好不容易湊齊買房錢，一家人高興的等交房，最怕的是聽到開發(fā)商沒錢了爛尾樓的情況，這樣的事情還不少，建設(shè)單位面對這個爛攤子，要解決由此引發(fā)的問題是很難的，尤其是爛尾樓工程的結(jié)算是爭議最大的。

一、爛尾樓工程的結(jié)算

　　爛尾工程，是指施工過程中，因建設(shè)單位無力繼續(xù)投資建設(shè)或違法違規(guī)建設(shè)等因素導(dǎo)致工程一直處于停工狀態(tài)的未完工工程。爛尾樓工程引發(fā)的糾紛一直是建設(shè)工程施工合同糾紛中的焦點和難點，而這類糾紛中最難解決、爭議最大的問題就是爛尾工程工程價款的結(jié)算問題。

　�。ㄒ唬�爛尾工程結(jié)算應(yīng)當以工程質(zhì)量合格為前提

　　工程質(zhì)量合格是建設(shè)工程能夠使用的基本條件，從《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的規(guī)定及立法精神均可看出，無論建設(shè)工程施工合同效力如何，只要已完工程質(zhì)量合格或經(jīng)修復(fù)后合格，承包人就可以請求參照合同約定支付工程價款。因此，對于爛尾工程的結(jié)算，也應(yīng)以已完工程的質(zhì)量合格為請求結(jié)算支付的前提條件。

　　如何證明已完工程質(zhì)量合格？筆者認為，爛尾工程通常都只進行了部分分項分部工程驗收，但未進行整體竣工驗收。但這些分部分項工程的驗收資料，如：地基基礎(chǔ)驗收、主體結(jié)構(gòu)驗收等資料，均可作為承包人證明已完工程質(zhì)量合格的證據(jù)；此外，承包人購買的施工材料的檢驗證明，如：商品砼、鋼材等合格證明，也都可以作為承包人施工的已完工程質(zhì)量合格的證據(jù)。

　�。ǘ�）爛尾工程如何確認已完工程量

　　已完工程量是雙方結(jié)算的依據(jù)，但大多數(shù)爛尾工程的發(fā)包人對承包人的已完工程量是不予確認或不配合確認的，在工程出現(xiàn)爛尾的情況后，承包人甚至很難再見到發(fā)包人的具體負責人。因此，爛尾工程的工程價款結(jié)算所面臨的一個核心疑難問題是，已完工程量應(yīng)當如何確認？對于這個問題，筆者給出如下建議：

　　1、承發(fā)包雙方可以就已完工程量進行協(xié)商，對有爭議部分可以結(jié)合施工圖紙、施工日志、工程資料、監(jiān)理資料等進行現(xiàn)場核實，最終就已完工程量達成一致。

　　2、承發(fā)包雙方無法就已完工程量達成一致時，可以委托同時具備造價和司法鑒定資質(zhì)的專業(yè)權(quán)威機構(gòu)對已完工程量進行確認。

　　3、發(fā)包人對已完工程量不予配合確認時，承包人可以委托同時具備造價和司法鑒定資質(zhì)的造價公司、工程所在地的公證機構(gòu)，并在專業(yè)的造價公司的配合和指導(dǎo)下，邀請現(xiàn)場監(jiān)理、勞務(wù)承包人同時在場見證，由公證機構(gòu)對現(xiàn)場已完工程量進行公證，并形成符合法律規(guī)定的公證書。造價公司再根據(jù)施工圖紙、施工日志、工程資料、公證書進行已完工程量的核算并形成書面報告。

　�。ㄈ�）爛尾工程如何進行工程價款結(jié)算

　　影響爛尾工程結(jié)算的因素主要在于施工合同的效力以及施工合同中關(guān)于工程價款結(jié)算方式的約定。

　　1、建設(shè)工程施工合同的效力對爛尾工程結(jié)算的影響

　　（1）建設(shè)工程施工合同有效時，爛尾工程的結(jié)算

　　建設(shè)工程施工合同有效時，如果工程爛尾事由可以消除，當事人雙方可以選擇繼續(xù)履行合同，無過錯方可以要求過錯方承擔相應(yīng)損失。針對個案而言，承包人可以要求有過錯的發(fā)包人承擔誤工（窩工）損失、材料損失、機械設(shè)備損失等相關(guān)損失；發(fā)包人可以要求有過錯的承包人承擔延誤工期的損失等。如果爛尾事由無法消除，由于建設(shè)工程本身的特殊性，已經(jīng)履行的合同如投入的人工、材料、機械設(shè)備等已經(jīng)物化成一定的勞動成果，無法恢復(fù)原狀。當事人可以依據(jù)《解釋》的相關(guān)規(guī)定解除合同，同時要求參照合同約定支付工程價款，并要求過錯方賠償損失。

　�。�2）建設(shè)工程施工合同無效時，爛尾工程的結(jié)算

　　建設(shè)工程施工合同無效時，合同自始沒有法律約束力，因此無效的合同不具有履行性，雙方也就不存在繼續(xù)履行的問題。此時，承發(fā)包雙方均可以依據(jù)《解釋》的相關(guān)規(guī)定，請求參照合同約定結(jié)算工程價款，有過錯的一方應(yīng)當賠償無過錯方的損失。

　　2、建設(shè)工程施工合同約定的工程價款結(jié)算方式是爛尾工程的結(jié)算依據(jù)

　　建設(shè)工程施工合同價款的結(jié)算方式一般分為三種：一是按固定總價結(jié)算；二是按固定單價結(jié)算；三是按可調(diào)價結(jié)算。爛尾工程的已完工程價款結(jié)算也應(yīng)參照建設(shè)工程施工合同約定的價款結(jié)算方式進行結(jié)算。

　�。�1）參照建設(shè)工程施工合同的約定按照可調(diào)價方式進行結(jié)算。按可調(diào)價方式結(jié)算工程價款時，一般需要造價鑒定部門根據(jù)已完工程量出具工程造價鑒定意見，以鑒定意見為依據(jù)進行結(jié)算。

　�。�2）參照建設(shè)工程施工合同的約定按照固定價方式進行結(jié)算。確定按固定價結(jié)算的依據(jù)是工程全部完工，若工程未完工，則無法再適用固定價款。此時，對工程價款的確定也只有通過司法鑒定進行，但在鑒定過程中應(yīng)當計算出已完工程的工程量占全部工程的工程量的比例，再按已完工程量的比例乘以合同約定的固定價款得出工程價款，而不宜以建設(shè)主管部門頒發(fā)的定額計價來計算已完工程的價款。

二、買到爛尾樓有哪些辦法可以解決

　　1、購房者可以先到工商行政部門查詢一下該商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法律程序進行了刊出。

　　2、如果已經(jīng)合法刊出，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法刊出證明，到房管所請求處理房產(chǎn)證，房管經(jīng)過核實后，應(yīng)當給與處理。

　　3、不過如果爛尾是由于開發(fā)商資金斷裂而造成的，如果給開發(fā)商一點時間，開發(fā)商能夠在短時間內(nèi)籌到資金繼續(xù)完成后續(xù)工程，該爛尾樓就可以復(fù)活過來。

　　4、缺資金的，政府會期限由企業(yè)籌集資金或引入合伙人。違法違規(guī)的，政府會要求在指定日期內(nèi)整改。觸及經(jīng)濟糾紛，要打官司的，政府也會插手。

三、爛尾工程司法鑒定注意事項

　　1、應(yīng)當及時申請鑒定

　　如果一方當事人對另一方當事人提出的工程價款存有異議，但不能提出有力證據(jù)予以反駁，應(yīng)當及時向法院申請司法鑒定。如果不申請鑒定，法院會予以釋明，經(jīng)釋明后對鑒定事項負有舉證責任的一方仍不申請鑒定的，應(yīng)承擔舉證不能的不利后果。

　　2、應(yīng)當慎重處理單方提交的鑒定意見或?qū)徲媹蟾?/p>

　　對于一方當事人自行委托有關(guān)部門對工程價款進行的鑒定或?qū)徲�，對方當事人對鑒定意見書或?qū)徲媹蟾嬗枰哉J可的，可以作為定案依據(jù)。如果能夠證明鑒定意見書或?qū)徲媹蟾娲_有問題或部分有問題的，當事人可以申請人民法院對有異議部分單獨進行鑒定；如果異議部分不能夠單獨進行鑒定或者能夠證明鑒定意見書、審計報告全部有問題，可申請人民法院對已完工程進行重新鑒定。應(yīng)當注意，對單方提交的鑒定意見或?qū)徲媹蟾娌荒苜Q(mào)然質(zhì)證，貿(mào)然質(zhì)證將會導(dǎo)致鑒定意見或?qū)徲媹蟾娈a(chǎn)生證據(jù)效力。

　　3、應(yīng)當對法律事實及專業(yè)問題作出區(qū)分

　　鑒定程序啟動之前，當事人應(yīng)當引導(dǎo)法院對法律事實及專業(yè)性問題做出區(qū)分，法律事實的認定是審判權(quán)范疇，專業(yè)性問題則屬于鑒定范疇，二者絕不能混同。只有法院對鑒定范圍、鑒定標準作出明確認定，鑒定機構(gòu)才能根據(jù)法院的委托范圍，利用專業(yè)技能及技術(shù)規(guī)范，審核出實際工程造價。如果法院貿(mào)然委托鑒定，將會導(dǎo)致鑒定機構(gòu)代行審判權(quán)，鑒定結(jié)論也將因程序違法而不被采納。而針對建設(shè)工程糾紛，法院應(yīng)當于鑒定前依法確認已完工程量范圍及計價標準。但不論是已完工程量范圍亦或是計價標準，均屬于法律事實范疇，當事人應(yīng)當盡量引導(dǎo)法院在鑒定前對這些法律事實進行依法確認。

　　4、應(yīng)當依據(jù)合同形式選取鑒定方式

　　建設(shè)工程施工合同根據(jù)計價標準可分為固定價合同、可調(diào)價合同和成本加酬金合同三種形式，而固定價合同又分為固定單價合同和固定總價合同兩種形式。五種合同形式對應(yīng)五種鑒定方式：

　　如果合同約定按固定單價結(jié)算，則應(yīng)計算出已完工程的實際工程量，然后計算出爛尾工程的實際工程價款；

　　如果合同約定按固定總價結(jié)算，則應(yīng)分別計算出已完工程的實際工程量及全部工程的實際工程量，再按照比例計算出已完部分工程價款。前者無需對甩項部分進行鑒定，后者則需要對甩項部分進行鑒定。

　　可調(diào)價格合同又稱為變動總價合同，合同價格是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，按照時價進行計算。因此，可調(diào)價格合同需要在圖紙及規(guī)定、規(guī)范的基礎(chǔ)上鑒定出已完工程量，同時按照合同約定、以及時價進行結(jié)算，才能得出工程造價結(jié)論。

　　如果合同約定按成本加酬金方式進行結(jié)算，由于合同未履行完畢，酬金支付條件尚未實現(xiàn)，但酬金比例可以確定。只要鑒定出了已完工程造價，再依據(jù)酬金比例計得酬金，就能得出工程實際造價。