房屋測(cè)繪是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪中一個(gè)非常重要的組成部分，它關(guān)注的是民生問(wèn)題。本文闡述了房屋測(cè)繪中的幾點(diǎn)概述，分析了產(chǎn)生房屋測(cè)繪誤差的原因，提出了相關(guān)房屋測(cè)繪措施，從而將誤差降至最低。
近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪的重要性也不斷體現(xiàn)。房產(chǎn)測(cè)繪的水平直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的切身利益。“房地產(chǎn)測(cè)繪”是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪。而“房屋測(cè)繪”是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪中一個(gè)非常重要的組成部分，其測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，它關(guān)注的是民生問(wèn)題。
房屋測(cè)繪的步驟與差異原因
房屋測(cè)繪面積是指在商品房預(yù)售中，由開(kāi)發(fā)單位委托，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認(rèn)可具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，參考開(kāi)發(fā)單位提供的公用面積為使用說(shuō)明，對(duì)尚未竣工的房
屋面積進(jìn)行預(yù)先測(cè)算。該面積可主要用于為開(kāi)發(fā)單位的前期項(xiàng)目宣傳、商品房預(yù)售及其備案。
筆者認(rèn)為，房屋測(cè)繪的具體步驟主要有以下5個(gè)方面：
第一、基礎(chǔ)測(cè)繪。首先，測(cè)繪人員利用測(cè)繪儀器，對(duì)測(cè)區(qū)布設(shè)房產(chǎn)平面控制點(diǎn)，進(jìn)行平面控制測(cè)量。其次，測(cè)繪人員依據(jù)房產(chǎn)平面控制點(diǎn)，對(duì)測(cè)區(qū)內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行測(cè)量，繪制房產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙――房產(chǎn)分幅平面
圖。
第二、外業(yè)項(xiàng)目測(cè)繪。測(cè)繪人員依據(jù)房地產(chǎn)分幅平面圖和房屋竣工圖，對(duì)房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，分幢逐戶(hù)丈量記錄，調(diào)查房屋權(quán)界、共有部分，采集房屋內(nèi)、外部各類(lèi)邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。并要求當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)配合，指
認(rèn)產(chǎn)權(quán)界限、共有面積。
第三、內(nèi)業(yè)繪圖、測(cè)算面積。測(cè)繪人員依據(jù)外業(yè)測(cè)量采集的種類(lèi)邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，利用計(jì)算機(jī)計(jì)算房屋建筑面積，繪制房屋分戶(hù)平面圖。房屋測(cè)繪及房屋面積計(jì)算工作應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和建設(shè)部《商品房銷(xiāo)
售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》。
第四、質(zhì)量檢查驗(yàn)收。測(cè)繪人員將測(cè)繪成果提交質(zhì)量檢查部門(mén)，質(zhì)檢部門(mén)依據(jù)有關(guān)技術(shù)規(guī)范，對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行檢查驗(yàn)收。
第五、出具測(cè)繪成果。房產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)查驗(yàn)質(zhì)量合格的，轉(zhuǎn)交產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)用于房屋產(chǎn)權(quán)登記。
不過(guò)，通常情況下，房屋的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積會(huì)有差異。產(chǎn)生差異的原因有多種，歸納主要有以下兩點(diǎn)：一是數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預(yù)測(cè)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部分面積確認(rèn)、面積分?jǐn)?/div>
等只能是“紙上談兵”，沒(méi)有直觀的認(rèn)識(shí)。而在后期的實(shí)測(cè)中的數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過(guò)實(shí)地勘測(cè)得來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在建筑施工過(guò)程中，由于多種原因，可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更，這是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異
的主要原因；二是技術(shù)性原因。由于不少房產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專(zhuān)業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對(duì)規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)談薄，儀器設(shè)備
落后，觀測(cè)記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過(guò)程差錯(cuò)等原因都會(huì)造成面積的不同。
重點(diǎn)把握預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性
加強(qiáng)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性乃是解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在，而預(yù)測(cè)工作應(yīng)該重點(diǎn)把握。
首先，預(yù)測(cè)圖紙資料的檢查。設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積預(yù)測(cè)的必須的首要資料，其圖紙是否準(zhǔn)確直接影響到建筑面積預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，應(yīng)該檢查預(yù)測(cè)圖紙資料是否蓋有設(shè)計(jì)單位圖章的全套設(shè)計(jì)施工藍(lán)圖，有些單位提供是沒(méi)有
經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)最初設(shè)計(jì)圖紙，該圖紙往往會(huì)變更，不能作為預(yù)測(cè)使用。一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽(yáng)臺(tái)詳圖等，若圖紙附有建筑設(shè)計(jì)CAD光盤(pán)更好；檢
查建筑平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，若套型、尺寸不清，無(wú)法進(jìn)行平面圖的繪制； 檢查設(shè)計(jì)單位提供的圖紙上如水池、水泵房、發(fā)電機(jī)房、配電室、制冷機(jī)房、消防控制室等公用配套設(shè)施部位功能使用說(shuō)明是否清
楚，以便確定此公用配套設(shè)施建筑面積是否進(jìn)行分?jǐn)�；特別注意設(shè)計(jì)圖上的文字注釋?zhuān)纾浩脚_(tái)、入戶(hù)花園、連通陽(yáng)臺(tái)、架空層等等，如何與房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)性質(zhì)的界定一致，比喻“入戶(hù)花園”在計(jì)算面積的技術(shù)規(guī)定條款
中，不會(huì)有這個(gè)名詞，而且“花園”也不能計(jì)算建筑面積，但實(shí)際上“入戶(hù)花園”類(lèi)似技術(shù)規(guī)定打款中的“無(wú)柱外走道”或“不封閉的陽(yáng)臺(tái)”，究竟如何定性，必須要有一個(gè)明確的說(shuō)明。
其次，尺寸數(shù)據(jù)的采集。在許多設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，凈尺寸等，這些情況與我們所需的計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計(jì)算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，需要經(jīng)過(guò)換算，所以，在作
業(yè)時(shí)，要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸可取 在使用面積預(yù)測(cè)換算邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，還要考慮到房屋竣工后實(shí)際狀況。如：設(shè)計(jì)為20cm的墻厚，加上墻體兩側(cè)粉灰層的厚度各2cm，實(shí)際為24cm；設(shè)計(jì)為24cm的墻厚，加上
墻體兩側(cè)粉灰層的厚度各2cm，實(shí)際為28cm.。否則，預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積相差很大；對(duì)于有些房屋邊長(zhǎng)沒(méi)有標(biāo)注的尺寸，我們也可以通過(guò)查閱結(jié)構(gòu)圖，對(duì)于樓梯、陽(yáng)臺(tái)、高度2.20米以上的落地飄窗等，在平面圖上尺寸往
往不準(zhǔn)確，我們必須以樓梯詳圖和陽(yáng)臺(tái)、飄窗大祥圖為準(zhǔn)。另外，通過(guò)查閱設(shè)計(jì)房屋開(kāi)發(fā)單位提供的建筑CAD設(shè)計(jì)光盤(pán)尺寸數(shù)據(jù)也是一個(gè)簡(jiǎn)捷的辦法；要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如樓層高度、陽(yáng)臺(tái)的頂蓋，
架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂?shù)姆课�，層高超過(guò)2.2m（含）才能計(jì)算建筑面積，所以我們要在建筑剖面圖上通過(guò)圖解三角形才能計(jì)算出2.20m高度的準(zhǔn)確位置。
再有，成果資料的檢查、整理、歸檔。商品房預(yù)測(cè)成果資料經(jīng)過(guò)整理，書(shū)寫(xiě)技術(shù)說(shuō)明報(bào)告，經(jīng)過(guò)檢查驗(yàn)收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里檢查，主要是指作業(yè)小組測(cè)繪員互相檢查和測(cè)繪機(jī)構(gòu)設(shè)
置的質(zhì)量檢查部門(mén)或?qū)Ｂ殭z查人員。重點(diǎn)檢查：預(yù)測(cè)算的分戶(hù)界線，房屋使用性質(zhì)，與共有面積相關(guān)的建筑是否一致；設(shè)計(jì)圖上的名稱(chēng)標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類(lèi)別是否合理； 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集，有沒(méi)有錯(cuò)誤；面積的計(jì)
算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范規(guī)定； 幢號(hào)、室號(hào)編寫(xiě)是否符合房產(chǎn)發(fā)證要求；委托人名稱(chēng)、房屋坐落地址、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無(wú)遺漏差錯(cuò)等。
總的來(lái)講，鑒于預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的不同，直接導(dǎo)致房款的補(bǔ)和退。有具體工作中，即使按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品房銷(xiāo)售合同》中規(guī)定的條款處理，也會(huì)遇到很多麻煩和糾紛。如實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)（合
同）面積，誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還還買(mǎi)受人，絕對(duì)值超出3%部分的房款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。這時(shí)，購(gòu)房者少花了錢(qián)不會(huì)有太大異議。在實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)（合同）面積時(shí)，面
積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房款，由買(mǎi)受補(bǔ)足，超出3%部分的房款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。這時(shí)購(gòu)房者大多不愿在補(bǔ)交房款，以至于對(duì)開(kāi)發(fā)單位、測(cè)繪機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)等不信任，常常引起爭(zhēng)議
和糾紛。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)單位在建筑施工過(guò)程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異，應(yīng)及時(shí)到規(guī)劃部門(mén)變更核準(zhǔn)圖紙，并通知預(yù)測(cè)單位予以修改變更面積等。如已辦理了預(yù)售手續(xù)，應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房者，
公示變更方案，履行合同約定，減少日后矛盾。另，由于房屋測(cè)繪成果（預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)）要靠房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)去完成，因此，房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)需要具備一支測(cè)繪專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)，責(zé)任心非常重的隊(duì)伍，在房屋測(cè)繪工作中，以精湛
的測(cè)繪技術(shù)，將測(cè)繪面積的誤差降至最低點(diǎn)。因?yàn)榉课轀y(cè)量屬于房屋買(mǎi)賣(mài)及房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，是權(quán)利人維護(hù)自身權(quán)益的前提和保障，因而房屋測(cè)量在各個(gè)方面都具有非常重要的意義。
