房屋單價時，產生關于房屋安全性、功能性、居住性要求的質疑，從而在調整時僅調整由于價格水平變化帶來的人工、材料及政策性的變化，以使投資可控。(4)及時整理調查成果，修正原房屋不符合強制規(guī)定的或建設不規(guī)范的地方，完成還原設計圖。移民房屋一般并不是按照專門的設計圖紙建造的，通常是移民根據當地環(huán)境條件、民俗特色及其生活習慣，從方便生產生活的角度隨個人心意選擇房型進行修建的。其在基礎、梁、柱、板等的形式及尺寸上均不規(guī)范。現行的房屋補償單價測算按照其現狀進行還原，測算單價。考慮到移民建房的新形勢和新要求，在測算房屋補償單價時，應將基礎、梁、柱、板等重要結構部分，按地區(qū)抗震烈度等級設計，保證移民建房安全;移民建房過程中，起同等作用的柱、梁、板等，由于其一般為就地取材，且不是統(tǒng)一加工的，故各尺寸各不相同，有相差微小的，也有相差甚遠的，在保證安全的前提下，可取其平均值作為其尺寸基準，避免完全按照原狀測算，不能滿足實際建房的要求。(5)規(guī)范編制概算，按照權威部門發(fā)布的信息并結合地區(qū)實際情況確定人工費及材料費。農村房屋建設一般由親戚鄰里幫助修建，建造時人員流動性大，時間隨意，并且一般不支付人工費;建筑材料，如砂、石、木材等均就地取材，花費較少。對應的人工消耗及材料消耗不易準確量化�，F行規(guī)范并未細化如何采用該數據，目前的項目對于人工費均統(tǒng)一采用造價部門公布的人工費，具有一定的權威性，也得到各方認可。但是，材料價格有多種方式:一是，采用造價信息價格加運至工地運費;二是，采用造價信息價格、市場價格進行綜合考慮;三是，部分地材，如砂、石等，采用自采價格，其余采用造價信息價格，并考慮一定的價格變化趨勢，綜合得出材料的單價。由于缺乏統(tǒng)一性，這往往也成為各方爭論的焦點。在現實環(huán)境中，造價信息價格基本能反映其涵蓋地區(qū)價格情況，較偏遠的地區(qū)在此基礎上計算其運費，二者之和作為其材料價格較為合理;但由于地方建設的集中性、突發(fā)性等原因，導致部分材料價格與造價信息價格存在偏差。由于影響房屋造價程度較大的基本為其結構對應的主材，建議主要材料價格的采用按照權威部門發(fā)布的造價信息并結合地區(qū)實際情況進行確定，而其他對房屋單價影響較小的材料采用權威部門發(fā)布的造價信息。主要材料價格的計算公式為標準材料價格=造價信息價格+運至施工地的運費(1)運至施工地的運費=運距×運輸單價(2)計算出標準材料價格后，對比實際建材市場材料價格，合理確定。原則上，采用標準材料價格。

4結論

(1)根據工程實踐，結合目前房屋建設的新形勢和新要求，提出房屋補償單價的測算原則。即，以移民房屋現狀為基礎，并結合房屋安全性、功能性和居住性進行測算。(2)在進行選取房屋典型調查工作前，應提前策劃，厘清思路，明確任務，包括房屋補償單價測算所需資料、確定典型房屋結構及其個數的方法、各結構房屋典型包含的項目以及工程量計算時計價定額規(guī)定的計算單位;結合房屋戶型、功能、安全、外觀等，選擇庫區(qū)具有廣布性和代表性的房屋作為測算典型;及時整理調查成果，完成還原設計圖時，應對原房屋不符合強制規(guī)定的或是建設不規(guī)范的地方進行修正;規(guī)范編制概算，人工費及材料費按照權威部門發(fā)布的信息并結合地區(qū)實際情況進行確定。(3)需要進一步優(yōu)化的方面。通過以上分析及建議，可規(guī)范房屋補償單價測算的具體操作步驟，統(tǒng)一各項目操作方式及工作深度，提出適應新形勢和新要求下的房屋單價測算方法。在移民房屋單價測算后，需征求各方意見;改進測算方法后，在一定程度上可提高房屋單價測算的規(guī)范性及合理性，減少爭議。實際操作中，房屋補償單價的標準一直是個長期的博弈過程，需進一步研究解決方法。