【摘 要】隨著房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系不斷的優(yōu)化，形成新的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式，本文通過對大連泉水公租房高層精裝修項目管理實踐，分析了精裝修項目施工進度管理控制的內(nèi)容和方法。 

　　【關鍵詞】項目管理，精裝修，進度計劃控制 

　　一、 前言 

　　大連市公共租賃住房項目作為國家保障房建設的重點民生工程其意義和社會影響力深遠而重大。該項目從開工建設到竣工交付，僅用了15個月時間。在配套工程、景觀綠化、內(nèi)部裝修過程中，堅持新的項目管理體系，創(chuàng)造了住宅建設的“大連速度”，并開創(chuàng)了采用新型房地產(chǎn)代開發(fā)管理模式。將精裝修工程中的施工進度計劃管理控制的內(nèi)容和方法在此表述。 

　　二、工程概況 

　　本項目為20棟34層高層商業(yè)及住宅項目，占地面積20萬平方米，建筑面積40萬平方米，精裝修面積30萬平米，容積率5.30，綠化率25%，其中1-2層為商業(yè)， 3-34層為住宅。建筑結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋混泥土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，外立面材料：仿古通體瓷磚，窗戶：斷橋鋁窗。項目位居大連市甘井子區(qū)。項目以30-50㎡精裝為主，十六種戶型，共7800套。 

　　項目2011年6月開始進入準備工作，計劃2012年7月土建竣工，精裝修工期4個月，2012年底交樓。 

　　三、本項目進度計劃的編制與制定 

　　1、項目實施期的特點 

　　公租房項目實施期是項目開發(fā)的重要開發(fā)節(jié)點，項目是否順利竣工直接影響公司的后續(xù)開發(fā)進度和項目形象。具有以下幾方面特點： 

　�。�1） 管理系統(tǒng)的復雜性 

　　管理公司能否順利開展受政府職能部門指導、前期開發(fā)手續(xù)、項目融資安排、產(chǎn)品研發(fā)、建筑和園林設計方案及施工圖出圖進度和質(zhì)量、材料市場變化及施工進度計劃調(diào)整等多種因素影響，眾多的參建施工單位。同時，項目專業(yè)管理團隊的經(jīng)驗和協(xié)調(diào)能力，總部管理平臺對于項目部的管理授權(quán)，項目地氣候條件都將影響項目進度計劃的落實，以致項目管理系統(tǒng)呈現(xiàn)復雜性。 

　�。�2）專業(yè)技術的協(xié)調(diào)性 

　　在目前新的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式下，管理公司所提供市場的產(chǎn)品和服務，并最終得到市場認同是項目管理的重要目標和工作。 

　�。�3）施工工期時間的緊迫性 

　　精裝修施工面積大，精裝修施工時間只有3個月，部品部件及收尾時間一個月，本項目精裝修總包單位就十家，部品部件及供貨單位更是多達幾十家，對于如此體量大的精裝修規(guī)模在本省算是少有的。為達到既定的施工進度目標，需管理公司全員參與，抓緊時間才能實現(xiàn)。 

　　2、本項目施工進度計劃需要考慮的因素 

　�。�1）項目經(jīng)營管理目標：（包括總體目標、項目關鍵工期節(jié)點、項目目標成本、項目質(zhì)量目標、安全目標）。 

　�。�2）項目進度計劃制定的主要約束條件：（包括建筑方案設計進度、建設手續(xù)報批時間、施工圖設計進度、總包施工單位組織、裝修施工單位及部品招標要求、市政園林工程組織）。 

　�。�3）項目的主要風險：項目工期較緊，土建與配套施工未完成對裝修及安裝施工影響大，產(chǎn)品屬于精裝修住宅，當?shù)厥袌鼋邮艹潭扔写龣z驗，項目施工管理要求高。 

　　3、本項目進度計劃制定的原則及階段 

　　制定精裝修進度計劃原則：在項目總進度計劃基礎上編制精裝修工程專項進度計劃，根據(jù)精裝修工程總進度計劃，編制材料、設備采購及分項工程實施進度計劃。 

　　進度計劃制定分成3個階段： 

　　第一階段確定主要進度計劃. 

　　第二階段確定節(jié)點：根據(jù)項目開發(fā)控制節(jié)點的要求，充分掌握土建總包移交面的質(zhì)量（以制定分階段界面交接計劃）、甲供材料的情況，在充分考慮環(huán)境及資源和風險的情況下，結(jié)合分樓層流水施工，按工序的邏輯關系要求，編制節(jié)點計劃，并把該計劃落實到裝修合同中。 

　　第三階段確定詳細施工計劃：根據(jù)裝修總包合同要約時報送且經(jīng)審核符合要求的施工組織設計（主要為勞動力、機械、材料的安排），確定進一步細化的可測量、可監(jiān)控的計劃，該計劃需含各甲供材（甲分包）的計劃且得到所有參建單位的認可，并落實到甲供材（甲分包）合同中。 

　　工期管理注意事項：應預留足夠的時間來完成細部整改、分戶驗收和保潔。應有不少于兩次的看房安排（建議開放時間選擇在砌體＼門窗施工、內(nèi)部裝修啟動、交付前1個月等節(jié)點進行。） 

　　四、本項目進度管理的組織與實施 

　　1、關注本項目進度計劃的關鍵線路及關鍵活動 

　　在本項目進度計劃實施中，關鍵線路是項目總計劃中最長的路徑，關鍵路徑上的工作都是關鍵工作。關鍵線路上所花費時間代表完成項目目標的最短時間，關鍵線路上的任何活動的延遲都會導致整個項目完成時間的延遲。因此，項目部管理工作的重點是保證關鍵工作的有效性和時間性。 

　　在本項目中，關鍵性工作依次為：裝飾設計圖紙完善—主體移交—建筑裝飾工程—室內(nèi)精裝工程—室內(nèi)安裝工程—室內(nèi)外配套工程—綜合驗收、移交 

　　項目部針對關鍵性工作編制相關管理方案并落實責任人。 

　　2、定期編寫本項目進度周報及月報 

　　客觀真實地反映項目實施情況，提示存在風險，明確存在困難是房地產(chǎn)管理者主要職責之一，總部管理平臺與項目部之間需要及時溝通并按公司授權(quán)體系要求處理相關工作，項目部編制的工程月報表及專業(yè)工程師編制的周報是公司各級管理層評估項目進度，考核實施效果，清晰存在風險，形成工作方針的重要工作手段，特別是實施期，項目部所建立的工作成果將有利于提升項目管理團隊和合作單位的工作效率。 

　　3、組織項目團隊開展進度計劃偏差分析，形成有效糾偏方案 

　　通過項目進度周報及月報，項目工程例會及公司辦公會議，結(jié)合定期的分項項目檢查，建設單位、管理公司和項目部將各標段項目實際進展情況與批準的項目進度計劃比較，找出項目開發(fā)進展過程中存在的進度偏差，并對這些偏差進行分析，找出造成階段性產(chǎn)生偏差的原因并及時予以糾偏處理. 

　　五、提升本項目施工進度管理的方法 

　　1.精裝修施工樣板先行 

　　對于精裝修工程來說，建立實體施工工序樣板制度才有意義，工序樣板要盡量在實樓做，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。工序樣板先行制度不僅能反應設計是否合理、成本是否可控、營銷承諾是否切實，而且能指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，并通過實體感受，對樣板間裝修效果進行反饋，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準備預案，避免交樓時出現(xiàn)不可預知的情況。 

　　2.設計盡早介入、探討精裝產(chǎn)品標準化、先平面后立面再細化的設計模式 

　　精裝設計要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時，精裝修設計就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導致后期工期延長，成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費成本為代價，造成后期工期及成本增加。 

　　3.加強自主采購、招標采購、培養(yǎng)戰(zhàn)略精裝修施工單位 

　　自主采購、招標采購是保證精裝修工程項目材料品質(zhì)、降低成本、節(jié)約時間的有效手段。項目將與裝修效果、檔次有關的入戶門、地板、衣柜、櫥柜、電器自主招標分包，潔具、龍頭、鎖具甲供，另外涂料、開關面板、內(nèi)墻磚選用自主采購。自主采購、招標采購可以降低成本，同時也能控制產(chǎn)品質(zhì)量，保證裝修效果，而且還能節(jié)約時間成本。 

　　六、總結(jié) 

　　通過自己參建的項目的實踐，我充分認識到了工程進度控制在項目管理中的重要作用并對施工進度控制的認識從‘感性’上升到‘理性’，這使我在以后的工作中在保證施工質(zhì)量的同時，還應該重視項目管理和進度管理。