房屋拆遷補償與安置中的律師實務

一、一般規(guī)定
概念界定
本文所涉的下列詞語的定義分別為：
1．房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關(guān)問題所達成的協(xié)議。
2.價值標準房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
3．面積標準房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
4．異地安置，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
5．就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍內(nèi)的房屋與被拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。
6．最低補償單價標準，是指被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。
適用范圍
本章適用于城市房屋拆遷補償與安置實務操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。
二、拆遷補償安置協(xié)議
1.拆遷補償?shù)姆绞?br /> 拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。
2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體
由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：
2.1拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?br /> 2.2拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的。
2.3拆遷房管部門依法代管的房屋的。
2.4拆遷宗教團體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。
上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容
簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應包括以下內(nèi)容：
3.1訂立協(xié)議的主體。
3.2被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。
3.3補償安置方式。
3.4貨幣補償金額。
3.5搬遷期限。
3.6違約責任。
3.7爭議的處理。
3.8需要約定的其他事項。
律師要注意，如果是實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應當包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間、是否補差價等事項，拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。
如當?shù)貙�協(xié)議有備案要求的律師應提示拆遷人應當按當?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。
三、被拆遷房屋面積的確定
1.被拆遷房屋面積的確定標準
被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準，實際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應以實際為準。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關(guān)批準文件未記載建筑面積的，或者雖無批準文件但在《城市規(guī)劃法》實施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。
2.面積爭議的處理
發(fā)生房屋面積爭議的，當事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認定。當事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。
四、被拆遷房屋補償安置標準
1.居住房屋的貨幣補償金額的確定
由于很多被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當事人對此應先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評估。估價的結(jié)果應當保證足以買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。
被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于當?shù)卣�府�?guī)定的同類房屋補償單價標準的，按該補償單價標準計算。
拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋（含由房管部門代為經(jīng)租的宗教團體房屋、由房管部門依法代管房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補償?shù)�，租賃關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達成解除租賃關(guān)系的，應當實行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。
執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。
實行價值標準房屋調(diào)換的，律師應提示委托人應當按照房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時應適用同一評估時點、同一評估方法和標準。
2.非住宅房屋的補償安置
拆遷非住宅房屋的，應充分考慮拆遷和當?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題。除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
另外，拆遷非居住房屋，律師還應提示委托人，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：
2.1按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。
2.2無法恢復使用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。
2.3因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當補償。補償標準按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當事人協(xié)商確定。?
3.可以按照非居住房屋補償標準認定的情形
律師在實踐中應提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補償標準予以補償認定：
3.1原始設計為非居住房屋或房屋依法銷售時是非居住房屋的，可以認定為非居住房屋。
3.2公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認定為非居住房屋。
3.3房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。
3.4原始設計為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛�，作為�?jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國務院和省級以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營狀況、納稅情況，參照當?shù)胤亲≌�同類房屋的市場價值給予適當?shù)难a償。
4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置
拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)�，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應當按照約定或行政裁決結(jié)算差價。
五、特殊對象的補償與安置
1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護
實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應當優(yōu)先給予面積標準房屋調(diào)換，并可適當減免超過應安置面積部分的房價款，使之達到當?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘藴省?br /> 2.拆遷宗教團體所有房屋的處理
拆遷宗教團體所有的房屋，律師應提示拆遷人，應當事先征求宗教事務管理部門意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。
拆遷由房管部門代為經(jīng)租的宗教團體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標準按照政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。
3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理
律師應注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場價補償。
4.拆遷公共設施的處理
需要拆除交通崗亭、交通標志、交通護欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設施以及樹木綠地的，拆遷人應當重建或者給予適當補償。?
因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設臨時管線的費用，由拆遷人負擔；但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負擔。?
5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理
拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應當與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當經(jīng)公證機關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應當向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理
律師應提示委托人拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。是否屬于違章建筑以及是否應無償拆除，應當有法律依據(jù)并依法確定。
其中，《城市規(guī)劃法》實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處理�！冻鞘幸�(guī)劃法》實施前違法建筑的認定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。
在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停止建設通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。?
7.拆遷爭議房屋的處理
由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設項目的順利進行，在拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門依法核實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實施拆遷。
8.拆遷設有抵押權(quán)的房屋的處理
律師應注意，首先要核實抵押的有效性。
其次，在拆遷前，應當通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。
再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。
9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理
拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
六、貨幣補償款的分配
1.公有房屋貨幣補償款的分配。
拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。
承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但律師應提示委托人注意，下列情況除外：
1.1承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。
1.2承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付較多款項的。
1.3對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。
2.私有房屋補償款的分割
拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應當負責安置房屋使用人。
3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理
搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。
4.補償款由他人領取的處理
在實踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導致房屋補償款由他人領取，律師應提示委托人，補償款應由領款人親自領取，委托他人領款的應認真審查委托書的真實性和內(nèi)容的準確性。如拆遷人疏于審查，錯將拆遷款項支付給他人，仍應對實際的被拆遷人或房屋承租人承擔補償安置的義務。對冒領或錯發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當?shù)美��?br /> 5.被拆遷人拒絕受領補償款的處理
拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不申請行政復議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領補償款的，拆遷人可以向公證機關(guān)辦理提存。
6.售后公房拆遷維修資金的處理
因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼社區(qū)公共設施維修資金的不足。