邁入新世紀(jì),具有中國特色的住宅開發(fā)建設(shè)正面臨一場新的革命.倡導(dǎo)以人為本,天人合一的哲學(xué)觀進(jìn)行品牌定位,從規(guī)劃設(shè)計,建筑設(shè)計,戶型設(shè)計,建材采用,到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首要的要求是工期短,投資效益好.針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的這些情況,必須對項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制,從組織,技術(shù),經(jīng)濟(jì),合同與信息等方面,挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會效益. 本文針對影響工程造價比較大的設(shè)計階段,招標(biāo)投標(biāo)階段,施工階段,竣工結(jié)算階段的工程造價控制,發(fā)表一點(diǎn)拙見,起到拋磚引玉的作用,供廣大同行商榷.
設(shè)計階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn).盡管設(shè)計費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%-2%,但對工程造價的影響可達(dá)75%以上,由此可見,設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短,直接決定人力,物力和財力投入的多少.合理科學(xué)的設(shè)計,可降低工程造價10%.但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì),任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少,從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制.例如:某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離,其間又無防火分區(qū),就設(shè)了三只消防箱,而按消防規(guī)范要求,只要兩支水槍同時到達(dá)室內(nèi)任何部位即可.這種設(shè)計不合理,造成了一定浪費(fèi),顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視.因此,設(shè)計階段對項(xiàng)目投資的影響是極其重要的.特別是擴(kuò)初設(shè)計階段對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70-%95%,實(shí)際上,當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)之后,存在的技術(shù)問題,費(fèi)用問題都很難解決,因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計,以避免"先天不足".
