工程建設并不是一件小事情，它涉及到多方的利益，如果工程需要轉(zhuǎn)讓，也需要滿足一定的條件，并且繳納一定的稅費，只有這樣，才能維護好雙方的利益。

一、在建工程轉(zhuǎn)讓的條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條所規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法定條件。即：以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應符合下列條件：

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　(3)以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

二、關于在建工程轉(zhuǎn)讓的限制問題

　　1、在建工程是否被司法查封。如果在建工程已經(jīng)遭到司法查封，則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進行轉(zhuǎn)讓。

　　2、在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。根據(jù)法律規(guī)定，如果不符合這一條件，也是不可以轉(zhuǎn)讓的。需注意的是，取得了土地使用權證書，乃至取得的商品房預售許可證，在事實上也不一定就支付了全部土地使用權出讓金，因為有時地方政府對企業(yè)會采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門出具已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金的證明。

　　3、 在建工程的抵押情況�！段餀喾ā返谝话倬攀�一條規(guī)定：“ 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”因此可見，除非受讓人代為清償債務消滅抵押權，已經(jīng)設定抵押的在建工程，未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

　　4、在建工程的施工情況。建設工程施工合同是就建設工程的進場施工到最后竣工業(yè)主與施工方關于權利義務的規(guī)定，在建工程是建設工程施工合同的標的，業(yè)主與施工方都對該在建工程擁有一定的權利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個月的優(yōu)先受償期。因此，雖然無法律明文規(guī)定，編者認為在建工程的轉(zhuǎn)讓應當經(jīng)過施工方的同意方可進行。

　　5、在建工程是否取得合法手續(xù)。不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應具備，例如施工許可證等。因為項目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。

　　6、關于已經(jīng)取得預售許可證并部分預售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預購人同意的問題。

　　《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十一條規(guī)定：“已經(jīng)取得商品房預售許可的項目依法轉(zhuǎn)讓的，項目受讓人應當按照本辦法第二十九條的規(guī)定申請預售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權解除預售合同。 預購人未解除預售合同的，預售合同中約定原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權利和義務，由項目受讓人承擔。”可見，在建工程的轉(zhuǎn)讓并不需要預購人同意，只是原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂后10日內(nèi)有通知義務。對于受讓人來說，必須認識到自己受讓在建工程后，如原預購人不愿解除原預售合同的話，自己則有繼續(xù)履行的義務；因此，應充分了解原預售合同的內(nèi)容、預付款的收付情況等，并在建設工程轉(zhuǎn)讓合同中設定發(fā)生原預購人不同意解除原預售合同的處理措施，

三、轉(zhuǎn)讓在建工程項目需提交的主要資料

　　根據(jù)有關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓在建工程項目需向負責承辦開發(fā)建設工程項目轉(zhuǎn)讓政府職能部門提交如下材料：

　　1、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請報告；

　　2、市、區(qū)縣（自治縣、市）計委立項批復和商品房計劃；

　　3、紅線定點批文及規(guī)劃方案意見書；

　　4、建設用地批準書、國有土地使用證及土地出讓合同；

　　5、工程建設總平面圖；

　　6、房管部門拆遷批文及安置清單和安置情況說明；

　　7、市建委對工程初步設計批復文件；

　　8、開發(fā)項目手冊；

　　9、受讓方公司財務報表（上一季度資產(chǎn)負債表及銀行當月對帳單）和銀行資信證明；

　　10、轉(zhuǎn)受讓方企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復印件；

　　11、轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議原件；

　　12、項目建設計劃和開發(fā)項目不得再轉(zhuǎn)讓的保證書；

　　13、該轉(zhuǎn)讓項目未抵押的依據(jù)。