關(guān)鍵詞：保障房建設(shè)；工程造價(jià)；成本控制 

中圖分類號： tu723.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： a 文章編號： 

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，住建部發(fā)布2011年1000萬套保障房相繼開工建設(shè)，這是中央政府進(jìn)一步加強(qiáng)民生建設(shè)的重要舉措。保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。由于保障性住房是限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，因此，建筑利潤空間就相對較小，在保證質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)工程成本的合理化控制也就相繼成為了我們研究的熱點(diǎn)。為了能夠更好更系統(tǒng)的控制工程造價(jià)，首先就要了解一下保障性住房的成本價(jià)格構(gòu)成，但到目前為止僅有經(jīng)濟(jì)適用住房于2002年11月17日由國家計(jì)委、建設(shè)部共同印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》 （計(jì)價(jià)格[2002]2503號）規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用住房的基準(zhǔn)價(jià)格組成，而廉租住房和政策性租賃住房都沒有明確的文件規(guī)定。本人認(rèn)為同樣作為保障性住房廉租住房和政策性租賃住房，在成本構(gòu)成上可以參照經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格組成。 

一、保障性住房的成本構(gòu)成 

（一）開發(fā)成本，其中包括： 

1、按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人�支付的征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 

2、開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。 

3、列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。 

4、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 

5、管理費(fèi)按照不超過本條1至4項(xiàng)費(fèi)用之和的2％。 

6、貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計(jì)算。 

7、行政事業(yè)性收費(fèi)按照國家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。 

（二）稅金：依照國家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。 

（三）利潤。按照不超過本條（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的3％計(jì)算（經(jīng)濟(jì)適用住房）,其余兩種可參照。 

二、影響保障性住房工程造價(jià)成本的主要因素 

本人從事多年經(jīng)濟(jì)適用住房的基準(zhǔn)價(jià)格的測算工作，根據(jù)以上的框架在實(shí)際的計(jì)算中細(xì)分項(xiàng)目接近 70余項(xiàng)。但對于價(jià)格的影響較大的就是開發(fā)成本的第2、3、4項(xiàng)。影響因素具體分析如下： 

（一）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，此項(xiàng)成本主要的影響因素如下： 

1、工程勘察設(shè)計(jì)：地質(zhì)勘察報(bào)告是否精準(zhǔn)，直接影響到住宅樓的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，不但影響了工程造價(jià)而且還大大地影響了工期，比如我單位開發(fā)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，由于地質(zhì)勘探報(bào)告的不詳細(xì)和不準(zhǔn)確，有幾棟多層住宅樓的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)成了獨(dú)立基礎(chǔ)，在基坑開挖后地質(zhì)條件達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，最終開挖深度達(dá)到了7米，工程決算后每棟樓的基礎(chǔ)造價(jià)就比普通基礎(chǔ)的住宅樓增加費(fèi)用100元/m2，工期也延長了近一個(gè)月。 

2、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提。 

（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)：容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，又稱建筑面積毛密度。是規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理的重要指標(biāo)。在規(guī)范允許的情況下提高容積率，不但增加了建筑面積，同時(shí)也能降低相關(guān)成本。 

（2）建筑設(shè)計(jì)：戶型的設(shè)計(jì)、選擇；結(jié)構(gòu)類型的選擇配筋設(shè)計(jì)；建筑做法等等細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)都會(huì)對工程造價(jià)成較大的影響。 

3、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地：施工通水、通電、通氣、通路根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)及現(xiàn)場施工布置標(biāo)段的劃分有關(guān)；本項(xiàng)中平整場地是對工程造價(jià)影響的最主要因素是，場地平整的高度要根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)高進(jìn)行，土石方工程量的大小與規(guī)劃的標(biāo)高設(shè)計(jì)是否合理有關(guān)，如果設(shè)計(jì)標(biāo)高過低就會(huì)加大土石方工程量，增加工程成本，否則就降低成本。 

（二）主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。此項(xiàng)主要的影響因素如下： 

1、施工合同的簽定階段的影響因素：工期是否按投標(biāo)文件進(jìn)行編排，工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，施工材料價(jià)格，人工費(fèi)、結(jié)算方式及其他費(fèi)用的規(guī)定等都會(huì)對工程造價(jià)產(chǎn)生影響。 

2、施工階段的影響因素： 

質(zhì)量管理：基坑開挖的深度要嚴(yán)格按實(shí)際標(biāo)高控制杜絕；隱蔽工程的驗(yàn)收；施工工藝、施工流程是否合理。 

材料管理：占建安工程成本60%—70%的建筑材料的價(jià)格，材料的質(zhì)量。 

進(jìn)度管理：施工組織方面人、財(cái)、物是否合理配置、調(diào)配。 

3、工程結(jié)算階段的影響因素：工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證的審核；避免套項(xiàng)時(shí)出現(xiàn)高套、重套；工程類別劃分不清。 

（三）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，此項(xiàng)主要的影響因素如下： 

1、設(shè)計(jì)方面：根據(jù)規(guī)劃平面圖做好施工圖的設(shè)計(jì)工作，特別注意的是：鋪裝工程的細(xì)部做法；建筑材料的選用；各種管線的布置及施工的先后順序；園林綠化苗木品種、規(guī)格等都會(huì)對工程價(jià)格產(chǎn)生影響。 

2、施工階段：做好施工組織安排好各施工順序，特別是天然氣管道施工周期較長程序復(fù)雜應(yīng)該優(yōu)先考慮，否則會(huì)延誤工程竣工日期。 

（四）其余各項(xiàng)多為固定費(fèi)率對工程造價(jià)的影響不大。 

三、控制保障性住房工程造價(jià)成本的有效措施： 

要有效地控制工程造價(jià),應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施,但是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最為有效的手段，主要采取以下三個(gè)控制措施：（一）事前控制，主要是從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)階段進(jìn)行控制。 

1、設(shè)計(jì)階段：勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)階段 

實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度.在市場經(jīng)濟(jì)的今天,開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)竟?fàn)帣C(jī)制,加強(qiáng)管理工作.通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位,從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性,避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題,出現(xiàn)的工程洽商.同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案,避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后,影響銷售,造成資金長期得不到回收,經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生. 

實(shí)行限額設(shè)計(jì).設(shè)計(jì)前開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)主管部門發(fā)布的平均造價(jià)向設(shè)計(jì)單位提出限制單價(jià)。設(shè)計(jì)單位,在設(shè)計(jì)中充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,。 

2、招標(biāo)階段：施工、監(jiān)理單位招標(biāo)，材料采購招標(biāo)。 

工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心 。在招標(biāo)過程中要堅(jiān)持公開、公平、公證的原則，通過招投標(biāo)引進(jìn)竟?fàn)帣C(jī)制,可以降低工程成本�？梢赃x擇到各方面都比較優(yōu)秀的施工單位和監(jiān)理單位；通過材料采購的招標(biāo)工作也可采購到質(zhì)量合格，價(jià)格合理的建筑材料。 

（二）事中控制，主要是在項(xiàng)目的施工階段及室外配套階段。 

1、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作.加強(qiáng)圖紙會(huì)審,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，從各個(gè)不同角度對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來變更,造成經(jīng)濟(jì)損失. 

2、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理.杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更.對確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，首先分清變更是那方的責(zé)任,及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰,做到心中有數(shù).這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的變更,從而杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)變更增加工程 。 

3、施工過程管理是有效控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。施工階段成本控制的關(guān)鍵,一是審核并確定施工單位的施工組織設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位的監(jiān)理規(guī)劃，必須嚴(yán)格按照合同工期進(jìn)行編排施工進(jìn)度和組織人、材、物。二是嚴(yán)格控制工程簽證，做好隱蔽工程記錄和簽證。三是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求,四是做好材料的供應(yīng)，所有甲供的材料施工單位都應(yīng)提前半個(gè)月到一個(gè)月的時(shí)間提供材料計(jì)劃，方便采購調(diào)度。 

4、做好現(xiàn)場的質(zhì)量管理。嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量管理，避免出現(xiàn)因質(zhì)量問題出現(xiàn)的返工現(xiàn)象。 

（三）事后控制：工程結(jié)算階段。 

工程造價(jià)結(jié)算階段是控制工程造價(jià)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也可以說是最后一關(guān)。在這一階段要做好以下幾方面： 

1、歸集、審核簽證、變更資料。應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況核實(shí)，做到實(shí)事求是，合理計(jì)量。審核時(shí)應(yīng)作好調(diào)查研究，審核其合理性和有效性，不能見有簽證即給予計(jì)量，杜絕和防范不實(shí)際的開支。 

2、核準(zhǔn)工程量。堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù),按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算,審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施,該增的增,該減的減,實(shí)事求是，公平合理。 

保障性住房作為一項(xiàng)民生工程，關(guān)系到黨和政府的形象，所以在工程建設(shè)的過程中對于工程造價(jià)成本的控制不僅降低了成本，同時(shí)也將實(shí)惠送給了中低收入群體。