隨著建設(shè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大、市場(chǎng)監(jiān)管力度增強(qiáng)、建設(shè)市場(chǎng)管理體制的進(jìn)一步完善,施工單位風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)普遍加強(qiáng),目前的建筑市場(chǎng)正在發(fā)生著本質(zhì)的轉(zhuǎn)變。建設(shè)市場(chǎng)多年前僧多粥少的現(xiàn)象如過(guò)眼云煙,一去不返。甚至出現(xiàn)了工程項(xiàng)目待嫁閨中找不到婆家的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象總體上來(lái)說(shuō)是積極的,將促進(jìn)建設(shè)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范,過(guò)去對(duì)施工單位來(lái)說(shuō)如噩夢(mèng)般的工程款難討的局面也將被歷史的洪流卷的無(wú)影無(wú)蹤,對(duì)信譽(yù)度較差的建設(shè)單位來(lái)說(shuō)其后果更象是一個(gè)噩夢(mèng)的來(lái)臨。

  在這一新形勢(shì)下,工程招投標(biāo)、合同管理對(duì)承發(fā)包雙方來(lái)說(shuō)都在變的越來(lái)越重要,工程招投標(biāo)不再只是一個(gè)純粹的報(bào)價(jià)問(wèn)題、合同管理也不再僅是一個(gè)簽字那么簡(jiǎn)單。簡(jiǎn)單的說(shuō)已經(jīng)變成了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題。至少在招投標(biāo)過(guò)程中,不管是否有意識(shí),對(duì)對(duì)方的信用程度、財(cái)備狀況的考察已變成一個(gè)不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而合同模式的選擇,對(duì)合同雙方建立合作、信任的關(guān)系尤為重要。

  現(xiàn)在我以自已在工程合同管理及招標(biāo)中的實(shí)踐,來(lái)和大家探討一下這個(gè)問(wèn)題,以期能達(dá)到拋磚引玉的效果。

一、合同總價(jià)的確定

  目前在建安工程方面大至存在以下幾種形式:

 。1)據(jù)實(shí)結(jié)算的合同類型:該類型的合同,合同總造價(jià)以雙方最終核對(duì)確認(rèn)的工程預(yù)算為準(zhǔn),施工單位風(fēng)險(xiǎn)最小,幾乎所有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)全部由發(fā)包方承擔(dān)。缺點(diǎn)是:

 、、在招標(biāo)時(shí)發(fā)包方的選擇范圍小、往往最終確定的造價(jià)比較偏高;

 、、由于在前期雙方很難對(duì)工程總造價(jià)取得共識(shí),可能因此影響工程款的支付,工程進(jìn)展步履維艱;

 、、在合同履行過(guò)程中,雙方一旦出現(xiàn)信用危機(jī),對(duì)總造價(jià)的核對(duì)帶來(lái)很大的負(fù)面影響。

  此類合同的優(yōu)點(diǎn):

  招標(biāo)程序簡(jiǎn)單迅速,雙方僅約定一個(gè)優(yōu)惠幅度,既可進(jìn)場(chǎng)組織施工。非常適于工期緊、工序簡(jiǎn)單、總金額小、雙方以前有良好的合作基礎(chǔ)的施工項(xiàng)目,應(yīng)用范圍包括區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)等配套工程。

 。2)合同造價(jià)一次包死的類型:一般情況下,該合同造價(jià)以投標(biāo)單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)為合同總造價(jià),工程結(jié)算時(shí)除工程量變動(dòng)外其余均不調(diào)整。此類合同的缺點(diǎn):

  ①、施工單位承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大,合同在施工單位的潛意識(shí)中是一個(gè)不平等條約,雙方很難建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系。往往發(fā)包方的每一個(gè)工程都必須進(jìn)行招標(biāo)才能選定施工隊(duì);

  ②、在市場(chǎng)價(jià)波動(dòng)較大時(shí),施工單位有可能承受不了市場(chǎng)的沖擊,而致使工程擱淺,最終造成承發(fā)包雙方兩敗俱傷。

  此類合同的優(yōu)點(diǎn)是:

  雙方對(duì)合同總造價(jià)都有了一個(gè)十分明確的目標(biāo),給工程款支付及最終結(jié)算帶來(lái)了最大的便利。該類型合同比較適合工期較短的項(xiàng)目。

  (3)除雙方約定的材料品種據(jù)實(shí)調(diào)差外,總造價(jià)基本包死。這種模式為第二種模式的合理補(bǔ)充。

  此類合同的優(yōu)點(diǎn)是:

 、佟⒃谡袠(biāo)時(shí),由于施工單位風(fēng)險(xiǎn)的部分化解,能在施工單位中間加大競(jìng)爭(zhēng),比較有利于降低造價(jià);

 、、這種合同模式下雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),有利與雙方合作關(guān)系的建立。對(duì)一些較大型的項(xiàng)目比較適用,如多層住宅樓、小高層住宅樓等,可采用鋼材、水泥據(jù)實(shí)調(diào)差,其余材料不調(diào)差的模式。

 。4)裝飾工程我做的較少,沒(méi)有太多的經(jīng)驗(yàn)。與同行人員交流時(shí),普遍感覺(jué)太黑暗了,管理起來(lái)真的是很傷腦筋。這也是相關(guān)的施工行業(yè)信用嚴(yán)重缺失的體現(xiàn)。對(duì)剛進(jìn)入市場(chǎng)的施工單位來(lái)說(shuō),也可以說(shuō)是一個(gè)很好的時(shí)機(jī),只要能贏得客戶的信任就可以占有屬于自已的一片藍(lán)天。目前甲方對(duì)這一塊的管理重點(diǎn)應(yīng)放在裝飾材料質(zhì)量和價(jià)格上,確保在結(jié)算時(shí)不當(dāng)冤大頭。裝飾工程主材從總量上看類型很多,主要有板方材、吊頂材料、燈具、潔具、石材、地板磚、涂料、五金鎖具、玻璃等。在一般的專業(yè)店里配套的產(chǎn)品都比較全,比如經(jīng)營(yíng)板材的商家一般都有大芯板、夾板、木楞、飾面板等。一個(gè)比較大型的工程,甲方只需要指定大約七、八家銷售商既可。在一些中心城市出現(xiàn)了綜合性的裝飾材料超市,價(jià)格透明度很高,信譽(yù)也很好,對(duì)大型的商業(yè)工程一般還都有折扣價(jià),相應(yīng)的甲方采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大大降低,質(zhì)量、售后服務(wù)也有保證。

  以上各種確定合同價(jià)的模式,很難說(shuō)哪一種更好一些。應(yīng)該按具體工程的類別、大小、特點(diǎn)清來(lái)確定哪一個(gè)模式的合同更適用于該工程。

二、工程分包

  目前的建筑市場(chǎng)正在向?qū)I(yè)化的方面發(fā)展,專業(yè)化的施工更能保證工程質(zhì)量。從建筑法上看,工程分包是違法的。但工程分包普遍存在,存在就有其合理性,單從這一方面來(lái)說(shuō)建筑法一定要修改,這只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。工程中的門窗制作一般由專業(yè)廠家完成,現(xiàn)場(chǎng)安裝工作量很小是市場(chǎng)上最常見的分包項(xiàng)目。在標(biāo)準(zhǔn)施工合同文本中屋面防水工程保修期限為五年,是除結(jié)構(gòu)外保修期限最長(zhǎng)的施工內(nèi)容,也就是甲方風(fēng)險(xiǎn)最大的分包項(xiàng)目,特別是倒置式屋面,由于工序很多,如出現(xiàn)漏雨,單獨(dú)一個(gè)防水公司根本維修不了,維修費(fèi)用又高的驚人,最終造成扯皮現(xiàn)象。更可氣的是我以前供職的一個(gè)房地產(chǎn)公司對(duì)挖土方工程也進(jìn)行分包,當(dāng)時(shí)的挖土方市場(chǎng)價(jià)為3元/立方米,按定額為5元左右,由于總承包隊(duì)伍的刁難,最終挖土施工隊(duì)自行放棄。

  一項(xiàng)工作是否適合分包,主要看市場(chǎng)上相應(yīng)的配套廠家是否較多(有利于降低造價(jià)),與總承包商的保修責(zé)任能否界定清晰。如果與配套廠商確實(shí)有很難推脫的關(guān)系,可以通過(guò)向施工單位介紹施工隊(duì)的方式解決,決不能只看到眼前利益而違背原則,否則就要交學(xué)費(fèi)了。

三、材料供應(yīng)

  建筑材料采購(gòu),主要有甲方供應(yīng)、甲方指定品牌、施工單位采購(gòu)三種模式:

 。1)甲供材:是指由甲方負(fù)責(zé)采購(gòu)供應(yīng),在結(jié)算時(shí)按供應(yīng)價(jià)調(diào)整材料價(jià)格、并按該價(jià)格從工程款中扣除的部分材料。因?yàn)槭羌坠┎模栽摬糠植牧蠈?duì)與施工單位來(lái)說(shuō)一點(diǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)有,同時(shí)不用墊付一分錢,等于是白白的拿甲方的資金來(lái)做自已的生意,且按現(xiàn)在的計(jì)價(jià)模式絲毫不減少自已的利潤(rùn),甚至也可因此免除對(duì)甲方做出的讓利承諾,一般情況下,在質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)還可從甲方取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。有一次我做了一個(gè)室外電纜敷設(shè)工程(沒(méi)有甲供材)的標(biāo)的,按電纜廠家的報(bào)價(jià)計(jì)入標(biāo)的,總造價(jià)108萬(wàn)元,最終施工單位的報(bào)價(jià)為78萬(wàn)多一點(diǎn),對(duì)此我感到十分疑惑,把標(biāo)的又重新核了一遍沒(méi)有錯(cuò)誤,總覺(jué)得施工單位這次肯定砸鍋,可是從施工單位項(xiàng)目經(jīng)理的表情上看這一次他們又賺大了?嗨碱ㄏ牒蠼K于知道了答案:施工單位競(jìng)標(biāo)時(shí)的讓利主要是由于定額中存在的水分很大而非材料價(jià)格因素,而施工單位在報(bào)價(jià)時(shí)一般情況下考慮的是按總造價(jià)優(yōu)惠幾個(gè)點(diǎn)來(lái)競(jìng)標(biāo)工程的,但如果主材由甲方供應(yīng),從邏輯上看,施工單位在報(bào)價(jià)時(shí)必定要考慮甲供材我一分錢不掙,但我也不能往里賠錢,肯定按扣除甲供材金額后的基數(shù)優(yōu)惠,如果我們招標(biāo)時(shí)把電纜定為甲供材,其結(jié)果肯定要比78萬(wàn)高得多。這種模式主要適用于市場(chǎng)上因產(chǎn)地、規(guī)格、質(zhì)量不同而價(jià)格相差比較大的產(chǎn)品。如燈具、開關(guān)、插座、潔具、防盜門、散熱器、石材、高檔涂料等。

  (2)指定廠家的材料:指由甲方在招標(biāo)階段指定廠家、規(guī)格,由施工單位購(gòu)買的部分材料。這種模式不占用甲方資金,一般也不會(huì)因此產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛,這種模式適合各種主要材料的采購(gòu)。如果甲方對(duì)建材市場(chǎng)比較熟悉,在招標(biāo)文件中可以盡可能多的約定好在將來(lái)的工程中擬采有的材料品牌、規(guī)格,這對(duì)以后的工程質(zhì)量管理非常有利---有好的材料才能做出好的工程。如屋面防水工程中的防水卷材我可以不指定分包,但材料廠家我必須指定。

 。3)施工單位自購(gòu)的材料,原則上只需現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理控制好質(zhì)量既可。