建筑施工合同是指一方依約定完成建設(shè)工程,另一方按約定驗(yàn)收工程并支付酬金的合同。前者稱承包人,后者稱為發(fā)包人。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同,屬于承攬合同的特殊類型,因此,法律對(duì)建設(shè)工程合同沒(méi)有特別規(guī)定的,適用法律對(duì)承攬合同的相關(guān)規(guī)定。
建設(shè)工程合同作為承攬合同的特殊類型,除具有承攬合同的一般法律屬性外,還具有以下特點(diǎn):
建設(shè)工程合同中完成的工作構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn),通常要涉及對(duì)土地的利用強(qiáng)制性規(guī)范的限制,當(dāng)事人不得違反規(guī)定自行約定,而且施工的承包人必須是經(jīng)國(guó)家認(rèn)可的具有一定建設(shè)資質(zhì)的法人;
建設(shè)工程合同屬要式合同,應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式訂立。
建設(shè)工程合同的訂立和主要條款
1.勘察、設(shè)計(jì)合同的訂立
勘察、設(shè)計(jì)包括初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)?辈椤⒃O(shè)計(jì)單位接到發(fā)包人的要約和計(jì)劃任務(wù)書(shū)、建設(shè)地址報(bào)告后,經(jīng)雙方協(xié)商一致而成立,通常在書(shū)面合同經(jīng)當(dāng)事人簽字或蓋章后生效?辈、設(shè)計(jì)如由一單位完成,可簽訂一個(gè)勘察設(shè)計(jì)合同;若由兩個(gè)不同單位承擔(dān),則應(yīng)分別訂立合同。建設(shè)工程的設(shè)計(jì)由幾個(gè)設(shè)計(jì)單位共同進(jìn)行時(shí),建設(shè)單位可與主體工程設(shè)計(jì)人簽訂總承包合同,由總承包人與分承包人簽訂分包合同?偝邪藢(duì)全部工程設(shè)計(jì)向發(fā)包人負(fù)責(zé),分包人就其承包的部分對(duì)總承包人負(fù)責(zé)并對(duì)發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。
2.施工、安裝工程承包合同的訂立
發(fā)包人和承包人根據(jù)已獲批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖和總概算等文件,就合同的內(nèi)容協(xié)商一致時(shí),即可成立建筑施工和安裝工程承包合同。發(fā)包人可以將全部施工安裝工程發(fā)包給一個(gè)單位總承包,也可以發(fā)包給幾個(gè)單位分別承包。一個(gè)承包人總承包的,可以將承包的工程,部分分包給其他分包人,簽訂分包合同,總承包人對(duì)發(fā)包人負(fù)責(zé),分包人對(duì)總承包人負(fù)責(zé)并與總承包人對(duì)發(fā)包人負(fù)連帶責(zé)任。
3.分承包的禁止
根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì),對(duì)于應(yīng)當(dāng)由一個(gè)施工人完成的工程,總承包人不得將工程肢解發(fā)包給若干個(gè)分承包人;總承包人經(jīng)發(fā)包人許可,可將承包的部分工作交由第三人完成,但不得將全部工程交由第三人完成。如果違反上述法律規(guī)定,可以準(zhǔn)用承攬合同的有關(guān)規(guī)定,發(fā)包人有合同解除權(quán)。
4.建設(shè)工程合同的主要條款
根據(jù)合同法第274條規(guī)定,勘察、設(shè)計(jì)合同的主要條款包括提交有關(guān)基礎(chǔ)資料和文件(包括概算)的期限、質(zhì)量要求、費(fèi)用以及其他協(xié)作條件等條款。
根據(jù)合同法第275條規(guī)定,施工合同的主要條款包括工程范圍、建設(shè)工期、中間交工工程的開(kāi)工和竣工時(shí)間、工程質(zhì)量、工程造價(jià)、技術(shù)資料交付時(shí)間、材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、撥款和結(jié)算、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款。
建設(shè)工程合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
1.發(fā)包人的主要義務(wù)
發(fā)包方為按期施工做好必要的準(zhǔn)備工作,發(fā)包人除按規(guī)定向?qū)Ψ浇桓妒┕D和有關(guān)施工的技術(shù)資料外。要做好土地征用、房屋拆遷{障礙物拆除和領(lǐng)取建筑許可證等工作。按雙方商定的分工,按時(shí)按質(zhì)按量供應(yīng)建筑材料和設(shè)備。 及時(shí)進(jìn)行單項(xiàng)工作和全部工程的驗(yàn)收工作。
2.承包人的主要義務(wù)
按雙方商定的分工,做好建筑材料、設(shè)備和構(gòu)件的采購(gòu)、供應(yīng)和保管工作。嚴(yán)格按照施工圖,紙和操作規(guī)程進(jìn)行施工,保證工程質(zhì)量。接受對(duì)方對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量的監(jiān)督。按期完成建設(shè)工程,提出竣工驗(yàn)收資料及竣工圖,及時(shí)向?qū)Ψ浇桓丁?依據(jù)合同在一定期限內(nèi)負(fù)責(zé)保修。地點(diǎn)的一方稱為承運(yùn)人,支付票款或運(yùn)輸費(fèi)用的一方為旅客、托運(yùn)人或者收貨人。運(yùn)輸合同分為客運(yùn)合同、貨運(yùn)合同和多式聯(lián)運(yùn)合同。
建設(shè)工程合同簽訂的方式
建設(shè)工程合同簽訂的方式有兩種:一是協(xié)商方式即由雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商簽訂建設(shè)合同,二是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式。招標(biāo)投標(biāo)是國(guó)際經(jīng)濟(jì)交往和國(guó)際貿(mào)易中普遍采用的一種交易方式,近年來(lái)在我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)交往中尤其是在各種工程建筑項(xiàng)目中逐漸采用,這主要是因?yàn)樗哂锌茖W(xué)性、效益性、公平性和安全性等優(yōu)點(diǎn),它是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物,是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
在簽訂建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同中的陷阱與防范
1、在發(fā)包人和承包人條款方面
陷阱:承包人不具備與工程相應(yīng)資質(zhì)和法人資格,填寫時(shí),真正承包人將自己的上級(jí)單位且獨(dú)具法人資格的單位填為承包人,往往工程質(zhì)量保證不了。
防范:核對(duì)清楚承包人,且審查承包人的工程建設(shè)資格和等級(jí)。
2、在委托書(shū)方面
陷阱:不填寫委托書(shū),或委托事項(xiàng)填寫不全、不清。
防范:全面、正確、詳細(xì)填寫委托書(shū)
3、在委托人義務(wù)條款方面
陷阱:委托人的義務(wù)填寫不細(xì)、不具體、不全面,致使工程責(zé)任不好判定。
防范:委托人的義務(wù),一定要填細(xì)、填全。
4、在承包人義務(wù)條款方面
陷阱:承包人的義務(wù)籠統(tǒng),不細(xì)化,出現(xiàn)糾紛后,不宜追究承包人的責(zé)任。
防范:填寫承包人的義務(wù)越細(xì)越好,每個(gè)環(huán)節(jié)和要求都要寫清楚。
5、在糾紛解決方式條款方面
陷阱:當(dāng)事人各自選擇有利于己方的糾紛解決方式和地域管轄。
防范:協(xié)定公平的解決糾紛的方式和地域管轄。
6、 在合同簽字蓋章方面
陷阱:合同最后只簽字不蓋章。
防范:一定要在合同書(shū)上簽字蓋章,并按要求公證。
7、在規(guī)定違約責(zé)任方面
陷阱:承包人盡力減少違約責(zé)任事項(xiàng),或盡量減弱違約責(zé)任程度,或減少違約責(zé)任額。
防范:發(fā)包人一定要將承包人不履行義務(wù)的責(zé)任寫全面、寫明確、寫具體。
8、在增補(bǔ)條款方面
陷阱:只寫“經(jīng)雙方協(xié)商一致,增加補(bǔ)充下列項(xiàng)條款”而沒(méi)有增補(bǔ)以“空白”記入。在合同條款籠統(tǒng)的情況下,承包人不增補(bǔ)工程事項(xiàng)。
防范:發(fā)包人應(yīng)將承包人完成工程的要求及各種細(xì)節(jié)補(bǔ)齊,防止條款籠統(tǒng),而使工程質(zhì)量等出現(xiàn)問(wèn)題不宜追究。
在簽訂建筑安裝工程承包合同中的陷阱及防范
1.在發(fā)包人、承包人條款方面
陷阱:承包人不具備與工程相應(yīng)資質(zhì)和法人資格,填寫時(shí),真正承包人將自己的上級(jí)單位且獨(dú)具法人資格的單位填為承包人,往往工程質(zhì)量保證不了。
防范:核對(duì)清楚承包人,且審查承包人的工程建設(shè)資格和等級(jí)。
2.在質(zhì)量條款方面
陷阱:質(zhì)量條款籠統(tǒng),不細(xì)化,出現(xiàn)糾紛后,不宜追究承包人的責(zé)任。
防范:質(zhì)量條款越細(xì)越好,每個(gè)環(huán)節(jié)和要求都要寫清楚。
3.簽訂違約責(zé)任條款方面
陷阱:承包人盡力減少違約責(zé)任事項(xiàng),或盡量減弱違約責(zé)任程度,或減少違約責(zé)任額。
防范:發(fā)包人一定要將承包人不履行義務(wù)的責(zé)任寫全面、寫明確、寫具體。
4.在糾紛解決方式條款方面
陷阱:選擇有利于己方的糾紛解決方式和地域管轄。
防范:協(xié)定公平的解決糾紛的方式和地域管轄。
5.在簽字蓋章方面
陷阱:只簽字不蓋章。
防范:一定要在合同書(shū)上簽字、蓋章,并按要求公證。