隨著時(shí)間的推移，因住宅商品房滲漏形成的民事糾紛越來(lái)越多，這是由防水產(chǎn)品使用年限、房屋質(zhì)量年限及不當(dāng)裝修等因素決定的必然會(huì)發(fā)生的現(xiàn)象，更是入住商品房的每戶人家都可能會(huì)面臨的情形。對(duì)此類問(wèn)題的解決，司法實(shí)務(wù)界有一種不好的傾向，或是抱怨立法者立法上的滯后，認(rèn)為法律沒(méi)有作明細(xì)的規(guī)定，或是簡(jiǎn)單的將滲漏原因歸結(jié)為開發(fā)商的房屋質(zhì)量，或是將思維禁固在樓上樓下的相鄰權(quán)關(guān)系中，從而使法律并不缺失、案件并不復(fù)雜的房屋滲漏案件不是找不準(zhǔn)被告，就是被久拖不決，再不就是被輕率處理。

　　“只要房屋滲水，要么告建筑商，要么告樓上住戶”。這種簡(jiǎn)單的思維方法，如果出自于律師還事出有因、情有可愿，因?yàn)椋�律師為了生存，講這個(gè)案件不能訴訟，無(wú)疑與自己的肚子和錢包過(guò)不去。重要的是民事法官，如果將認(rèn)識(shí)定格在這種思維上，不但不能處理好此類糾紛，反而會(huì)將這類看似不起眼的民事糾紛激化，甚至演變成為一樁不該發(fā)生的錯(cuò)案。

　　當(dāng)房屋滲漏問(wèn)題存在時(shí)，首先要采用實(shí)事求是的方法來(lái)查找分析滲漏的成因。其次是明確法律關(guān)系尋求正確的解決途徑。再次要在查明滲漏原因的情況下明確責(zé)任，以便有針對(duì)性地適用法律尋求解決方法。為此，筆者談如下膚淺看法，以期拋磚引玉。 

　　一、房屋滲漏的成因

　　房屋滲漏的成因多種多樣，有時(shí)是一因一果，有時(shí)是多因一果，有時(shí)甚至復(fù)雜到只見滲漏現(xiàn)象卻一時(shí)難以找到原因，導(dǎo)至無(wú)從下手維修。一般來(lái)講，最常見造成滲漏的原因有以下四種： 

　　一是建筑商建房時(shí)處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患； 

　　二是樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對(duì)樓下住戶的侵害； 

　　三是樓下住戶在裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏； 

　　四是由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏。 

　　上述四種不同的滲漏原因，形成的法律關(guān)系是不同的。眾所周知，法律關(guān)系是法律在調(diào)整人們行為過(guò)程中所產(chǎn)生的一種特殊的社會(huì)關(guān)系，法律關(guān)系構(gòu)成包括主體、內(nèi)容、客體三個(gè)要素。在民事訴訟中最能直接反映法律關(guān)系的是案由，民事訴訟中的案由如同刑事訴訟中的罪名一樣重要，它們都直接反映了案件的性質(zhì)。民事訴訟中案由確定正確與否，既反映法律關(guān)系主體（誰(shuí)為原告、誰(shuí)為被告）、內(nèi)容（權(quán)利義務(wù)）、客體（是物或是行為）的必要條件，還關(guān)系到適用法律的選擇和訴訟的路徑（即訴訟方向）。案由一旦錯(cuò)立，法律關(guān)系也會(huì)隨之發(fā)生變化，就會(huì)出現(xiàn)差之毫厘謬之千里的判決結(jié)果。 

　　二、不同的滲漏原因會(huì)形成不同的法律關(guān)系，不同的法律關(guān)系決定不同的案由。

　　法律關(guān)系的形成與滲漏原因密不可分，必須具體問(wèn)題具體分析，常見的滲漏一般情況下可以形成以下法律關(guān)系： 

　　1、如果是建筑商建房時(shí)處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患，該案由反映的應(yīng)是商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。 

　　2、如果是樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對(duì)樓下住戶的侵害，該案由反映的應(yīng)是財(cái)物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。 

　　3、如果是樓下住戶在裝修中對(duì)其樓頂造成損傷而導(dǎo)致滲漏和由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏，以相鄰關(guān)系為切入點(diǎn)進(jìn)行訴訟是較好的選擇。 

　　4、如果是共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過(guò)建筑商五年質(zhì)保期時(shí)，該案由反映的應(yīng)是物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。 

　　三、不同的法律關(guān)系適用不同的法律是處理滲漏糾紛的有效方法

　　1、對(duì)商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用和解決的方法。我國(guó)《民法通則》 第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。” 國(guó)務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年”。這是對(duì)建筑商建造房屋的質(zhì)量要求，也是滲漏受害人依據(jù)《房屋買賣合同》和建筑商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中質(zhì)量保證承諾，要求建筑商維修或賠償?shù)睦碛桑�更是法院判決的法律依據(jù)。但是，適用該規(guī)定的前提條件是要確定建筑商建造的商品房確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題。如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的，即使在五年的質(zhì)保期內(nèi)，建筑商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)房屋滲漏確為建筑商建造的房屋質(zhì)量所造成時(shí)，如果滲漏給受害人財(cái)物帶來(lái)?yè)p害的，建筑商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。如果滲漏既有建筑商建造房屋的質(zhì)量問(wèn)題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑�因，則應(yīng)相應(yīng)減輕建筑商的責(zé)任并讓有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 

　　2、對(duì)樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對(duì)樓下住戶的侵害時(shí)法律的適用和解決的方法。我國(guó)《民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定 ：“公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。商品住宅房管道的設(shè)置既有合理性還有區(qū)域性要求，如果樓上住戶為了自己的方便跨特定區(qū)域在房間內(nèi)隨意改裝管道，這本身就是一種不當(dāng)行為，一旦造成滲漏，就構(gòu)成了民法意義上最典型的侵權(quán)行為和損害的事實(shí)，因此，由樓上住戶承擔(dān)民事責(zé)任是法定的應(yīng)有之義。但也有例外，比如，樓上住戶僅改裝了支管道且沒(méi)有超越用水區(qū)域，只是在衛(wèi)生間改裝了支管道， 后來(lái)樓下有滲漏，我們能不能以樓上住戶改裝管道就認(rèn)定其侵權(quán)？筆者認(rèn)為不能一概而論，而要查找出滲漏的根本原因。因?yàn)�，衛(wèi)生間是為人們正常生活用水特別設(shè)置的區(qū)域，按照衛(wèi)生間防滲漏5年的質(zhì)保要求，只要用水不溢出衛(wèi)生間這個(gè)區(qū)域，就不應(yīng)該僅以住戶改裝支管道而要求其承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)�，滲漏的根本原因不是支管道的改裝而是衛(wèi)生間區(qū)域防水層存有質(zhì)量問(wèn)題，否則，水只會(huì)積聚在用戶自己的樓面上而不至于下滲。 

　　3、對(duì)相鄰關(guān)系中樓下住戶在裝修中對(duì)其樓頂造成損傷和由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏時(shí)法律的適用和解決的方法。對(duì)上述前一種情況是滲漏受害者自已的過(guò)錯(cuò)，后者相鄰各方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，在此情況下以相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責(zé)任的承擔(dān)，則要依據(jù)查明的滲漏原因來(lái)確定。在此，重要的是對(duì)相鄰關(guān)系的正確理解。 

　　《中華人民共和國(guó)民法通則》的第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十四條也作了相同的規(guī)定，我國(guó)《民法通則》對(duì)調(diào)整用水與排水相鄰關(guān)系的司法解釋，明確應(yīng)遵循的基本法律要求是： 

　　第一、相鄰多方共臨同一水源時(shí)，各方均可以自由使用水源，但不得影響相鄰方的用水。相鄰一方擅自堵截、改變水路或者獨(dú)占自然用水，影響他方正常生產(chǎn)、生活的，他方有權(quán)請(qǐng)求排除妨礙，因此造成他方損失的，截水一方應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 

　　第二、相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許，但排水一方應(yīng)當(dāng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施。如果因此而給另一方造成損失的，受益人應(yīng)當(dāng)給受害人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。 

　　第三、相鄰一方可以采取其他的合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。 

　　對(duì)照該司法解釋，筆者將住宅商品房用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為： 

　�。�1）“有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神”是相鄰關(guān)系的基本要求，即一方為另一方提供便利。 

　　（2）相鄰關(guān)系是一種事實(shí)關(guān)系，因法律關(guān)系主體之間的空間位置而產(chǎn)生，但相鄰關(guān)系的存在本身并不必然導(dǎo)致民事法律責(zé)任的承擔(dān)，因此，樓下滲漏，樓上就要承擔(dān)責(zé)任是極其錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。 

　�。�3）相鄰關(guān)系中的給水、排水本質(zhì)要求是：相鄰一方不得為了自己的利益去人為地改變水自然流動(dòng)的方向。如果不作這樣的理解，那么頂層的住戶漏水其依據(jù)相鄰關(guān)系又如何主張和實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利？這里的前置條件是依據(jù)相鄰關(guān)系，誰(shuí)都知道樓頂是公共部位，筆者設(shè)置此問(wèn)的目的是為了說(shuō)明，相鄰的一方要為另一方提供便利，這是相鄰關(guān)系中相鄰方不得以任何理由推辭的義務(wù)。但相鄰關(guān)系不是處理滲漏問(wèn)題的唯一途徑，更不能讓相鄰關(guān)系成為承擔(dān)責(zé)任的理由。 

　�。�4）相鄰關(guān)系中責(zé)任的承擔(dān)，仍要根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法通則》中侵權(quán)規(guī)定來(lái)處理。如果相鄰人主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，客觀上也不存在任何過(guò)錯(cuò)行為，或者行為與損害結(jié)果之間沒(méi)有因果關(guān)系的，依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為，也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)槟悖ㄗ≡跇巧希┡c他有相鄰關(guān)系，所以你就要承擔(dān)責(zé)任，這是一個(gè)錯(cuò)誤的判斷。但如果講因?yàn)槟悖ㄗ≡跇巧希┡c他有相鄰關(guān)系，所以你就要為他提供便利，這是一個(gè)符合情理法理的正確認(rèn)識(shí)。 

　�。�5）如何理解相鄰關(guān)系中的公平原則。公平原則是指“民事主體之間的利益平衡，公平原則是衡量當(dāng)事人之間利益的標(biāo)準(zhǔn)。公平原則主要是從客觀上判斷當(dāng)事人之間的利益是否失衡” 注[1]。在處理相鄰關(guān)系糾紛，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在向相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提出用水、排水、安裝、建筑、修繕提供便利時(shí)，一是要合理，二是要公平，應(yīng)互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益，防止損人利已妨害社會(huì)公共利益。實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)的平衡，承擔(dān)民事責(zé)任平衡 注[2]。筆者曾閱讀過(guò)雞西市城子區(qū)人民法院 劉麗影法官對(duì)相鄰用水糾紛案的判決書： 

　　一、案情簡(jiǎn)介

　　原告趙某、劉某，被告張某 

　　二原告與被告系鄰居關(guān)系，雙方居住的地區(qū)因采煤塌陷成為動(dòng)遷區(qū)域，自來(lái)水管線年久失修，已無(wú)法正常供水。2004年秋季，被告張某與鄰居高某等人協(xié)商重新接通自來(lái)水管道，但二原告表示不參與改造，被告張某等人在改造過(guò)程中，重新鋪設(shè)了自來(lái)水管線。2005年3月原告劉某在被告張某家改造過(guò)的管道上重新接通了自來(lái)水，但因漏水致被告家的火炕等物品被淹，經(jīng)雙方協(xié)商，原告劉某給被告張某二袋水泥予以賠償。為了劉某能繼續(xù)使用自來(lái)水，被告張某將新管道與舊管道接通，以便原告劉某用水，2006年原告趙某又在原告劉某家的管道上接通了自來(lái)水。 

　　2009年4月被告張某因與原告趙某產(chǎn)生矛盾，便將接通的自來(lái)水管道截?cái)�，�?dǎo)致二原告至今無(wú)法使用自來(lái)水，二人訴至法院，要求被告將自來(lái)水管道恢復(fù)原狀，保證自來(lái)水供水。城子河區(qū)人民法院認(rèn)為，原、被告系鄰居關(guān)系，在用水的問(wèn)題上應(yīng)本著方便生活的原則正確使用自來(lái)水，二原告不能正常使用自來(lái)水既有所居住地區(qū)因采煤塌陷成為動(dòng)遷區(qū)域而導(dǎo)致自來(lái)水管道無(wú)人管理、維修的原因存在，也有在鄰居協(xié)商改造過(guò)程中未參與改造的自身原因存在。被告張某對(duì)自家出資改造的管道有權(quán)進(jìn)行合理使用，但是鑒于自來(lái)水有其公用性這一特征，二原告又無(wú)法從其它渠道接通自來(lái)水使用，現(xiàn)二原告均已七十高齡，終日挑水度日，嚴(yán)重影響了二原告的正常生活。二原告在被告改造過(guò)的管道上使用自來(lái)水已約四年時(shí)間，未對(duì)被告的生產(chǎn)、生活造成影響，故雖然被告某不存在過(guò)錯(cuò)，但從有利于方便生產(chǎn)、生活的角度出發(fā)，被告張某應(yīng)恢復(fù)截?cái)嗟淖詠?lái)水管道，如給被告張某造成相關(guān)損失或產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用，雙方可協(xié)商或另行通過(guò)訴訟程序解決。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條的規(guī)定，判決如下： 

　　被告張某于本判決生效之日將截?cái)嗟淖詠?lái)水管道接通，恢復(fù)至二原告能夠正常使用自來(lái)水的狀態(tài)。案件受理費(fèi)100元，由二原告負(fù)擔(dān)。 

　　筆者認(rèn)為此案中的亮點(diǎn)就在于法官把脈住了自來(lái)水共用性的特征，在被告沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下判決張某應(yīng)恢復(fù)截?cái)嗟淖詠?lái)水管道。在主文中對(duì)被告張某造成相關(guān)損失或產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用交待了解決的方法，案件的受理費(fèi)由得益者原告承擔(dān)，真正體現(xiàn)了公平原則的精神，反映了法官不囿于法律，靈活處理糾紛的智慧。 

　　4、對(duì)物業(yè)管理糾紛共用設(shè)施導(dǎo)致滲漏且已過(guò)建筑商五年質(zhì)保期時(shí)法律的適用和解決的方法。 

　　共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外，正常的公用設(shè)施維護(hù)在建筑商保修期滿后的共用管道，應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來(lái)承擔(dān)。 

　　我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金”。 

　　“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。 

　　中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第165號(hào) 《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下稱新辦法）第三條規(guī)定：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。 

　1998年12月16日建設(shè)部 財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（以下稱老辦法） 中則明列上下水管道、落水管是共用的設(shè)施。新辦法沒(méi)有明列上下水管道、落水管是共用設(shè)施，我們能否認(rèn)定其不屬共用設(shè)施呢？筆者認(rèn)為不能，理由是：一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時(shí)明確“由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備”均屬于共用設(shè)施，可見新辦法沒(méi)有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認(rèn)定的情況。二是上下貫通的排水管、進(jìn)水管雖然經(jīng)過(guò)業(yè)主房?jī)?nèi)，但權(quán)利屬于該樓一側(cè)單元的共有人，性質(zhì)屬于共用設(shè)施。如果否認(rèn)其具有共用的性質(zhì)，那么就要承認(rèn)業(yè)主對(duì)其擁有物權(quán)，物權(quán)的特征是對(duì)世權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。建筑商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中就明確對(duì)上下貫通的排水管、進(jìn)水管不允許隨意修理拆卸，可見，業(yè)主是不能對(duì)其行使支配和排他的權(quán)利的。三是說(shuō)上述管道是共用設(shè)施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設(shè)施無(wú)人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無(wú)人修理。 

　　新辦法第二十條規(guī)定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?nbsp;

　�。ㄒ唬┥唐纷≌�之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　�。ǘ�）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)�；其中，�?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂Ｔ诖�，有必要借鑒《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十一條的規(guī)定： 物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： 

　�。ㄒ唬�專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)； 

　�。ǘ�）部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)； 

　�。ㄈ�）全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主分擔(dān)。 

　　綜上所述，由于房屋滲漏形成原因的多樣性，決定了承擔(dān)責(zé)任主體的不同，責(zé)任主體的不同，決定了法律關(guān)系形成的不同，從而也決定了司法工作者在司法實(shí)踐中必須適用不同的法律來(lái)處理房屋滲漏所引起的糾紛。