一、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

    房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：

    1、土地費用

    2、前期費用

    3、建安成本

    4、配套費用

    5、籌資成本。

    6、管理費用

    7、銷售費用

    從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。

    二、成本分解的過程

    項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標的過程。

    1、投資估算

    在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務(wù)評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設(shè)置計算依據(jù)等方式，均可以實現(xiàn)上述估算計算。在PM2中的具體實現(xiàn)如下：

    1）核算項目設(shè)置，相當(dāng)于設(shè)置不同的項目執(zhí)行方案，例如：不同的容積率、服務(wù)性設(shè)施所有權(quán)等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。

    2）收支項目（成本項目）設(shè)置

    相當(dāng)于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。

    3）收支估算（成本估算）

    隨著收支項目（成本項目）的設(shè)定，根據(jù)項目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計劃不同時期內(nèi)的資金收支計劃。在PM2系統(tǒng)中，就是按預(yù)先設(shè)定的費用項目指標錄入/計算/調(diào)整估算數(shù)據(jù)。包括成本估算、資金來源、現(xiàn)金流量等各種財務(wù)分析報表。

    由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設(shè)定各種項目建筑指標及相關(guān)的計算關(guān)系，例如：根據(jù)單方成本、建筑面積計算總成本，設(shè)置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。

    2、成本目標

    在項目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制訂目標成本和資金計劃，作為后續(xù)項目成本控制的基線。PM2系統(tǒng)按照二維表的格式顯示核算項目的成本計劃，二維表的橫向顯示計劃的周期，例如：年度、季度、月份，二維表的縱向顯示當(dāng)前核算項目下所有的成本項目，這樣二維表就能夠詳細的顯示成本項目在計劃年度下計劃月份的計劃金額。

    成本目標的確定，對項目成本計劃和控制，有著重要的指導(dǎo)意義。隨著工程項目的施工進展,當(dāng)計劃/實際成本超出目標成本時，對目標成本進行調(diào)整。隨著項目的推進，成本動態(tài)發(fā)生變動，當(dāng)動態(tài)成本與目標成本發(fā)生較大差異時，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標成本。 

    3、成本計劃

    在制定項目成本目標時，與項目整體的進度計劃關(guān)聯(lián)，可以從項目/任務(wù)計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關(guān)費用的計劃數(shù)字，并自動按日期和成本項目匯總，從而構(gòu)成整個項目的成本計劃。

    三、成本控制的過程

    動態(tài)成本分析對比是整個系統(tǒng)的核心功能，它能自動實現(xiàn)動態(tài)成本的核算，生成全項目動態(tài)成本一覽表，對動態(tài)成本與目標成本的差異進行比較查詢，提供各種對比分析報表和圖形。系統(tǒng)通過合同結(jié)算與撥款對比及撥款計劃分析待發(fā)生成本預(yù)測、項目成本明細表動態(tài)分析對比項目成本計劃與實際的差異；通過成本分攤業(yè)務(wù)功能對相關(guān)公共費用進行成本分攤。具體的控制操作流程如下：

    1、建立合同與成本項目的對應(yīng)關(guān)系

    在建立了核算項目及收支項目后，在合同維護中通過參數(shù)設(shè)置建立合同與成本項目的關(guān)聯(lián)關(guān)系，合同可以與核算項目及成本項目建立一對多的對應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系。

    合同錄入后，需進行合同拆分，將合同金額及結(jié)算金額分配到成本項目上。系統(tǒng)合同支持對項目、任務(wù)的任意關(guān)聯(lián)以及合同對不同核算項目之間的拆分。

    2、合同金額、結(jié)算金額匯總項目成本

    PM2自動根據(jù)項目估算數(shù)據(jù)及合同金額及結(jié)算數(shù)據(jù)，匯總產(chǎn)生項目成本表。系統(tǒng)支持對多層次核算項目、多層次支持項目的逐級匯總。例如整個項目劃分為三期工程，每期工程中又有多個具體的樓盤單體，按照這樣的劃分層次，系統(tǒng)支持從每個單體到每期工程、再到整個項目的逐層分解及匯總。

    3、合同簽署、合同變更、合同付款的報警功能

    在合同執(zhí)行過程中，經(jīng)常出現(xiàn)由于設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等原因需對原合同進行調(diào)整，而且同一個合同可能需多次調(diào)整。這些業(yè)務(wù)在PM2中均可以通過合同變更實現(xiàn)，并且系統(tǒng)自動根據(jù)合同結(jié)算金額的變化情況，與成本目標進行對比分析，達到或超過用戶設(shè)定的成本目標變動范圍后，系統(tǒng)自動報警。

    4、其他控制手段

    項目成本產(chǎn)生于項目開發(fā)各項業(yè)務(wù)過程中，特別是材料采購等業(yè)務(wù)中。與其對應(yīng)的成本控制手段包括材料限價、設(shè)計變更與洽商管理等對成本高低和成本控制效果起到直接的作用，這些控制措施在PM2系統(tǒng)通過合同限價單、詢價單等功能都有良好地支持。限額設(shè)計、選用滿足市場需要的性價比好的材料與設(shè)備、集成化專業(yè)化的招標組織與嚴謹?shù)暮贤�管理是成本不斷降低的源�?/p>

    四、實施PM2系統(tǒng)對成本控制的作用

    1、通過對估算、目標、計劃、合同、合同執(zhí)行的管理，計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標成本，找出差異，最終達到成本控制的目的；同時實施項目管理中的控制管理體系，實現(xiàn)合同管理、付款計劃及動態(tài)查詢。 

    2、以成本與資金控制為核心，將成本控制與項目進度計劃、甲供設(shè)備材料密切關(guān)聯(lián)；將銷售與資金流入關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全過程、全方位協(xié)調(diào)管理。

    3、通過規(guī)范業(yè)務(wù)流程，提高管理水平；通過網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享，加快了信息傳遞速度；通過合理的資金/成本計劃，提高資金使用率，降低經(jīng)營風(fēng)險，大大提高了企業(yè)決策者對項目單位成本的控制力度。