城中村改造的模式研究

        摘要：城中村是以血緣關(guān)系和地緣關(guān)系等自然關(guān)系為紐帶形成的特殊社區(qū)，具有封閉性、獨(dú)立性和排他性，嚴(yán)重影響城市的一體化進(jìn)程�，F(xiàn)代城市是以契約關(guān)系和業(yè)緣關(guān)系等社會(huì)關(guān)系為紐帶形成的社會(huì)共同體，這是現(xiàn)代文明社會(huì)的重要特點(diǎn)。進(jìn)行城中村改造，不但要改造城中村房屋建筑和面貌，更重要的是要有利于最終打破現(xiàn)有的、束縛經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地緣、血緣等自然結(jié)構(gòu)。城中村改造的目的是既要實(shí)現(xiàn)原村民居住形態(tài)、居住環(huán)境的變革，也要實(shí)現(xiàn)社會(huì)關(guān)系、交往形態(tài)的革新。本文就城中村改造模式進(jìn)行了深入的探討，僅供大家產(chǎn)考。

　　關(guān)鍵詞：城中村；改造；模式

　　城中村轉(zhuǎn)型發(fā)展是城市化發(fā)展的迫切需要。城市化是人口、產(chǎn)業(yè)、資本和市場(chǎng)向城市集中的過(guò)程，其中農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和農(nóng)村人口向城市集中是城市化的基本特征。中國(guó)目前這種城市化水平滯后于工業(yè)化的現(xiàn)象是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的一個(gè)大問(wèn)題，它制約了丁業(yè)化和市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程。因此，國(guó)家“十五”計(jì)劃把城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要內(nèi)容之一，提出實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同進(jìn)步。

　　一、城中村改造對(duì)城市發(fā)展的影響

　　1、城市土地高效利用的需要

　　對(duì)一個(gè)城市的宏觀發(fā)展而言，城中村的存在導(dǎo)致作為城市寶貴資源的土地未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益。很多城中村占據(jù)了城市比較優(yōu)越的區(qū)位，但是在開(kāi)發(fā)上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他區(qū)位條件差的城市地區(qū)。

　　2、加快城市化進(jìn)程的需要

　　城中村的改造不同于城市中的舊城改造，被認(rèn)為是城市化進(jìn)程中最大的難題。宅基地、自留地以及工業(yè)用地，祖屋、新房、出租房，合法產(chǎn)權(quán)以及違章、違法建筑，形成復(fù)雜紛繁的土地、房屋關(guān)系；村民、集體、開(kāi)發(fā)商以及全社會(huì)的利益，村民的眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，多方利益交織在一起。

　　3、城市社區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要

　　城中村作為城市一類獨(dú)特社區(qū)，有其特殊性和復(fù)雜性，如果能夠積極對(duì)待、揚(yáng)長(zhǎng)避短，加快促進(jìn)其向社區(qū)居委會(huì)轉(zhuǎn)變，這樣不僅可以促進(jìn)這些城中村的社區(qū)建設(shè)，而且會(huì)大大促進(jìn)整個(gè)城市的社區(qū)建設(shè)。

　　4、城中村自身發(fā)展的需要

　　加快城中村的改制和改造還是城中村本身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的迫切需要。目前，城中村以出租屋經(jīng)濟(jì)為支柱的發(fā)展方式已經(jīng)越來(lái)越缺乏后勁。城中村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展必須要有與其相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)組織形式，即以股份制的方式促進(jìn)原有村集體經(jīng)濟(jì)組織向公司轉(zhuǎn)變。

　　無(wú)論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來(lái)看，城中村目前的存在形式都有其嚴(yán)重弊端，如果不加以改造，必然會(huì)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重制約，可以說(shuō)城中村改造已經(jīng)迫在眉睫。、

　　二、城中村改造的常見(jiàn)模式

　　因此，進(jìn)行“城中村”改造，實(shí)現(xiàn)“城中村”與城市整體環(huán)境的有機(jī)融合，既要避免僅僅局限于房屋建筑形態(tài)的片面的改造模式，也要盡量將社會(huì)形態(tài)的改造融入其中。否則，雖然改造了“城中村”雜亂的建筑、混亂的環(huán)境，但“城中村”落后的社會(huì)形態(tài)、生活形態(tài)則可能依然如故，并且“城中村”存在的人員混雜、治安差、管理混亂的情況還將可能難以根本改觀。對(duì)“城中村”的改造模式，由于各地具有不同的特點(diǎn)，因而從不同的視角來(lái)分析，也存在不同的改造模式，具體來(lái)說(shuō)，主要有以下幾種改造模式：

　　1、從“城中村“改造的操作層面可供選擇的改造模式

　　目前在操作層面可供選擇的“城中村”改造主要有三種模式，即“城中村’’自行改造模式；引入房地產(chǎn)商等外部力量的“城中村”改造模式；根據(jù)城市總體規(guī)劃需要，實(shí)行整體搬遷的“城中村”改造模式。1．“城中村”自行改造模式

　　該模式要避免完全沿襲以前的出租經(jīng)濟(jì)模式，要通過(guò)建造單身公寓，然后分配給每戶村民用于出租。要提倡建造商品房，限制并合理確定單身出租房的比例，這樣有利于讓擁有平等地位的商品房業(yè)主進(jìn)入，從而有利于打破“城中村”的居住結(jié)構(gòu)，有利于進(jìn)行規(guī)范化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，同時(shí)也有利于盡快收回改造投資。在“城中村”建單身公寓，也要在設(shè)計(jì)上注意，利于將來(lái)可以將其改成套房出售掉。當(dāng)然這些都取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)，并要與整個(gè)房地產(chǎn)政策相協(xié)調(diào)。盡管有專家可能認(rèn)為建單身公寓經(jīng)濟(jì)回報(bào)高，但是如果全部建成單身公寓，當(dāng)將來(lái)房屋出租市場(chǎng)萎縮時(shí)，不一定能保證長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

　　2．引入房地產(chǎn)商等外部力量的“城中村”改造模式

　　引入房地產(chǎn)商等外部力量的改造模式有助于減輕“城中村”改造的資金壓力和管理理念的缺乏。雖然有人擔(dān)心引入房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的辦法可能導(dǎo)致容積率的提高，但我們認(rèn)為這要分開(kāi)來(lái)看。在一些基礎(chǔ)設(shè)施承載能力較好的地區(qū)，可以由房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)，在合理利潤(rùn)的前提下，限制容積率。在一些基礎(chǔ)設(shè)施承載能力不敷、自身又無(wú)力開(kāi)發(fā)的地區(qū)，可以采取由政府微利開(kāi)發(fā)的方式，在核定各項(xiàng)成本、保證微利的基礎(chǔ)上，由政府房屋建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以避免過(guò)高的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。

　　3．根據(jù)城市總體規(guī)劃需要，實(shí)行整體搬遷的“城中村”改造模式

　　在根據(jù)城市規(guī)劃需要實(shí)行整體搬遷的地區(qū)，采取貨幣和房屋補(bǔ)償，就地或異地安置。但是，要注意在安置中使居民更好地融入到城市社區(qū)中去。

　　總之，改造“城中村”要有超前眼光，對(duì)以上這三種改造模式來(lái)說(shuō)，都要做好統(tǒng)籌安排，既改造好“城中村”的房屋建筑和基礎(chǔ)設(shè)施，而且要使“城中襯”的社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)關(guān)系朝著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。要使改造有利于變革“城中村”的社會(huì)結(jié)構(gòu)，而不是繼續(xù)將“城中村”的初級(jí)社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)關(guān)系固定在‘‘城中村”的土地和房屋上，從而最終實(shí)現(xiàn)“城中村”與城市整體的完全融合。任何只顧眼前的改造思想和改造方式，都可能留下后遺癥，給未來(lái)城市發(fā)展帶來(lái)新的問(wèn)題。

　　三、城中村改造模式的創(chuàng)新

　　1、公眾參與視閾下的城中村模式建構(gòu)

　�。�1）重構(gòu)政府、開(kāi)發(fā)商和公眾角色

　　為樹(shù)立起市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的“公平自愿”原則，政府管理者盡快轉(zhuǎn)變觀念，積極引入公眾參與機(jī)制，充分認(rèn)識(shí)到人民群眾在城中村改造中的主體性地位，認(rèn)真聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，切實(shí)保障群眾利益。政府應(yīng)做到規(guī)劃管理的適度放權(quán)和政務(wù)公開(kāi)透明。

　�。�2）公眾參與渠道的建構(gòu)

　　由于居委會(huì)實(shí)質(zhì)上是政府的一個(gè)基層組織，住宅合作社基本上又多由政府有關(guān)部門(mén)組織成立，自發(fā)性的組織又具有不確定性，因而它們都不是公眾參與過(guò)程中直接代表居民利益的非營(yíng)利性民間組織，所以為保障公眾在城中村改造中的有效參與，迫切需要建立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)組織。

　　（3）政策和法律保障體系的建構(gòu)

　　a實(shí)行立法公開(kāi)，拓寬參與渠逍。。

　　b確立公眾參與城中村改造的法律地位

　　c完善司法程序，切實(shí)保障公民的參與權(quán)。

　　d落實(shí)公眾參與城中村改造的實(shí)體性內(nèi)容。

　　（4）政府、開(kāi)發(fā)商、居民和諧共贏機(jī)制的建構(gòu)

　　2、基于公共治理城的中村改造模式創(chuàng)新

　　（1）提高改造政策的民主性及科學(xué)性，加強(qiáng)政府與各利害相關(guān)者的交流。

　　（2）開(kāi)辟除社區(qū)組織作為政府與市場(chǎng)機(jī)制之外的第三條道路。

　�。�3）引入市場(chǎng)機(jī)制，提高改造效率和效益。

　　（4）探索多樣化改造模式，多元化改造主體。

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