房產(chǎn)估值受哪些因素影響？
日常生活中，購(gòu)房幾乎是每個(gè)家庭不可避免的一大項(xiàng)，購(gòu)房形式基本以貸款為主，因?yàn)閮r(jià)格交易不成功的案例也不在少數(shù)。房?jī)r(jià)有多方面的影響因素，市場(chǎng)價(jià)、評(píng)估價(jià)、房屋本身的情況等等，在二手房交易中房屋評(píng)估占據(jù)著重要的地位，那么房產(chǎn)估值會(huì)受到什么因素的影響呢？評(píng)估價(jià)為什么經(jīng)常比成交價(jià)低？評(píng)估價(jià)越高越好嗎？
房產(chǎn)知識(shí)小講堂
詳細(xì)解讀關(guān)于二手房估價(jià)的那些事
一、在二手房交易中，什么時(shí)候需要評(píng)估？
1.向銀行申請(qǐng)房貸
辦理住房按揭貸款是，銀行會(huì)委托評(píng)估公司或擔(dān)保公司進(jìn)行評(píng)估，又或者按照房管局的評(píng)估。
2.繳納二手房交易稅費(fèi)
為避免買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂陰陽(yáng)合同避稅，相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)交易房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
因此進(jìn)行評(píng)估是二手房買(mǎi)賣(mài)交易的必經(jīng)環(huán)節(jié)。
二、評(píng)估價(jià)如何影響房貸額度？
首付款=實(shí)際成交價(jià)-貸款額
（購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，貸款額=房屋評(píng)估價(jià)*貸款成數(shù)）
這意味著貸款額度與房屋評(píng)估價(jià)掛鉤。
▎舉個(gè)例子
小明購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)的二手房，評(píng)估價(jià)為90萬(wàn)，那么貸款額度最高能貸到評(píng)估價(jià)的7成。也就是說(shuō)其可貸款額度為：90萬(wàn)×70%=63萬(wàn)，其首付款則為：100萬(wàn)-63萬(wàn)=37萬(wàn)。
三、房產(chǎn)估值會(huì)受到什么因素的影響呢？
根據(jù)房屋原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的評(píng)估價(jià)格，房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素亦會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)有所影響。
樓齡
在買(mǎi)房的時(shí)候，建議不要選擇房齡過(guò)老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)考慮房屋的折舊率，通常按每年折舊2%計(jì)算。
舊房?jī)r(jià)格=造價(jià)-年折舊費(fèi)*已使用年限
折舊費(fèi)=（造價(jià)-殘值）/折舊年限
▎舉個(gè)例子
一套已用20年2萬(wàn)/平的50平的“老破小”，總價(jià)100萬(wàn)，按每年折舊2%，折舊年限為50年。
年折舊費(fèi)=【100*（1-2%）】/50=1.96萬(wàn)
舊房?jī)r(jià)格=100-1.96*20=60.8萬(wàn)（未考慮其它因素的情況下算得）
在廣州，框架結(jié)構(gòu)首付最低3成，混合結(jié)構(gòu)首付最低只能做到4成。
戶型
形狀不規(guī)則、功能不全、套型過(guò)小或過(guò)大，一般-5~-10%。
樓層
頂層：-5%
次頂層&次低層：-3%
中間層：+3%
如果底層帶有戶外花園、頂層帶閣樓，價(jià)格可能更高些。
朝向
價(jià)格影響最高+8%
朝向好：+3%~8%
朝向不佳：-2~-5%
物業(yè)
價(jià)格影響最低-5%
無(wú)物業(yè)管理：-5%
非獨(dú)立封閉小區(qū)：-5%
位置
價(jià)格影響幅度：-15%~+15%
臨街：-15%
環(huán)境幽靜：+15%
重點(diǎn)學(xué)區(qū)：+15%
配套
交通、商鋪、公共設(shè)施因素不完善：-5%~+15%
小區(qū)的周邊環(huán)境
優(yōu)良小區(qū)內(nèi)部、外部環(huán)境對(duì)價(jià)格影響：+2~+5%
反之，-3%~-5%。
供求關(guān)系
區(qū)域內(nèi)較搶手，適當(dāng)提高5%。
四、評(píng)估價(jià)為什么經(jīng)常比成交價(jià)低？
銀行考慮自己要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，所以通常評(píng)估價(jià)就會(huì)比正常交易價(jià)保守，所以評(píng)估價(jià)比成交價(jià)低一些。
一般為市場(chǎng)價(jià)的80%-90%。商業(yè)貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)格的80%-90%左右，公積金貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)的80%-85%左右。所以，文章開(kāi)頭的案例依然是屬于合理范圍。買(mǎi)二手房的麻友要有這個(gè)心理準(zhǔn)備，不要因這種情況違約咯~
五、評(píng)估價(jià)越高就越好？
評(píng)估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。
繳納的交易稅費(fèi)如增值稅、契稅、個(gè)稅等，都是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對(duì)應(yīng)的比例。簡(jiǎn)單的說(shuō)，評(píng)估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。評(píng)估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少。
貸款的額度恰恰相反，二手房的評(píng)估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的首付款就可以少一點(diǎn)。評(píng)估價(jià)低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金。
小結(jié)
評(píng)估價(jià)低：繳納稅費(fèi)低，貸款額度小，首付款相應(yīng)增加
評(píng)估價(jià)高：繳納稅費(fèi)高，貸款額度大，實(shí)際支付的首付款可以少一點(diǎn)。
總的來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)，減少違約的發(fā)生。
