一、商業(yè)項(xiàng)目推廣過(guò)程中目標(biāo)客戶(hù)群體的把握
分割產(chǎn)權(quán)出售的商業(yè)項(xiàng)目一般需要考慮到三個(gè)層面目標(biāo)客戶(hù)群體，這三個(gè)層面的客戶(hù)群體既相互聯(lián)系，又各有特點(diǎn)，決定了推廣的內(nèi)容和方式的選擇。如何把握這三個(gè)層面的客戶(hù)推廣因子，是商業(yè)項(xiàng)目推廣過(guò)程中很重要的問(wèn)題。推廣因子簡(jiǎn)單得說(shuō)是對(duì)客戶(hù)起到有效訴求的推廣手段和訴求內(nèi)容。
首先，我們根據(jù)項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)層面不同，將不同市場(chǎng)中目標(biāo)客戶(hù)群體分成三類(lèi)：投資客戶(hù)、租賃客戶(hù)和消費(fèi)者。
投資客戶(hù)，這是產(chǎn)權(quán)式的商業(yè)項(xiàng)目中最直接要面對(duì)的主要客戶(hù)群體。他們的主要行為特征是購(gòu)買(mǎi)商鋪，進(jìn)行投資，多數(shù)不參與商鋪的經(jīng)營(yíng)，也包括一部分有自我經(jīng)營(yíng)能力的客戶(hù)群體。我們根據(jù)他們投資動(dòng)機(jī)的不同，又可以將他們分成四類(lèi)：
A、投資為獲得穩(wěn)定的物業(yè)租金，這類(lèi)客戶(hù)看重的是獲得收益的及時(shí)性和項(xiàng)目周邊配套的成熟度，關(guān)注區(qū)位商業(yè)價(jià)值；
B、投資為轉(zhuǎn)移部分資產(chǎn)。這類(lèi)客戶(hù)投資的獲利目標(biāo)不明確，其投資的目的是為了轉(zhuǎn)移部分財(cái)產(chǎn)或達(dá)到保值、增值或其他的目的。
C、投資為獲得項(xiàng)目和地塊的升值。這類(lèi)客戶(hù)投資的目的很明確，就是看好項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展前景或看好項(xiàng)目的前景，通過(guò)提前介入搶占區(qū)域發(fā)展地塊升值的先機(jī)。通常有投資和投機(jī)兩種行為。
D、投資為獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所這類(lèi)客戶(hù)有很豐富的某一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)是為了獲得穩(wěn)定的、有潛力的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并享有物業(yè)的升值，他們投資的眼光更長(zhǎng)遠(yuǎn)，多數(shù)是一些公司投資行為。
租賃客戶(hù)，租賃客戶(hù)是對(duì)商鋪承租，進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)群體。從商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)的資金流動(dòng)鏈上看，他們是很重要的一個(gè)中間環(huán)節(jié)，他們支付租金是商業(yè)項(xiàng)目潛在商業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)化為實(shí)際投資回報(bào)的體現(xiàn)。從他們對(duì)項(xiàng)目的敏感性來(lái)劃分也可以分為兩類(lèi)：
A、具有雄厚實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者。他們豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，他們注重項(xiàng)目整體規(guī)劃定位，看重一定時(shí)間段內(nèi)區(qū)域發(fā)展方向，不過(guò)分的強(qiáng)調(diào)短時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。他們往往是一些成熟品牌或機(jī)構(gòu)，新進(jìn)入一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有比較苛刻的條件，但他們抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，是一個(gè)新生商業(yè)項(xiàng)目迅速成熟的有力促進(jìn)者。
B、經(jīng)營(yíng)散戶(hù)，這是對(duì)他們經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和規(guī)模的描述，這類(lèi)客戶(hù)群體數(shù)量很大，是一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目最重要的租賃客戶(hù)群。他們對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的敏感度很高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，多數(shù)規(guī)模比較小，經(jīng)營(yíng)的目的是為最快、最大化的活的經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)，所以喜歡一些商業(yè)氛圍成熟的項(xiàng)目，以減小經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是他們確實(shí)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的最主要支持者，換句話(huà)說(shuō)，他們能夠?yàn)轫?xiàng)目支付比較接近市場(chǎng)價(jià)格的租金水平。
消費(fèi)者，在商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的資金流動(dòng)鏈上，他們是最根本的環(huán)節(jié)，他們帶來(lái)的消費(fèi)，轉(zhuǎn)化為租賃客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)收入，再轉(zhuǎn)化投資客戶(hù)的投資收益，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)最終來(lái)源消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可。消費(fèi)者是決定一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目操作最終能否成功的關(guān)鍵因素，他們是我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目前期定位是要重點(diǎn)考慮的因素。消費(fèi)者是一個(gè)比較模糊和籠統(tǒng)的概念，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，我們可以選擇不同類(lèi)型，不同消費(fèi)能力的群體作為項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體。選擇的因素有很多，主要有：項(xiàng)目周邊的消費(fèi)慣性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、消費(fèi)類(lèi)型的鎖定、消費(fèi)能力的鎖定等等。綜合以上的因素來(lái)確定項(xiàng)目的定位，可以減小項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于商業(yè)項(xiàng)目潛在商業(yè)價(jià)值預(yù)期模型的建立。
這三個(gè)層面的客戶(hù)群，相互之間有著密切的聯(lián)系，在項(xiàng)目的推廣過(guò)程，針對(duì)不同層面的客戶(hù)群體，結(jié)合項(xiàng)目推廣的階段，采用不同的推廣手段和訴求重點(diǎn)。如：在項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的前期，重點(diǎn)訴求的是投資客戶(hù)和消費(fèi)者，推廣的手段多采用被動(dòng)的信息傳達(dá)方式；在項(xiàng)目的建立起了知名度和美譽(yù)度后，訴求的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了投資客戶(hù)的身上，針對(duì)投資客戶(hù)的推廣手段安排也集中的客戶(hù)渠道的挖掘和維護(hù)；而到了項(xiàng)目臨近營(yíng)業(yè)的階段訴求的重點(diǎn)則是租賃客戶(hù)和消費(fèi)者，推廣手段以互動(dòng)性較強(qiáng)的活動(dòng)為主。所以，根據(jù)不同的項(xiàng)目，清晰的界定不同層面的客戶(hù)群體，是把握項(xiàng)目推廣因子的前提條件，也是合理安排推廣策略的基礎(chǔ)。
二、商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目推廣過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)比較
商業(yè)項(xiàng)目的推廣與住宅項(xiàng)目的推廣過(guò)程比較來(lái)看，由于產(chǎn)品的屬性不同，存在有很多的不同點(diǎn)，下面我們提出兩個(gè)重點(diǎn)的方面進(jìn)行分析和討論。
1.推廣重點(diǎn)階段的不同
推廣的重點(diǎn)階段不同，是因產(chǎn)品的屬性不同，賣(mài)不同的東西說(shuō)不同的話(huà)，說(shuō)的重點(diǎn)和方式也不同，做的方式也有所區(qū)別。這些不同的根本原因是由于目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)心理和動(dòng)機(jī)的不同。產(chǎn)品決定客戶(hù)，客戶(hù)決定推廣。
首先，我們來(lái)看住宅的使用價(jià)值和根本的功能。住宅的使用價(jià)值和根本功能是為人們提供生活居住的空間，產(chǎn)品品質(zhì)的高低在于你能提供什么樣的居住空間和生活環(huán)境。換句話(huà)說(shuō)，產(chǎn)品本身硬件設(shè)施是最重要的一個(gè)因素，如：戶(hù)型、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、生活配套、項(xiàng)目周邊配套等。這也是項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要方面。對(duì)于一個(gè)品質(zhì)優(yōu)秀的項(xiàng)目而言，隨著工程的進(jìn)度，項(xiàng)目的推廣變得越來(lái)越容易。
為什么？在項(xiàng)目前期，所有的項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)都只停留在圖紙上，人們對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度存有一定的謹(jǐn)慎，而隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展，項(xiàng)目逐漸呈現(xiàn)在人們的面前時(shí)，對(duì)人們的信心是非常有利的支持，這也是，住宅項(xiàng)目往往在封頂?shù)臅r(shí)候會(huì)形成一個(gè)銷(xiāo)售高超的原因。因此，住宅的推廣過(guò)程的重點(diǎn)和難點(diǎn)是在項(xiàng)目還沒(méi)有具體形象的時(shí)候，世紀(jì)的推廣過(guò)程中，我們可以根據(jù)銷(xiāo)售的要求，進(jìn)行有針對(duì)性地選擇推廣的重點(diǎn)階段。
商業(yè)項(xiàng)目則不同，商業(yè)項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)階段是項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前后，這是商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的黃金時(shí)間。
為什么這么說(shuō)呢？這也是由商業(yè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和功能決定的。商業(yè)項(xiàng)目有一個(gè)坎，就是臨近項(xiàng)目的開(kāi)始營(yíng)業(yè)的時(shí)期。開(kāi)始營(yíng)業(yè)前的招商情況，營(yíng)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)狀況直接影響了各個(gè)層面客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心，商業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)也在于此。信心對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目是至關(guān)重要的，投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為的產(chǎn)生，租賃客戶(hù)對(duì)經(jīng)營(yíng)前景的可好，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目定位的期待都源于對(duì)項(xiàng)目的信心。而客戶(hù)信心的建立，一種重要的途徑就是項(xiàng)目推廣的信息傳達(dá)。
在項(xiàng)目操作的前期，我們具有信息的優(yōu)勢(shì)，和客戶(hù)之間存在信息的不對(duì)稱(chēng)，我們有甄別的傳達(dá)信心，很容易樹(shù)立起客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心，短時(shí)間內(nèi)促成銷(xiāo)售行為的產(chǎn)生。隨著，項(xiàng)目的進(jìn)展，我們的信息優(yōu)勢(shì)將減弱，客戶(hù)獲得信息更多，思考的因素也就會(huì)更多，增加了其猶豫性，也就是商業(yè)項(xiàng)目通常所說(shuō)的理想投資客戶(hù)。所以說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)階段是在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的前后，它不像住宅一樣具有可選擇性。
2.推廣效果的側(cè)重點(diǎn)不同
我們?cè)诒容^住宅和商業(yè)項(xiàng)目的推廣過(guò)程中，可以看到一個(gè)區(qū)別比較明顯的現(xiàn)象。住宅的推廣過(guò)程中，一個(gè)簡(jiǎn)單的活動(dòng)往往可以產(chǎn)生不錯(cuò)的銷(xiāo)售結(jié)果，而商業(yè)項(xiàng)目則不然，往往對(duì)銷(xiāo)售起不到立竿見(jiàn)影的效果。這也商業(yè)推廣與住宅推廣過(guò)程中區(qū)別比較明顯的一個(gè)方面。
住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很小，從另一個(gè)角度來(lái)看，住宅的使用功能對(duì)客戶(hù)而言又具有必需性。推廣過(guò)程主要目的不是讓客戶(hù)建立起對(duì)項(xiàng)目的信心，而是縮短認(rèn)可項(xiàng)目的過(guò)程，通過(guò)一些活動(dòng)的形式增進(jìn)了解，消除隔閡，則可以有效的達(dá)到目的。商業(yè)項(xiàng)目的關(guān)鍵是樹(shù)立客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心，推廣的目的是為了引導(dǎo)這種信心的建立，重要的一點(diǎn)是要給客戶(hù)留有自己主動(dòng)思考的空間。
圍繞著這個(gè)從發(fā)點(diǎn)，策劃的各種推廣活動(dòng)，使用的各種推廣手法有一個(gè)明確目的，向客戶(hù)傳達(dá)的信息就是，我們正在使項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)好的方向發(fā)展，在合理的規(guī)避商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，從而使客戶(hù)通過(guò)主動(dòng)地思考增強(qiáng)項(xiàng)目的信心，這也是商業(yè)項(xiàng)目推廣效果的重要評(píng)估方向。
3.關(guān)于同質(zhì)化問(wèn)題的思考
在商業(yè)項(xiàng)目的推廣過(guò)程中，思想上往往有一個(gè)誤區(qū)，就是盡量避免同質(zhì)化的項(xiàng)目推廣思路，這種同質(zhì)化概念源于住宅項(xiàng)目的推廣。實(shí)際上，商業(yè)項(xiàng)目是不存在同質(zhì)化問(wèn)題的，相反，大商業(yè)氛圍的形成依賴(lài)眾多的賣(mài)一樣商品，同樣經(jīng)營(yíng)方式的項(xiàng)目扎堆，形成群聚效果，達(dá)到眾人拾柴火焰高的效果。而他們的區(qū)別僅僅是經(jīng)營(yíng)管理的方式不一樣。
為什么說(shuō)在商業(yè)項(xiàng)目上不存在同質(zhì)化的概念呢？主要是因?yàn)�，商業(yè)項(xiàng)目都依賴(lài)一個(gè)共同的外部資源，也是最關(guān)鍵的外部資源，那就是有效的商業(yè)人流。如果說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目可以吸引一部分商業(yè)人流，那么，眾多的項(xiàng)目吸引的商業(yè)人流就是“1+1》2”的效果。所以我們?cè)谶M(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目推廣時(shí)，不應(yīng)該刻意的去尋找所謂的項(xiàng)目差異化概念。
三、推廣與銷(xiāo)售的配合
項(xiàng)目推廣必須和銷(xiāo)售緊密的配合，才能達(dá)到理想的銷(xiāo)售結(jié)果，這一點(diǎn)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售尤為重要，商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售規(guī)律是買(mǎi)漲不賣(mài)跌，銷(xiāo)售越是火爆，客戶(hù)信心越強(qiáng)，客戶(hù)成交越快。我們分析商業(yè)項(xiàng)目的客戶(hù)成交過(guò)程，大部分是一個(gè)比較短暫的過(guò)程，也就是說(shuō)從客戶(hù)第一次接觸項(xiàng)目，到達(dá)成交易的時(shí)間很短，可以看出客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理的產(chǎn)生過(guò)程是很短。商業(yè)項(xiàng)目不像住宅，它不具備必需性，對(duì)于多數(shù)客戶(hù)而言，這種購(gòu)買(mǎi)心理是比較容易產(chǎn)生變化的，不穩(wěn)定的。這部分客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售而言又是很重要的，大量的這種類(lèi)型客戶(hù)，可以形成項(xiàng)目熱銷(xiāo)甚至出現(xiàn)搶購(gòu)的火爆場(chǎng)面，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售是最有利的情況。這也是前面提到的商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售和推廣階段的黃金時(shí)期形成的根本原因。
商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售前期消化的大部分是沖動(dòng)性投資客戶(hù)，推廣和銷(xiāo)售的策略是速戰(zhàn)速?zèng)Q。利用推廣中信息不對(duì)稱(chēng)的優(yōu)勢(shì)，迅速的建立起客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心，通過(guò)適當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售策略和銷(xiāo)控策略配合，迅速消化掉這批客戶(hù)，形成項(xiàng)目熱銷(xiāo)的局面，打下項(xiàng)目銷(xiāo)售的良好基礎(chǔ)。
開(kāi)盤(pán)后一個(gè)階段，項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段，客戶(hù)獲得的信息越來(lái)越多，思考的過(guò)程也就相對(duì)變得長(zhǎng)了，這就需要有策略的鎖定特定的客戶(hù)群體進(jìn)行有針對(duì)性的訴求。如：選擇投資能力的某一檔次的客戶(hù)充分對(duì)其進(jìn)行研究，進(jìn)行有針對(duì)性的訴求。銷(xiāo)售的策略也應(yīng)該做出有針對(duì)性地調(diào)整。值得提出的是這一特定客戶(hù)群體的選擇應(yīng)充分的考慮剩余產(chǎn)品的特征、項(xiàng)目銷(xiāo)售的需要，招商的需要等綜合性的因素。
上面提到的只是兩個(gè)重要階段中，推廣與銷(xiāo)售配合的思路，在一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，推廣和銷(xiāo)售的配合是時(shí)時(shí)刻刻的，而雙方配合的基礎(chǔ)和目的是對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體的變化過(guò)程進(jìn)行很好的研判。
四、商業(yè)項(xiàng)目客戶(hù)渠道的挖掘
商業(yè)項(xiàng)目客戶(hù)渠道的建設(shè)是很重的，這是因?yàn)�，商業(yè)項(xiàng)目的客戶(hù)資源相對(duì)較少，而且一般處在社會(huì)階層中較高的層面，他們的社會(huì)屬性具有一定的特殊性，這種特殊性主要表現(xiàn)在，社會(huì)地位、社交場(chǎng)合、社交圈子、信息獲得渠道、媒體偏好等方面。進(jìn)行渠道挖掘的重要性，在于增強(qiáng)項(xiàng)目信息傳達(dá)的有效性，和對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的訴求力度，節(jié)約推廣的成本，提高項(xiàng)目銷(xiāo)售的速度。
我們?nèi)绾稳ミx擇有效的客戶(hù)渠道呢？選擇有效的客戶(hù)渠道，又兩個(gè)前提的條件，一是要有針對(duì)性鎖定一類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)群，二就是要廣泛地了解他們，在了解所定的目標(biāo)客戶(hù)群的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有效的選擇。
建立渠道的方式有很多，最主要的是有效的整合多種媒介和傳播機(jī)構(gòu)。不同的媒介和傳播結(jié)構(gòu)，有特定的客戶(hù)群體，鎖定客戶(hù)后，借助他們的資源和傳播渠道，到達(dá)多方向的交流的效果。一個(gè)客戶(hù)渠道建立起來(lái)后，維護(hù)渠道就變得很重要了。這就要求保證針對(duì)這種渠道進(jìn)行信息長(zhǎng)期訴求，傳達(dá)項(xiàng)目利好的消息，這種維護(hù)渠道的方式好處在于，消化了這個(gè)渠道中沖動(dòng)型的客戶(hù)后，可以利用其個(gè)人傳播效果，配合項(xiàng)目主動(dòng)地推廣信息，達(dá)到消化比較理性的目標(biāo)客戶(hù)的結(jié)果。
五、××商業(yè)廣場(chǎng)在推廣過(guò)程中的幾個(gè)認(rèn)識(shí)
1.如何保證公司銷(xiāo)售回款任務(wù)的完成？
推廣為銷(xiāo)售提供支持，如何在推廣的層面上去保證公司對(duì)銷(xiāo)售的回款要求呢？通過(guò)目標(biāo)的分解我們可以很清晰的明確工作的目的，采取適當(dāng)?shù)拇胧┖筒呗詾殇N(xiāo)售提供有力的支持。當(dāng)一個(gè)月的銷(xiāo)售回款任務(wù)下達(dá)時(shí)，首先剪去上個(gè)月的存量回款額度，得出本月要新增的銷(xiāo)售回款，在根據(jù)目前的銷(xiāo)售合同款支付的主要方式計(jì)算出需要保證的銷(xiāo)售額。在明確銷(xiāo)售額的前提下，根據(jù)銷(xiāo)售的策略和銷(xiāo)控的策略，確定需要售出的上鋪面積或數(shù)量。通過(guò)對(duì)前期客戶(hù)成交比率的分析，換算成客戶(hù)到訪(fǎng)量。對(duì)客戶(hù)到訪(fǎng)量進(jìn)行分解，不同的客戶(hù)渠道承擔(dān)相應(yīng)的客戶(hù)到訪(fǎng)量任務(wù)，制定出相應(yīng)的推廣方案和策略。
例如：一個(gè)月的銷(xiāo)售回款任務(wù)是：5000萬(wàn)。上月存量回款是500萬(wàn)，則這個(gè)月需要新增加的回款額時(shí)4500萬(wàn)�？蛻�(hù)主要的付款方式是按揭，5成收付款分兩個(gè)月付清，5成按揭款當(dāng)月可以到賬，需要完成的銷(xiāo)售合同金額是6000萬(wàn)。按照當(dāng)月執(zhí)行的銷(xiāo)售均價(jià)20000元計(jì)算出應(yīng)完成的銷(xiāo)售面積是3000平方米。根據(jù)當(dāng)月的銷(xiāo)控政策推出銷(xiāo)售的商鋪平均面積100平方米，需要成交30~40組客戶(hù)，客戶(hù)成交比率1：10計(jì)算，按客戶(hù)到訪(fǎng)量為300~400人。根據(jù)前期推廣渠道的分析，將客戶(hù)到訪(fǎng)量進(jìn)行分解，如：客戶(hù)資源30~50組，老帶新20~30組，活動(dòng)80~100組，報(bào)廣150~180組，其他媒體20~40組。根據(jù)這樣的目標(biāo)分解制定當(dāng)月的推廣策略和紙型計(jì)劃。
2.不同階段推廣資源分配
通過(guò)媒體監(jiān)控，選擇重點(diǎn)媒體和推廣形式進(jìn)行推廣。選定的目標(biāo)客戶(hù)群體的不同，對(duì)媒體的偏好和推廣的因子的敏感度不一樣。商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)層面相對(duì)較窄，而它們之間由于社會(huì)屬性中存在一些共同的特點(diǎn)，可以通過(guò)有效的媒體監(jiān)控放應(yīng)出來(lái)，結(jié)合上面分析的商業(yè)項(xiàng)目推廣和銷(xiāo)售的重點(diǎn)階段進(jìn)行資源的有效配置，以求達(dá)到最佳的投入產(chǎn)出比。例如：在××商業(yè)廣場(chǎng)的推廣過(guò)程中，針對(duì)8月份項(xiàng)目的重要階段進(jìn)行推廣的重點(diǎn)投入，達(dá)到了比較好的推廣效果和銷(xiāo)售效果。
3.不同投資概念的傳播
我們?nèi)绾蜗蚰繕?biāo)客戶(hù)群體傳播商業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值？首先應(yīng)該清晰地認(rèn)識(shí)商業(yè)項(xiàng)目投資價(jià)值，才能有效的轉(zhuǎn)化成推廣因子，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體進(jìn)行有效的訴求。商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值，主要體現(xiàn)在地產(chǎn)的投資價(jià)值和房產(chǎn)的投資價(jià)值。地產(chǎn)的價(jià)值表現(xiàn)在對(duì)土地使用權(quán)的占有，房產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在通過(guò)對(duì)房屋的使用實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。
投資者在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目投資時(shí)，地產(chǎn)的價(jià)值是風(fēng)險(xiǎn)性是比較小的，可以獲得穩(wěn)定的地產(chǎn)增值。這主要是因?yàn)�，土地的價(jià)值是與周邊的區(qū)域聯(lián)系比較緊密地，因房產(chǎn)的不同，大于或等于周邊的土地價(jià)值，它的價(jià)值受到社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，在社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，它的保值、增值作用是很明顯的。
房產(chǎn)的價(jià)值是商業(yè)項(xiàng)目投資增值潛力最主要的體現(xiàn)。換句話(huà)說(shuō)，用來(lái)做商業(yè)用房的房產(chǎn)因?yàn)閺氖律虡I(yè)而獲得了較高的租金回報(bào)，也就體現(xiàn)了商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。如果，商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有獲得成功，就得不到較高的商業(yè)租金收入，且由于它的結(jié)構(gòu)、形式等因素限制，它可能不能再用作其他的用途，最后直接導(dǎo)致投資的損失。
在商業(yè)項(xiàng)目的推廣過(guò)程中，特別是正對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境和氛圍不是很成熟的新興項(xiàng)目，在不同的階段針對(duì)不同投資概念進(jìn)行推廣時(shí)很有必要的。××商業(yè)廣場(chǎng)，最被投資者認(rèn)可的也是項(xiàng)目升值潛力，分析的來(lái)看，就是項(xiàng)目的地產(chǎn)增值。
