商業(yè)地產(chǎn)的建筑面積及包含的業(yè)態(tài)
商業(yè)綜合體相對(duì)體量大約在30~40萬(wàn)m2之間，參照萬(wàn)達(dá)的商業(yè)綜合體，具體有以下業(yè)態(tài)：
1）公寓（SOHO或者LOFT)，萬(wàn)達(dá)到目前為止還沒(méi)有LOFT業(yè)態(tài)；
2）購(gòu)物中心，也就是是我們平時(shí)所說(shuō)的百貨；百貨由于投入量大，競(jìng)爭(zhēng)及各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本較高，百貨在后期的商業(yè)綜合體中處于非常尷尬的地位；
3）室內(nèi)步行街，利用室內(nèi)走廊將各種形態(tài)的次力店業(yè)態(tài)聯(lián)合起來(lái)（如餐飲、服裝等等）
4）酒樓，此處酒樓指的是大型餐飲，不是指的酒店；如紅杏和雍雅之類的大型餐飲；
5）影院，現(xiàn)在的商業(yè)綜合體如果沒(méi)有影院基本就不能叫綜合體，基本是有綜合體就有影院；
6）歌城，KTV基本與影院是兄弟，有影院就有KTV;
7）超市、主力門店等；
8）兒童業(yè)態(tài)，兒童業(yè)態(tài)作為商業(yè)綜合體的一個(gè)新型業(yè)態(tài)，已經(jīng)在商業(yè)綜合體中發(fā)揮了巨大的作用，據(jù)調(diào)查，如果一個(gè)商業(yè)綜合體有與沒(méi)有兒童業(yè)態(tài)，其人流量相差一倍；
9）寫字樓，如果一個(gè)商業(yè)綜合體有甲級(jí)寫字樓，他肯定在邊上。單門獨(dú)院。
10）酒店，酒店在商業(yè)綜合體的感覺(jué)，遠(yuǎn)處看的比較清楚，就在那個(gè)方向，貼身一看與商業(yè)綜合體實(shí)際上是沒(méi)有關(guān)系的；商業(yè)綜合體是一個(gè)復(fù)雜的多變業(yè)態(tài)，需根據(jù)招商來(lái)確定不同的業(yè)態(tài)，如何匹配是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的不同
1、商業(yè)地產(chǎn)的成本控制要點(diǎn)分成兩部分：開(kāi)發(fā)成本+運(yùn)營(yíng)成本。商業(yè)交付運(yùn)營(yíng)之前是通過(guò)成本管理系統(tǒng)來(lái)管理，而交付之后是通過(guò)費(fèi)用系統(tǒng)來(lái)管理
2、顧問(wèn)費(fèi)用：商業(yè)地產(chǎn)都非常關(guān)注顧問(wèn)費(fèi)用，特別是剛從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這一點(diǎn)上，很多企業(yè)都是有嚴(yán)格的控下限要求，如酒店管理費(fèi)用、幕墻顧問(wèn)、機(jī)電顧問(wèn)、招商顧問(wèn)和造價(jià)顧問(wèn)。
3、關(guān)注工程類合同：獨(dú)立配套，上下水電煤通訊等，土建交給總包，樁基、鋼構(gòu)、綜合機(jī)電、幕墻、精裝、景觀等，肯定是要進(jìn)行專業(yè)分包；
4、關(guān)注設(shè)計(jì)：商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在這一點(diǎn)上的差別非常大，以前做住宅地產(chǎn)時(shí)，設(shè)計(jì)方案只是由開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通即可確定，甚至于可以直接按照開(kāi)發(fā)商的想法來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。而商業(yè)地產(chǎn)需考慮主力店的設(shè)計(jì)要求，甚至于還要兼顧小業(yè)主的規(guī)劃要求，這也是商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)控的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，如果處理不善，會(huì)影響后期的開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目品質(zhì)等等，出現(xiàn)“一招不慎，滿盤皆輸”的情況；
5、關(guān)注消防：商業(yè)地產(chǎn)的消防等級(jí)要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)住宅地產(chǎn)，這一點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的合約規(guī)劃結(jié)構(gòu)中也有充分的體現(xiàn)；
6、設(shè)備費(fèi)單列：很多標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合約規(guī)劃都將設(shè)計(jì)備單列，一是體現(xiàn)了這部分的成本占比，另一方面也體現(xiàn)了設(shè)備對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的重要性。
7、合約規(guī)劃確定的時(shí)間點(diǎn)不一樣：住宅地產(chǎn)一般是在方案設(shè)計(jì)后，而商業(yè)地產(chǎn)需在開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃明確后，再進(jìn)行一輪的調(diào)整刷新；
8、建立快速響應(yīng)機(jī)制：前期的設(shè)計(jì)、過(guò)程中的方案變更和工程變更等，都由以前的只是開(kāi)發(fā)商和承包方關(guān)注變?yōu)槿缴踔炼喾疥P(guān)注，過(guò)程中如何確保遇到的各種問(wèn)題都能快速解決，需要建立一個(gè)快速響應(yīng)的機(jī)制，這一點(diǎn)是以前住宅地產(chǎn)很少關(guān)注的；商業(yè)與住宅地產(chǎn)成本管控最大的不同：資金回籠非常慢，成本也比較高。在這個(gè)過(guò)程中，招商環(huán)節(jié)也需要投入很多人力、時(shí)間成本，借助專業(yè)機(jī)構(gòu)可以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
