建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的適用條件主要有五個方面，即建設(shè)工程承包人必須依照合同約定履行了全部義務(wù)、建設(shè)工程承包人行使先行催告權(quán)和建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使期限等。

　　建設(shè)工程承包人必須依照合同約定履行了全部義務(wù)。

　　建設(shè)工程必須按期完工，并經(jīng)驗收合格。因為建設(shè)工程只有在竣工驗收合格的情況下，合同債權(quán)的數(shù)額才能確定，發(fā)包人方能按照約定支付工程價款。驗收不合格，發(fā)包人不僅有權(quán)拒絕支付工程價款，而且有權(quán)要求承包人承擔違約責任。

　　如果建設(shè)工程承包人一方存在其他違約行為，發(fā)包方因此行使抗辯權(quán)，未按約定支付價款的，承包人不得行使優(yōu)先受償權(quán)。

　　建設(shè)工程承包人行使先行催告權(quán)。

　　發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人不能直接將該工程折價、拍賣，而應當催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。合理期限雙方有約定的，可以從約定；沒有約定的，筆者認為可參照建筑工程施工合同示范本文中有關(guān)支付工程價款的約定，15天至60天均屬于合理期限。

　　發(fā)包人逾期不支付的，建設(shè)工程承包人有權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán)。催告發(fā)包人支付價款有利于敦促對方按照誠實信用原則主動履行合同義務(wù)，最大限度降低交易和維權(quán)成本。

　　符合法律規(guī)定的實現(xiàn)程序、方式。

　　《批復》第一條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照合同法第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　可見，實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的司法程序有兩種：一是房地產(chǎn)糾紛案件審判程序，承包人應在訴訟過程中明確提出要求優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求；二是案件執(zhí)行程序，在申請執(zhí)行程序中仍可作為明確請求提出。故優(yōu)先受償權(quán)不應按照民事訴訟法特別程序之實現(xiàn)擔保物權(quán)案件處理。優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)方式有兩種，即“承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣”。

　　建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使期限。

　　建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。當事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：

　　建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。該六個月期限為行使優(yōu)先受償權(quán)的除斥期間，并非行使債權(quán)請求權(quán)的訴訟時效期間，因此屬于不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。

　　建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的限制。

　　根據(jù)合同法和《批復》的規(guī)定，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)雖賦予了承包人優(yōu)于抵押權(quán)人和其他債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利，但其行使也應有所限制：

　　一是不屬于“按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的”建設(shè)工程，主要包括公益性質(zhì)、特殊工程、保密性工程，如公共道路、國家機關(guān)辦公樓、軍事設(shè)施、機場、車站等。這些設(shè)施不能被拍賣或折價，否則將影響社會公共利益。

　　二是消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。司法解釋的這一規(guī)定表明，最高院在建設(shè)工程企業(yè)利益和消費者居住權(quán)沖突時，更傾向于優(yōu)先保護普通消費者的居住權(quán)。

　　三是建設(shè)工程價款包括承包人為建設(shè)應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括因發(fā)包人違約所造成的損失。