在房地產(chǎn)市場中，一些房地產(chǎn)企業(yè)會因政策環(huán)境收緊或自身資金短缺等原因?qū)е马椖块_發(fā)陷入困境，希望將名下處于在建工程階段的項目轉(zhuǎn)讓，但是在建工程轉(zhuǎn)讓并不是簡單的資產(chǎn)交易，是有嚴格規(guī)定的。那么在建工程轉(zhuǎn)讓規(guī)定是怎樣的呢？

一、在建工程轉(zhuǎn)讓規(guī)定是怎樣的

　　綜合現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)履行以下程序：

　　１、對雙方已確定的各項轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進行逐一清點、核查，或由專業(yè)評估機構(gòu)對目標資產(chǎn)進行評估后確定轉(zhuǎn)讓價格，并在此基礎(chǔ)上簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

　�。�、在相應(yīng)行政機關(guān)辦理相關(guān)過戶登記。因項目公司主要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓減少注冊資本的，還須通知債權(quán)人并在報紙上公告，項目公司在履行完畢相應(yīng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系后辦理相應(yīng)的注銷手續(xù)；

　�。�、轉(zhuǎn)受讓雙方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案手續(xù)；

　�。�、在建工程相關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等部分或全部建設(shè)手續(xù)的更名審批程序；

　�。怠⒁押炗喌脑O(shè)計、施工、監(jiān)理、銀行抵押貸款、商品房預(yù)售等在建工程相關(guān)合同、協(xié)議的權(quán)利義務(wù)移轉(zhuǎn)程序等。

　　通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程的，只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理相應(yīng)股權(quán)變更審批手續(xù)）即可完成轉(zhuǎn)讓。由于對外的土地使用權(quán)主體和項目主體并未發(fā)生改變，因此無需進行土地使用權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所必須的相關(guān)權(quán)屬變更登記程序。

二、如何辦理在建工程轉(zhuǎn)讓

　　在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)滿足以下條件：

　　１、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

　�。�、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

　　３、房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。ǎ保┩恋厥褂脵�(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；

　�。ǎ玻┩恋厥褂脵�(quán)已依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

　�。ǎ常┤〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證；

　�。ǎ矗┤〉媒ㄖ�工程施工許可證；

　�。ǎ担┓课萁ㄔO(shè)的開發(fā)投資總額已經(jīng)完成百分之二十五以上。

三、在建工程的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險

　�。�、土地使用權(quán)是否存在瑕疵

　　假如土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定擔(dān)保、或存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利，應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)風(fēng)險并在交易中予以適當(dāng)處理。因為根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（下稱“《物權(quán)法》”）第一百九十一條的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

　　土地使用權(quán)人為多人共有，但未得到規(guī)定的共有人同意時，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在法律瑕疵�！段餀�(quán)法》第一百零五條和九十七條規(guī)定，處分土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。

　　土地使用權(quán)被收回的法律風(fēng)險，按照《房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金２０％以下的土地閑置費；滿２年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。其他土地使用權(quán)相關(guān)風(fēng)險，還包括土地使用權(quán)是否存在被采取查封保全措施等司法限制情形等。

　�。�、已存在合同的處理

　　有些在建工程已進入實質(zhì)性施工建設(shè)階段，必然受出讓方與施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理、勘測單位等簽訂的各類合同的約束。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓即意味著合同主體的變更，應(yīng)當(dāng)注意已簽訂的各類合同是否可繼續(xù)履行，是否存在一方不愿繼續(xù)履行合同等風(fēng)險和后果。

　�。�、相關(guān)手續(xù)的辦理風(fēng)險、所需時間的不確定性

　　在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)對在建工程項目進行充分盡職調(diào)查，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中對上述問題的處理方式、費用負擔(dān)等事項作出詳盡約定。