房企間的并購(gòu)重組的導(dǎo)因

近年，隨著地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的過(guò)去，白銀時(shí)代的到來(lái)，以及土地成本的不斷抬高，房企的收并購(gòu)風(fēng)氣也變得逐步盛行，成為了許多房企主要的拿地和擴(kuò)張手段。比如中海地產(chǎn)并購(gòu)中信地產(chǎn)布局25城土地儲(chǔ)備；平安不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)越秀動(dòng)產(chǎn)吃進(jìn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；融創(chuàng)收購(gòu)聯(lián)想旗下地產(chǎn)公司，稱為“甩包袱”并購(gòu)等等。導(dǎo)致房企間不斷發(fā)生的并購(gòu)重組主要有幾個(gè)方面的導(dǎo)因。

1、基于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面的規(guī)模擴(kuò)張，以并購(gòu)項(xiàng)目或獲取上市平臺(tái)為目的的兼并收購(gòu)。

2、以并購(gòu)促進(jìn)自身多元化發(fā)展，找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

3、受政策主導(dǎo)推動(dòng)的央企整合，旨在提質(zhì)增效，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

4、并購(gòu)改變房企競(jìng)爭(zhēng)格局，在細(xì)分領(lǐng)域?qū)で蟾�多機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)交易的并購(gòu)類型

在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前最主要的并購(gòu)可分為兩類，

一類主要目的是收購(gòu)?fù)恋鼗蛘唔?xiàng)目，以增加可售資源或進(jìn)入新的城市、區(qū)域，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；

另一類則是收購(gòu)上市平臺(tái)，即“殼公司”，進(jìn)而達(dá)到上市或者回歸A股的目的，拓寬企業(yè)融資渠道、提升企業(yè)品牌影響力。

房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的并購(gòu)主要有：

（1）在建工程轉(zhuǎn)讓（含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）

這是房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式。比如最常見(jiàn)的對(duì)停建、緩建項(xiàng)目（爛尾樓）的收購(gòu)。獲得土地使用權(quán)后，完成“三通一平”，施工進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商可向他人轉(zhuǎn)讓該在建項(xiàng)目。

（2）房地產(chǎn)拍賣

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有能力對(duì)外清償債務(wù)時(shí)，往往會(huì)進(jìn)入法院的執(zhí)行程序。法院委托拍賣的房屋分為尚未竣工的在建工程和預(yù)售階段的房屋。以拍賣方式完成房地產(chǎn)的并購(gòu)交易。

（3）先賣后轉(zhuǎn)

有關(guān)爛尾樓的案例，排除訴訟或拍賣程序，小業(yè)主預(yù)購(gòu)部分房屋后，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠資金繼續(xù)項(xiàng)目，意向買方可收購(gòu)正在預(yù)售的房屋；受讓房屋后，意向買方須與原開(kāi)發(fā)商簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議，完成資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

基于股權(quán)的房地產(chǎn)并購(gòu)模式

基于股權(quán)的房地產(chǎn)并購(gòu)模式分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股等。股權(quán)并購(gòu)模式內(nèi)設(shè)計(jì)交易方案，在融資、避稅、財(cái)務(wù)優(yōu)化等方面會(huì)有更多空間。

（一）增資交易

此交易結(jié)構(gòu)，意向買方直接將投資款注入目標(biāo)公司，增加目標(biāo)公司的注冊(cè)資本，通過(guò)增資擴(kuò)股方式并購(gòu)目標(biāo)公司，并占有目標(biāo)公司一定比例的股權(quán)。增資交易一般在風(fēng)險(xiǎn)投資（vc）和私募股權(quán)投資（pe）領(lǐng)域運(yùn)用較廣泛。意向買方需要與目標(biāo)公司、目標(biāo)公司的原股東簽署增資協(xié)議，以實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)公司的并購(gòu)。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易

股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易結(jié)構(gòu)下，意向買方受讓目標(biāo)公司的全部或某一股東的全部或部分股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)公司的并購(gòu)。一般而言，股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易多出于意向買方戰(zhàn)略布局的考慮，擬實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)公司的整體收購(gòu)。意向買方與賣方簽署有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或股份買賣協(xié)議（SPA）

（三）兩種交易方式的區(qū)別：

1、資產(chǎn)并購(gòu)可不承擔(dān)原公司債務(wù)，沒(méi)有潛在風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。但存在許多規(guī)制，如，項(xiàng)目必須已經(jīng)交齊土地出讓金、并取得土地證；需要符合完成投資總額25%的規(guī)定；原有項(xiàng)目已取得各項(xiàng)審批，并購(gòu)開(kāi)發(fā)變更手續(xù)繁雜；對(duì)被并購(gòu)方而言，需繳納土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅（教育城建附加）、印花稅、所得稅等，稅費(fèi)較多可能導(dǎo)致并購(gòu)價(jià)款增加。

2、股權(quán)并購(gòu)中，土地使用權(quán)屬不發(fā)生變更，開(kāi)發(fā)手續(xù)無(wú)須變更；可免除土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收負(fù)擔(dān)。但股權(quán)并購(gòu)中需承擔(dān)原有公司債務(wù)；有些股權(quán)轉(zhuǎn)讓會(huì)發(fā)生要求按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進(jìn)行征稅的情況。

基于房地產(chǎn)并購(gòu)混合交易結(jié)構(gòu)

除上述單一交易結(jié)構(gòu)外，有時(shí)采用某單一交易結(jié)構(gòu)難以滿足意向買方的需要，因此，需要考慮設(shè)計(jì)混合交易結(jié)構(gòu)，如資產(chǎn)交易與股權(quán)交易的混合、增資交易與股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的混合、境內(nèi)交易與境外交易的混合等。

房企股權(quán)或資產(chǎn)并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)要素

在房企股權(quán)或資產(chǎn)并購(gòu)中，我們需要嚴(yán)格關(guān)注由此導(dǎo)致的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，未雨綢繆提前做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)與防范與管理。關(guān)于并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)關(guān)注公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以及或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險(xiǎn)

1、在目標(biāo)公司設(shè)立方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有：股東未足額繳納出資、股東出資形式不符合法律規(guī)定、非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資未辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)等。

2、目標(biāo)公司股東權(quán)利完整性方面可能存在質(zhì)押、擔(dān)保等第三人權(quán)利、有租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵、對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定、項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)和盈利模式存在政府限制風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)轉(zhuǎn)讓公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利方面存在限制、對(duì)轉(zhuǎn)讓公司清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)方面存在限制等。

二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系，具體房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、主體風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、審批風(fēng)險(xiǎn)，合同風(fēng)險(xiǎn)、違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)有無(wú)抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)、政府違約風(fēng)險(xiǎn)或政府風(fēng)險(xiǎn)。

三、或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

或有債務(wù)是股權(quán)收購(gòu)中的最大陷阱，包括擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、行政罰款、未決訴訟或潛在訴訟，及施工款拖欠等。

房企股權(quán)或資產(chǎn)并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范

以上我們講了房地產(chǎn)并購(gòu)交易結(jié)構(gòu)的分類及利弊分析，不同并購(gòu)交易方式的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，那么基于房地產(chǎn)并購(gòu)交易的復(fù)雜性特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)防范大致要做到以下幾點(diǎn)：

1、做好完備的前期及談判過(guò)程中的盡職調(diào)查，將調(diào)查情況進(jìn)行仔細(xì)研究判斷；

2、根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果，設(shè)計(jì)出最符合意向方的并購(gòu)方案；

3、根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果及最終確定的并購(gòu)方案制定出相關(guān)并購(gòu)協(xié)議，將風(fēng)險(xiǎn)以合同條款方式規(guī)避；

4、交割過(guò)程的嚴(yán)格把關(guān)及時(shí)跟蹤。