一、目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的存在問(wèn)題項(xiàng)目管理論壇

　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分。目前,國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理的理念仍然相對(duì)滯后,風(fēng)險(xiǎn)管理重心仍然集中在項(xiàng)目的投資決策階段,主要圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目部分風(fēng)險(xiǎn)因素展開(kāi),大多局限于具體的風(fēng)險(xiǎn)分析方法研究。風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)和范圍僅限于項(xiàng)目可行性研究的范疇,遠(yuǎn)不能涵蓋項(xiàng)目管理的全過(guò)程。此外,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中形成的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)不能及時(shí)反饋和有效積累,大大削弱了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的作用和效果。

　　存在的主要問(wèn)題突出表現(xiàn)在兩個(gè)方面:首先,目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)質(zhì)上是以房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施為界,把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理全過(guò)程人為劃分為風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理兩個(gè)獨(dú)立的狀態(tài),重視風(fēng)險(xiǎn)分析、忽略風(fēng)險(xiǎn)管理,是一種典型的階段性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理模式。其次,在目前房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理模式下,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理沒(méi)有作為一個(gè)整體循環(huán)或周期性工作來(lái)運(yùn)作,往往是半環(huán)管理或者一環(huán)管理,不利于管理教訓(xùn)的及時(shí)反饋,不具有管理經(jīng)驗(yàn)的可積累性。這種靜態(tài)、簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)管理思想不能反映房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的動(dòng)態(tài)性。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期與風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程項(xiàng)目經(jīng)理博客

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目的投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)管理等各個(gè)階段乃至貫穿全過(guò)程都存在大量的不確定性因素,容易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響,從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)都存在著大量風(fēng)險(xiǎn)。因此,針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展全生命周期風(fēng)險(xiǎn)管理研究,以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的需要,具有重要的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性、必要性。轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期風(fēng)險(xiǎn)管理是指利用系統(tǒng)的理論方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控,降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水平,有效提高風(fēng)險(xiǎn)管理效益的管理過(guò)程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期的不同階段,可以開(kāi)展相對(duì)獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

　　本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程劃分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析與研究。首先,風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別最重要的工作就是尋找項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素,明確風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象。風(fēng)險(xiǎn)因素的分類(lèi)因標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。按照風(fēng)險(xiǎn)因素作用的階段和范圍的不同,我們可以把房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分為綜合風(fēng)險(xiǎn)因素和階段風(fēng)險(xiǎn)因素。所謂綜合風(fēng)險(xiǎn)因素是指貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期的風(fēng)險(xiǎn)因素。如自然風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。階段風(fēng)險(xiǎn)因素指發(fā)生在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)某一階段的風(fēng)險(xiǎn)因素。如在投資決策階段,就可能存在項(xiàng)目地點(diǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)等。其次,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一般有定性和定量?jī)煞N分析方法。常用的定性方法有故障樹(shù)分析法、外推法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品�、主觀評(píng)分法等。常用的定量分析方法有期望值優(yōu)化法、計(jì)劃評(píng)審技術(shù)、蒙特卡羅法、層次分析法、列表排序法、矩陣分析法等。有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作有助于我們更加深刻地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。第三,風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果,為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不利影響而制定的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、減輕風(fēng)險(xiǎn)措施、風(fēng)險(xiǎn)自留、應(yīng)急措施、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)措施等。最后,風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控就是要跟蹤識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)因素、識(shí)別剩余風(fēng)險(xiǎn)和新風(fēng)險(xiǎn),調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,評(píng)估消減風(fēng)險(xiǎn)的效果。

　　基于以上分析,本文建立了房地產(chǎn)項(xiàng)目生命期各階段風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的對(duì)應(yīng)矩陣。不難看出,在房地產(chǎn)項(xiàng)目從投標(biāo)決策→土地獲取→建設(shè)→租售與物業(yè)管理的逐級(jí)推進(jìn)過(guò)程中,綜合風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)比階段風(fēng)險(xiǎn)因素,其相對(duì)重要性不斷下降;采用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法也對(duì)應(yīng)地由以定性為主轉(zhuǎn)為定量為主;風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容相應(yīng)增加,工作難度逐步加大。

　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期的風(fēng)險(xiǎn)管理框架

　　在確定了房地產(chǎn)項(xiàng)目生命期各階段風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)內(nèi)容的基礎(chǔ)上,構(gòu)建一個(gè)整體、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究總框架,有助于我們從宏觀上把握房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的總體脈絡(luò)。

　　所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期風(fēng)險(xiǎn)管理框架就是在明確風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象的基礎(chǔ)上,遵循風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程性,圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期展開(kāi)動(dòng)態(tài)、持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)管理框架。如圖1所示。在該研究框架下,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理具有以下優(yōu)點(diǎn):一是通過(guò)有效的反饋機(jī)制,可以及時(shí)反映各階段的風(fēng)險(xiǎn)信息,以便及時(shí)響應(yīng)風(fēng)險(xiǎn);二是通過(guò)多次動(dòng)態(tài)循環(huán),可以積累豐富的風(fēng)險(xiǎn)信息,便于建立具有價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)管理數(shù)據(jù)庫(kù)。