備受矚目的房地產(chǎn)稅，又有新消息！

近日，財政部長肖捷在一篇文章中，這樣談到了房地產(chǎn)稅：

要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

注意！房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅

關(guān)于房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的討論持續(xù)了很長時間，從2011年至今，每一次房價暴漲都會掀起房產(chǎn)稅的大討論。但討論的多了，很多人連房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅都混淆了。

事實上，在我國的現(xiàn)行稅制體系中，并沒有房地產(chǎn)稅這一稅種，但有名稱相近的“房產(chǎn)稅”。房產(chǎn)稅開征于1986年，適用范圍較窄，僅限于單位和個人的經(jīng)營性房地產(chǎn)，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。

而房地產(chǎn)稅，則是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。

簡單一點說：“房地產(chǎn)稅”包含了“房產(chǎn)稅”，范圍更大。

從最直觀的感受看，房地產(chǎn)稅的征收增加了個人持有房屋的成本，無疑和百姓生活與利益息息相關(guān)，為此備受關(guān)注。另外值得注意的是，在近兩年國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念。“房產(chǎn)稅”似乎已退居二線。

這次又有何意義？

這是官方對“房地產(chǎn)稅”的最新表態(tài)，看似平凡的字句里其實隱藏著很多重要信息。

1、肖捷關(guān)于房地產(chǎn)稅的論述，出現(xiàn)在“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”一節(jié)里�？梢�，房地產(chǎn)稅是“地方稅”。在這一節(jié)里，還談到了“擴大地方稅權(quán)”。

2、房地產(chǎn)稅將“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”，這里沒有提到“設(shè)立試點”。所以，正式立法之前在部分城市先行先試，看來不太可能。

其實房產(chǎn)稅原來就有，但存在重大缺陷——怎樣確定純房產(chǎn)的價值？你10年前40萬買的房子，現(xiàn)在市價是200萬，上漲的到底是土地價格還是房屋的磚頭瓦塊本身？稅基該怎么確定？

現(xiàn)行的“房產(chǎn)稅”征收方式是，按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算”（住宅免征）。如果按照這個稅種的征收方式，對住宅開征“房產(chǎn)稅”則存在很大的漏洞，比如一個20年樓齡的小區(qū)，你是原始業(yè)主，100平米的房子當(dāng)時購入價是20萬元；你的鄰居是今年新買的二手房，購入價是500萬。那么你們的稅將差距25倍！而事實上，無論20萬還是500萬，都包含了土地的因素，因此仍然是重復(fù)收稅！

目前在重慶和上海試點的，就是“房產(chǎn)稅”。未來要開征的是，是“房地產(chǎn)稅”，“房地產(chǎn)稅”必須走“立法先行”的道路。所以，未來或還會有辯論。

3、值得注意的是，在“立法先行”之后，還有“充分授權(quán)、分步推進”8個字。這意味著，房地產(chǎn)稅試點不可能出現(xiàn)在“立法”之前，但有可能出現(xiàn)在“立法”之后。

另外，“分步推進”可能還隱含著一個重要意思：人口流失、房屋空置嚴重的城市，恐怕在很長的時間里都無法開征房地產(chǎn)稅。

4、“對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”，這段話也含義豐富。

第一，這告訴我們未來的房地產(chǎn)稅將按照“評估值”征收，不會采取老的“房產(chǎn)稅”所采取的按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%”來征收。

第二，在開征“房地產(chǎn)稅”的同時，國家會“降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)”。所以，開征房地產(chǎn)稅不是一個單項行動，而是建立“現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”的系統(tǒng)工程。整體而言，征收重點將從“交易環(huán)節(jié)”轉(zhuǎn)向“交易+持有環(huán)節(jié)”。

如果房地產(chǎn)稅來了，誰最害怕？

在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★

從目前民意來看，在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。對于擁有100套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現(xiàn)集中拋盤，對中心城市短期房價構(gòu)成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。

盲目購買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人

傷害指數(shù)★★★★

如果不是頂級旅游區(qū)，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。

盲目購買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人

傷害指數(shù)★★★★

絕大多數(shù)三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非�；臎觥Ｈ绻�你盲目在這些地區(qū)購買了住宅，未來開征房地產(chǎn)稅后也會非常慘。

加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)

傷害指數(shù)★★★★

如果房地產(chǎn)稅的開征，會讓房價進入一個平穩(wěn)期，房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會加長，生活會變得比較痛苦。

在三四線城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★★★★

相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。

手中有多套房、負債率非常高的炒房者

傷害指數(shù)★★★★★★

房地產(chǎn)稅如果出臺這個消息，就足以對這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因為消息公布后，會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者，將會非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現(xiàn)價格會更低。