房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)是開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，投標(biāo)是施工建設(shè)單位爭(zhēng)取獲得工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。開發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由企業(yè)本身或委托設(shè)計(jì)單位或咨詢公司完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，估算出建成這項(xiàng)工程項(xiàng)目所需要的資金，然后吸引若干家符合投標(biāo)資格的建筑安裝企業(yè)（承包單位）來投標(biāo)。這些建筑安裝企業(yè)對(duì)工程進(jìn)行標(biāo)價(jià)計(jì)算，提出報(bào)價(jià)（標(biāo)價(jià)）、工期以及保證質(zhì)量的措施，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中擇優(yōu)選取。簡(jiǎn)言之，招標(biāo)就是開發(fā)企業(yè)利用標(biāo)價(jià)的經(jīng)濟(jì)手段優(yōu)選施工建設(shè)單位；施工單位則得用投標(biāo)的經(jīng)濟(jì)手段去承接房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)任務(wù)。因此，通過招標(biāo)投標(biāo)承包工程項(xiàng)目也是一種商業(yè)行為。根據(jù)協(xié)議，作為交易一方的建筑安裝企業(yè)（承包人），負(fù)責(zé)為交易的另一方的外發(fā)公司（發(fā)包人）完成某一工程的全部或其中一部分施工任務(wù)，并按一定的價(jià)格取得相應(yīng)的報(bào)酬。承發(fā)包雙方之間存在著經(jīng)濟(jì)上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，必須通過合同予以約定和明確。 

 

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的原則是：招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)堅(jiān)持自愿、公平、等價(jià)、有償和守信，講求職業(yè)道德的原則。招標(biāo)投標(biāo)作為一種制度，受國家法律的約束和保護(hù)。 

 

 

    （一）全過程招標(biāo)投標(biāo) 

 

    全過程招標(biāo)投標(biāo)也稱工程總承包招標(biāo)投標(biāo)，即從項(xiàng)目建議書開始，直到竣工交付使用，包括可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備材料詢價(jià)和采購、工程施工等，實(shí)行全部招標(biāo)投標(biāo)。這種招標(biāo)投標(biāo)要求承包單位或企業(yè)具有工程設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、施工等總承包能力。這種方式一般在具備下面條件時(shí)才進(jìn)行： 

 

    1.項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書已經(jīng)審定； 

 

    2.建設(shè)資金已全部落實(shí)； 

 

    3.單位造價(jià)、總造價(jià)已經(jīng)主管部門審孩； 

 

    4.工程建設(shè)的地址和地界已明確。 

 

    在獲取總承包任務(wù)后，總承包單位或企業(yè)往往以分包的方式組織工程施工。 

 

    （二）材料、設(shè)備供成招標(biāo)投標(biāo) 

 

    材料、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)也稱貨物采購的招標(biāo)投標(biāo)。包括三種情況。 

 

    1.單純貨物采購。這種方式居多，供貨內(nèi)容明確，貨物規(guī)格清楚，投標(biāo)商都有較成熟的產(chǎn)品，比較容易接受。 

 

    2.工程項(xiàng)目貨物的綜合采購。除主體設(shè)備的規(guī)格和數(shù)量明確之外，組成工程項(xiàng)目的裝置也由買方在招標(biāo)文件中具體規(guī)劃，同時(shí)要求賣方承擔(dān)不同設(shè)備和裝置間連接材料和聯(lián)絡(luò)設(shè)施的供給及設(shè)計(jì)，有時(shí)還要賣方做現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)工作。 

 

    3.對(duì)工程項(xiàng)目供貨并進(jìn)行安裝，這種方式較少見。 

 

    材料、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)在實(shí)際工作中以詢價(jià)方式采購材料和通用設(shè)備，因此，對(duì)總承包單位而言，詢價(jià)可在投標(biāo)報(bào)價(jià)或中標(biāo)之前進(jìn)行。 

 

    （三）工程施工招標(biāo)投標(biāo) 

 

    其目的是在眾多施工單位中擇優(yōu)選擇，使建設(shè)項(xiàng)目做到質(zhì)量?jī)?yōu)、工期短、造價(jià)合理。 

 

    （四）勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo) 

 

    設(shè)計(jì)招標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和施工的標(biāo)底不同，主要是評(píng)估設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣、工藝技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)效益的好壞，設(shè)計(jì)進(jìn)度快慢，以及社會(huì)資信的好壞。設(shè)計(jì)招標(biāo)可以一次性總招標(biāo)，也可以分單項(xiàng)、分專業(yè)招標(biāo)，并且以設(shè)計(jì)任務(wù)書為依據(jù)。 

 

 

    目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)招投標(biāo)的辦式主要有三種。 

 

    （一）公開招投標(biāo) 

 

    招標(biāo)單位通過報(bào)刊、電視、廣播等途徑公開發(fā)表招標(biāo)廣告，吸引具備相應(yīng)條件并愿意參加的投標(biāo)單位參與競(jìng)爭(zhēng)。公開招標(biāo)固然體現(xiàn)全面、公開、平等的競(jìng)爭(zhēng)原則，但是工作繁雜、開支費(fèi)用大，應(yīng)該視工作性質(zhì)有選擇地采用。 

 

    （二）邀請(qǐng)招投標(biāo) 

 

    這是一種非公開方式的招標(biāo)。是由開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函進(jìn)行招標(biāo)的方式。一般可選擇3～10家單位參加招標(biāo)。由于這種方式有針對(duì)性，招投標(biāo)雙方往往相互了解、彼此信任，比公開招標(biāo)大大節(jié)省人力、物力、財(cái)力，所以目前被廣泛采用。 

 

    （三）協(xié)議招投標(biāo) 

 

    簡(jiǎn)稱議標(biāo)。適用于少數(shù)保密性很強(qiáng)的建設(shè)工程，或者條件艱險(xiǎn)、施工難度大、時(shí)間緊迫的工程，由開發(fā)商直接邀請(qǐng)施工單位進(jìn)行協(xié)商，確定工程的造價(jià)和工期。這種招標(biāo)比邀請(qǐng)招標(biāo)的適用范圍小，但參與議標(biāo)的單位也不得少于兩家。 

 

 

    房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)構(gòu)包括兩類：一是由金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)或非經(jīng)營性項(xiàng)目的主管部門作為擬建項(xiàng)目的發(fā)包者，或者以建設(shè)單位作為發(fā)標(biāo)者，通過招標(biāo)方式選擇工程或項(xiàng)目承包者。二是由建設(shè)單位、企業(yè)集團(tuán)、工程承包公司、施工單位等以投標(biāo)者的身份，按規(guī)定的投標(biāo)程序和投標(biāo)方式，承包工程或設(shè)計(jì)任務(wù)。招際投標(biāo)是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是開發(fā)商以及施工單位之間通過公平競(jìng)爭(zhēng)的方式促使房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成。 

 

 

    （一）招標(biāo)的程序步驟 

 

    1.準(zhǔn)備階段 

 

    （1）招標(biāo)文件。一切商完成建設(shè)前期的準(zhǔn)備工作，編制好招標(biāo)文件，向有關(guān)部門提出招標(biāo)申請(qǐng)。招標(biāo)文?內(nèi)容： 

 

    ①工程綜合說明：工程項(xiàng)目的內(nèi)容、發(fā)包范圍、技術(shù)要求、開竣工時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)條件等。 

 

    ②施工圖紙、設(shè)計(jì)資料、設(shè)計(jì)說明書。 

 

    ③工程主要實(shí)物量清單。 

 

    ④工程的局部精度、裝修等級(jí)、特殊做法等特殊要求，采用的新技術(shù)、新材料等。 

 

    ⑤工程款項(xiàng)支付方式及主要合同條款。 

 

    ⑥材料、設(shè)備供應(yīng)方式，加工訂貨情況，材料差價(jià)結(jié)算方式。 

 

    ⑦中標(biāo)評(píng)定條件。 

 

    ⑧投標(biāo)起止日期和開標(biāo)日期、地點(diǎn)。 

 

    （2）標(biāo)底。根據(jù)總概算情況，在考慮到發(fā)包和承包雙方單位利益前提下，合理確定標(biāo)底。值得提醒的是，在開標(biāo)前標(biāo)底應(yīng)嚴(yán)格保密，不得泄漏。 

 

    2.組織招標(biāo)。工程建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后，招標(biāo)單位開始組織招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)單位首先對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資格審查，認(rèn)定其投標(biāo)資格，然后向?qū)彶楹细竦膯挝话l(fā)出正式邀請(qǐng)，分發(fā)招標(biāo)文件和全套施工圖，并請(qǐng)投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)后，由招標(biāo)單位主持召開投標(biāo)單位、設(shè)計(jì)單位、經(jīng)辦銀行、主管部門參加的招標(biāo)會(huì)議，發(fā)布招標(biāo)要求。 

 

    這里所提及的投標(biāo)單位資格審查主要包括： 

 

    （1）企業(yè)注冊(cè)資格。 

 

    （2）企業(yè)的基本情況。主要是了解投標(biāo)單位的性質(zhì)、規(guī)模、設(shè)計(jì)施工能力、技術(shù)裝備水平、組織狀況、企業(yè)人員構(gòu)成及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、技術(shù)隊(duì)伍、主要管理人員等。 

 

    （3）經(jīng)營管理狀況。要掌握投標(biāo)單位歷年任務(wù)分布和完成情況，以及財(cái)務(wù)收支及盈虧、工程質(zhì)量、文明施工、社會(huì)信譽(yù)等情況。 

 

    （4）承包同類工程的經(jīng)歷。調(diào)查投標(biāo)單位過去承包過哪些同類工程，目前正在進(jìn)行什么工程，這些工程的地點(diǎn)、規(guī)模、竣工日期、工程質(zhì)量及使用效果、合同條件等。 

 

    3.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。在確定的時(shí)間和地點(diǎn)，由招標(biāo)單位主持，各投標(biāo)單位、經(jīng)辦銀行和招標(biāo)單位主管部門參加，當(dāng)眾開標(biāo)，宣讀報(bào)價(jià)和標(biāo)函內(nèi)容。然后由評(píng)標(biāo)小組審核招標(biāo)文件，并負(fù)責(zé)對(duì)各投標(biāo)單位報(bào)送的標(biāo)函進(jìn)行比較、評(píng)價(jià)，作出說明。最后由招標(biāo)單位最高決策部門確定最佳中標(biāo)單位，招標(biāo)和中標(biāo)單位共同簽訂工程承包合同。 

 

    評(píng)標(biāo)是這一階段的重點(diǎn)，先對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行初步審查，看其有無計(jì)算上及技術(shù)錯(cuò)誤、是否符合各項(xiàng)要求等，進(jìn)而評(píng)價(jià)其優(yōu)劣。評(píng)價(jià)的內(nèi)容通常包括工程技術(shù)評(píng)價(jià)、施工組織設(shè)施評(píng)價(jià)、施工進(jìn)度評(píng)價(jià)、價(jià)格評(píng)價(jià)和標(biāo)函全部?jī)?nèi)容的綜合評(píng)價(jià)。 

 

    （二）投標(biāo)的程序步驟 

 

    工程建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投標(biāo)是工程承包單位根據(jù)招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書，參加承包工程的投標(biāo)活動(dòng)。工程投標(biāo)所遵循的程序?yàn)槿缦隆?nbsp;

 

    1.報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)書。向招標(biāo)單位申請(qǐng)參與投標(biāo)，并向招標(biāo)單位提供本企業(yè)財(cái)務(wù)、資信等基本情況的介紹書。 

 

    2.填寫標(biāo)書。根據(jù)文件的內(nèi)容和要求，填寫工程量清單，編寫專項(xiàng)計(jì)劃表，包括本企業(yè)承包后將需要的內(nèi)外勞務(wù)、服務(wù)、材料、施工設(shè)備、外幣要求及現(xiàn)金流量等的用量計(jì)劃。 

 

    3.合理報(bào)價(jià)、提交標(biāo)書、參與投標(biāo)。投標(biāo)的關(guān)鍵在于報(bào)價(jià)。一個(gè)好的報(bào)價(jià)，既可以使企業(yè)有利可圖，又能節(jié)約投資，擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。提交標(biāo)書的同時(shí)，投標(biāo)單位向委托擔(dān)保銀行支付一筆違約保證金，由銀行出具保證書。擔(dān)保該企業(yè)一旦中標(biāo)，即能履行招標(biāo)合同，承包該項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)任務(wù)。