近年來伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速成長，全國各地均不同程度地出現(xiàn)了對(duì)超高層商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)需求，其中建筑高度400米~600米的超高層項(xiàng)目有著全面興起的態(tài)勢，現(xiàn)今中國已經(jīng)是世界上擁有已建和在建超高層建筑數(shù)量最多的國家。然而，由于時(shí)至今日國內(nèi)工程造價(jià)管理仍處于市場化改革時(shí)期，多種計(jì)價(jià)模式并存、計(jì)價(jià)制度不完善、計(jì)價(jià)依據(jù)無法完全滿足市場需要、各方主體計(jì)價(jià)行為不規(guī)范等問題仍然存在，加之450米以上超高層建筑在建設(shè)時(shí)間和地域上差異較大且數(shù)量偏少等原因，使得我國在超高層建筑工程投資管理方面始終沒有形成系統(tǒng)化的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法。盡管當(dāng)前已有BIM等新興技術(shù)管理工具出現(xiàn)，但超高層商業(yè)建筑特殊的工程性質(zhì)決定了其造價(jià)管理的復(fù)雜性與困難度仍然遠(yuǎn)超一般項(xiàng)目。

超高層商業(yè)建筑造價(jià)管理的特點(diǎn)與難點(diǎn)

超高層商業(yè)建筑往往都具備建筑高度高、單體規(guī)模大、造型獨(dú)特、業(yè)態(tài)復(fù)雜、施工周期長、施工技術(shù)超常規(guī)等特點(diǎn)。因此，采用傳統(tǒng)的造價(jià)管理方法很難全面對(duì)其投資費(fèi)用進(jìn)行有效管控。

由于幾乎沒有近似項(xiàng)目可參考，在初始決策與前期設(shè)計(jì)階段，超高層項(xiàng)目總體與各子項(xiàng)工程價(jià)格的計(jì)算與目標(biāo)成本的確定，總是充斥著各種困難與不確定性，造成與之關(guān)系密切的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案比選優(yōu)化工作難以順利展開，龐大的建筑規(guī)模和高度復(fù)雜的功能需求也使建設(shè)單位很難在這一時(shí)期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的分布及功能需求做出全面深入的考察和決策。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造價(jià)的程度最高，達(dá)到70%~90%，所以前期階段工程總投資計(jì)算的失準(zhǔn)和需求定位決策的偏差可能使整個(gè)項(xiàng)目后續(xù)造價(jià)工作處于非常被動(dòng)的狀態(tài)，甚至最終引發(fā)“三超”現(xiàn)象而使工程投資方蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。

除此以外，超高層建筑項(xiàng)目從決策到實(shí)施都有大量設(shè)計(jì)、施工、管理、采購單位參與其中，由此產(chǎn)生數(shù)以千計(jì)的合同并形成相互銜接、彼此影響的繁雜履約界面，超長的施工周期又會(huì)使合同履行雙方所承受的政策與市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。如果在合約策劃和招投標(biāo)階段不對(duì)合同類型、履約界面、技術(shù)要求、商務(wù)條款進(jìn)行全面梳理和深度評(píng)估，則在項(xiàng)目施工過程中就會(huì)出現(xiàn)大量工程變更、現(xiàn)場簽證甚至高額索賠，為整個(gè)項(xiàng)目投資管控埋下巨大隱患。

由此可見，如何借助各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理手段在項(xiàng)目前、中期階段最大限度落實(shí)工程建設(shè)需求，準(zhǔn)確合理的計(jì)算項(xiàng)目總體與分項(xiàng)工程造價(jià)，尋找費(fèi)用優(yōu)化的重點(diǎn)專業(yè)及主要方向，周密策劃并深度評(píng)估各類咨詢與工程服務(wù)合同，是超高層商業(yè)建筑工程造價(jià)管理工作的關(guān)鍵所在。

超高層商業(yè)建筑工程造價(jià)的確定方法

超高層建筑的特殊性決定了在項(xiàng)目初始階段的實(shí)際工作場景中，很難通過單一或常規(guī)方式對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測。我們只能基于對(duì)有限技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料的理解與分析，先將綜合的建筑系統(tǒng)分解為若干相對(duì)簡單和獨(dú)立的子系統(tǒng)，再根據(jù)各子系統(tǒng)的屬性與特點(diǎn)分別采用與之相適應(yīng)的方法（表1）進(jìn)行估算后再匯總的方式來確定建設(shè)項(xiàng)目總體工程造價(jià)。

（一）與建筑超高屬性關(guān)聯(lián)度較低的工程費(fèi)用估算

通過對(duì)超高建筑綜合系統(tǒng)的分解與歸類整理可以發(fā)現(xiàn)，部分建筑子系統(tǒng)與超高層建筑的超高屬性關(guān)聯(lián)程度較低，如基坑支護(hù)與降水、總平、景觀、精裝、人防、保溫、防水、砌筑、抹灰、排管、布線等工程等均不會(huì)因?yàn)榻ㄖ�超高而出現(xiàn)造價(jià)的特異性（超高降效納入措施項(xiàng)目中進(jìn)行考慮）。這意味著此類系統(tǒng)可以通過以往累積的“非超高層項(xiàng)目”造價(jià)指標(biāo)結(jié)合擬建工程初步或詳細(xì)地勘資料、項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃表、方案或初步設(shè)計(jì)圖紙（含業(yè)態(tài)功能定位與設(shè)計(jì)參數(shù)表）等資料對(duì)其費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)測算并取得準(zhǔn)確度較高的造價(jià)預(yù)估值。

（二）與建筑超高屬性關(guān)聯(lián)度較高的工程費(fèi)用估算

結(jié)構(gòu)、幕墻、大型設(shè)備、施工措施則是超高層項(xiàng)目工程費(fèi)用估算中真正的難點(diǎn)。顯而易見，超高層項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、立面造型、設(shè)備選型、施工措施都與常規(guī)項(xiàng)目存在重大區(qū)別，這些差異主要包括：

1）結(jié)構(gòu)主體采用的混凝土強(qiáng)度等級(jí)（標(biāo)號(hào)）超高；2）結(jié)構(gòu)主體混凝土構(gòu)件截面尺寸超大、超厚；3）鋼筋配置數(shù)量超密，截面配筋率與配箍率超大；4）結(jié)構(gòu)主體采用高建鋼等特殊鋼材；5）建筑外立面造型獨(dú)特；6）為實(shí)現(xiàn)超高垂直運(yùn)輸而采用的超高速電梯；7）超高建筑施工所必須采取的特殊工藝措施；

結(jié)構(gòu)、幕墻、大型設(shè)備、措施四個(gè)子系統(tǒng)是受建筑超高影響較大的專業(yè)工程，同時(shí)也是占建筑安裝工程費(fèi)用比例最大的部分，對(duì)它們進(jìn)行準(zhǔn)確的費(fèi)用測算，是合理確定超高層建筑工程造價(jià)的重要基礎(chǔ)。

（1）結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用估算

通過對(duì)國內(nèi)已建或在建的超高層建筑進(jìn)行對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，“勁性鋼結(jié)構(gòu)混凝土核心筒+外框筒巨柱+伸臂鋼桁架層+帶型鋼桁架+鋼結(jié)構(gòu)塔冠”是最為主要的結(jié)構(gòu)形式。同時(shí)在抗震設(shè)防等級(jí)相同，基本風(fēng)壓荷載設(shè)計(jì)值相近的情況下，各超高層建筑勁性鋼結(jié)構(gòu)（鋼筋）混凝土構(gòu)件的體積含鋼量基本處于較為穩(wěn)定的數(shù)值浮動(dòng)區(qū)間。所以，可以根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙，通過廣聯(lián)達(dá)軟件建�？锼慊炷�土與模板工程量，再據(jù)此推算出相應(yīng)的鋼結(jié)構(gòu)（鋼筋）工程量，最終確定結(jié)構(gòu)工程總費(fèi)用。

為了確保最終估算的合理性，可采用ISM多元線性回歸分析法對(duì)測算結(jié)果進(jìn)行校核。這里需要注意的是，在使用回歸分析法時(shí)我們應(yīng)該盡量根據(jù)建筑設(shè)計(jì)參數(shù)層級(jí)選擇影響因子權(quán)重大且彼此之間無明顯制約關(guān)系的獨(dú)立性參數(shù)（圖1），以確保因變量的準(zhǔn)確性不會(huì)因?yàn)樽宰兞恐�間存在高度線性相關(guān)導(dǎo)致最終檢驗(yàn)值出現(xiàn)較大誤差。

（2）幕墻工程費(fèi)用估算

在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段BIM可視化建筑模型尚未搭建完成的情況下，針對(duì)由二維平面單元式幕墻組成的異形外立面，我們可以采用設(shè)計(jì)給定坐標(biāo)點(diǎn)位參數(shù)（圖2）的方式，借助Excel軟件對(duì)其幕墻面積進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，其誤差率可以控制在2%以內(nèi)。而由三維曲面單元式幕墻組成并具備平滑過渡特征的異形外立面，則采用樓層平均斷面法對(duì)其幕墻工程量進(jìn)行匡算。兩種估算結(jié)果均可以借助方案設(shè)計(jì)階段SketchUp草圖模型的表皮材質(zhì)數(shù)量統(tǒng)計(jì)功能進(jìn)行校核。

（3）設(shè)備工程費(fèi)用估算

超高層建筑與普通項(xiàng)目在大型設(shè)備工程方面差異性較大的部分主要是超高速電梯。在項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)單位已經(jīng)可以提出較詳細(xì)的電梯技術(shù)參數(shù)配置表，在結(jié)合建設(shè)單位使用需求的基礎(chǔ)上，通過市場詢價(jià)可以準(zhǔn)確的對(duì)其費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估。

（4）措施工程費(fèi)用估算

由于各類超高層項(xiàng)目在工程界面、承包范圍、管理形態(tài)、合同模式、計(jì)價(jià)方法、清單類型、費(fèi)用歸類等方面都存在較大差異（表2），導(dǎo)致各項(xiàng)目之間措施費(fèi)用的內(nèi)涵不盡相同，加上超高層建筑數(shù)量稀少，沒有大量歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可供分析利用。而政府所頒布建設(shè)工程定額又不適用于200米以上建筑工程項(xiàng)目措施費(fèi)用的計(jì)價(jià)，使超高層項(xiàng)目措施費(fèi)用測算難的問題變的更加突出。

除此以外，超高層建筑項(xiàng)目所采用的部分特有技術(shù)措施，也會(huì)因?yàn)楣こ添?xiàng)目的建造特點(diǎn)與所處環(huán)境不同而產(chǎn)生較大區(qū)別。例如，超高層項(xiàng)目廣泛采用的智能頂升鋼平臺(tái)模架系統(tǒng)，它需要根據(jù)核心筒平面布局與豎向筒壁收縮規(guī)律進(jìn)行定制。而動(dòng)臂式起重塔機(jī)、施工電梯、超高混凝土泵等大型垂直運(yùn)輸設(shè)備也會(huì)隨建筑高度變化和生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步等原因在選型與配置上出現(xiàn)諸多差異（表3）。這些因素也從客觀上導(dǎo)致了超高層建筑措施費(fèi)用在總體上沒有明顯的規(guī)律性可循。

超高層商業(yè)建筑工程造價(jià)的優(yōu)化建議

超高層建筑設(shè)計(jì)相較一般工程設(shè)計(jì)而言具備難度大、專業(yè)多、范圍廣等特點(diǎn)，所以對(duì)后續(xù)造價(jià)的影響程度可能更為明顯。以鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、精裝修為重點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，可以取得很好的費(fèi)用節(jié)約效果，從而為總體費(fèi)用的控制工作創(chuàng)造有利的條件。

（1）鋼結(jié)構(gòu)工程造價(jià)優(yōu)化要點(diǎn)

超高層鋼結(jié)構(gòu)費(fèi)用占比大，是超高層項(xiàng)目工程投資費(fèi)用優(yōu)化的重中之重，其主要優(yōu)化方向包括鋼構(gòu)件類型、尺寸、連接方式、防火涂料四個(gè)方面。其中：

A）鋼構(gòu)件類型對(duì)焊接、安裝費(fèi)用有較大影響，例如根據(jù)建筑部位適當(dāng)選擇軋制型鋼與焊接型鋼，可在保證工程施工質(zhì)量的前提下有效降低構(gòu)件安裝費(fèi)用；

B）鋼構(gòu)件尺寸與構(gòu)件重量聯(lián)系較為緊密，適當(dāng)分割鋼構(gòu)件尺寸并控制大型綜合鑄鋼件的數(shù)量則有利于降低構(gòu)件安裝與吊裝費(fèi)用；

C）鋼構(gòu)件的連接方式可影響到高強(qiáng)螺栓的使用數(shù)量、焊接數(shù)量以及構(gòu)件安裝難度，根據(jù)建筑部位優(yōu)化連接方式可有效降低鋼結(jié)構(gòu)安裝費(fèi)用；

D）鋼結(jié)構(gòu)防火涂料應(yīng)根據(jù)其所處位置、重要性程度、是否外露可視等因素適當(dāng)優(yōu)化選擇使用高級(jí)、普通、厚型、薄型防火涂料，也可以有效降低鋼結(jié)構(gòu)工程價(jià)格。

（2）外立面工程造價(jià)優(yōu)化要點(diǎn)

超高層的外立面裝飾由于工程量巨大，同時(shí)兼具保溫、隔熱、防水、裝飾等多種使用與裝飾功能，所以它即是超高層建筑設(shè)計(jì)效果與施工質(zhì)量的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，也是工程造價(jià)控制的關(guān)鍵點(diǎn)。其主要優(yōu)化方向包括外立面類型、尺寸、表面處置工藝、配比等方面，其中：

A）根據(jù)建筑設(shè)計(jì)意圖及使用需求對(duì)外立面裝飾材料的類型及其配比進(jìn)行優(yōu)化。如在同樣采用玻璃幕墻的情況下，在超高層建筑的入口與低區(qū)部位，優(yōu)先選擇框架式玻璃幕墻有利于降低工程造價(jià)。金屬或石材幕墻則應(yīng)根據(jù)建筑呈現(xiàn)效果及功能分區(qū)進(jìn)行優(yōu)化，如涉及酒店、會(huì)議中心、展覽中心、音樂廳入口和大堂等有較高裝飾需求的區(qū)域和其他重要性稍次的區(qū)域應(yīng)分區(qū)進(jìn)行優(yōu)化；

B）外立面材料的尺寸直接影響安裝與吊裝難度，在不影響建筑視覺效果的情況下適當(dāng)分隔外立面裝飾材料尺寸是降低工程造價(jià)的有效方法；

C）幕墻龍骨則可根據(jù)其所處位置、是否可視、有無裝飾要求等因素分別選擇陽極氧化、粉末噴涂、氟碳噴漆等不同的金屬表面處置工藝來降低幕墻工程費(fèi)用。

（3）精裝修工程造價(jià)優(yōu)化要點(diǎn)

超高層建筑往往集辦公、會(huì)議、展覽、酒店、零售等多重業(yè)態(tài)與使用功能于一體。所以，在項(xiàng)目前期立項(xiàng)與初步設(shè)計(jì)階段就應(yīng)深入研究并明確各功能業(yè)態(tài)的配比及各業(yè)態(tài)內(nèi)部的使用需求和營造檔次。在前期階段借助各專業(yè)顧問的意見并結(jié)合建設(shè)單位自身對(duì)項(xiàng)目的定位與需求，最大限度明確室內(nèi)區(qū)域的布局、功能、定位、風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)，既是前期費(fèi)用優(yōu)化的重點(diǎn)，也是減少后期工程變更的重要前置工作之一。