前言：

總包是整個項目最重要的單位，總包成本管控做好了，項目的成本管控落地其實就成功了一半。針對總包招標(biāo)環(huán)節(jié)的策劃思路，本文從以下幾個方面進行闡述：

關(guān)鍵節(jié)點限制

1說明：總包要做一個順利的招標(biāo)，首先你得了解，這項工作受三大節(jié)點的限制，他分別是：總圖審批、合同備案、預(yù)售節(jié)點。

1.關(guān)于總圖審批的節(jié)點限制

【前端限制】：“總圖初步確定”或者“總圖審批通過”是啟動總包招標(biāo)的重要前置條件；

【風(fēng)險說明】總圖的確定性越強越好，最佳為“審批通過”，其次為“公示中”，最次為“拿到規(guī)劃評審會會議紀(jì)要”

總圖的變化主要形式有：限高變化，樓層變化，業(yè)態(tài)比例調(diào)整等。

調(diào)整的主要風(fēng)險是：總圖的調(diào)整會導(dǎo)致開辦費結(jié)算出現(xiàn)爭議事項。

【知識貼士】下圖是某地區(qū)規(guī)劃總圖從“規(guī)劃限制條件”到“規(guī)劃總圖批復(fù)”的相應(yīng)流程：

 

作為成本應(yīng)該在招標(biāo)前期根據(jù)項目全景計劃，確定總包招標(biāo)啟動時間，然后提前跟進總圖報批進展。

如果總圖尚未出評審會會議紀(jì)要，就要求啟動招標(biāo)，則成本部門應(yīng)該做出相應(yīng)的風(fēng)險提示：總圖變動過大會導(dǎo)致開辦費用的索賠；

【案例分享】某項目招標(biāo)時暫定的總規(guī)劃圖尚未給政府相關(guān)部門審核，為暫定版本，總建筑面積為10萬m2，定標(biāo)金額為1.2億元。

最終因為對建筑高度的解讀，有不同的理解，導(dǎo)致對落地的方案減少2層，最終落地的總建筑面積為8.5萬m2。減少的建筑面積在后續(xù)待開發(fā)地塊中進行補足。

合同中約定，開辦費是按照工程規(guī)劃許可證的面積指標(biāo)，按照單方指標(biāo)包干。但是由于招標(biāo)時候的“暫定的建筑面積”跟“批復(fù)總圖的建筑面積”比例相差15%。

總包單位以“雖然面積下降較多，但是開辦費總金額變化較小”為理由，拒絕執(zhí)行“結(jié)算按照工程規(guī)劃許可證建筑面積來計量開辦費”的條款，導(dǎo)致爭議金額較大。

2.關(guān)于總包合同備案節(jié)點的限制

【中端限制】：現(xiàn)在一般省會城市執(zhí)法環(huán)境還是比較嚴(yán)格，總包盡量還是取施工許可證以后再進行施工。

施工許可證取證的前提條件是：施工圖審查+總包合同備案（招標(biāo)），你要進行總包備案，就必定要先確定總包單位。

【知識貼士】從“總圖批復(fù)”到“施工許可證”取證流程如下：

 

3.關(guān)于預(yù)售節(jié)點倒推開工節(jié)點的限制

【后端限制】一線城市有可能是封頂預(yù)售、二線城市大部分地產(chǎn)項目應(yīng)該都是五層或者十層預(yù)售，但是四五線城市不排除有正負(fù)0預(yù)售的項目。

預(yù)售節(jié)點是集團考核地區(qū)公司或者項目的重大節(jié)點，很多條線的工作基本上都要服從這個目標(biāo)節(jié)點。

【情況分析】如果預(yù)售節(jié)點很緊，且被集團掐死不可變動，則地區(qū)公司會調(diào)動各線條資源去滿足預(yù)售節(jié)點的要求，一般會有兩種情況：

一是如果報建進展異常迅速（政府部門開綠燈），則會出現(xiàn)以報建條線為主導(dǎo)倒逼工程的預(yù)售節(jié)點的情況。那時給總包定標(biāo)的時間節(jié)點將會非常緊張。（四五線城市高周轉(zhuǎn)房企代表）

二是如果報建進度滯后（一般為新規(guī)范實施階段，或者總圖有打插邊球的情況），則會出現(xiàn)工程部為了免責(zé)，則不顧一切進行無證施工，要求合約部盡早啟動總包招標(biāo)，盡早定標(biāo)。很有可能出現(xiàn)總包開工節(jié)點早于總包合同備案時間。

【風(fēng)險預(yù)警】

A、前者情況，如果報建進度迅速，則總包啟動招標(biāo)的節(jié)點則需要向前突破，突破“總圖確定性”的而條件；

B、后者情況，如果報建進度滯后，開工節(jié)點會早于合同備案，則一般會出現(xiàn)總包無證施工階段，如果政府部門沒有溝通到位（曖昧狀態(tài)），則很有可能出現(xiàn)大金額無效成本（斷斷續(xù)續(xù)施工的降效，階段性停工索賠，無證施工罰款等）。

C、后者情況，如果報建進度滯后，同時有可能出現(xiàn)工程通過極大的代價（斷斷續(xù)續(xù)的施工降效索賠，階段性停工索賠，無證施工罰款等）達成了工程進展，但是報建確無法如期達成預(yù)售節(jié)點的情況。也就是花了額外的成本，卻沒有達到應(yīng)該有的效益。

雖然以上情況都是成本部門不愿意看到的，但是為了滿足公司運營節(jié)點一般要有預(yù)見性的提出相應(yīng)風(fēng)險預(yù)警給地區(qū)公司負(fù)責(zé)人，并且留存相應(yīng)的會議紀(jì)要抄送集團合約管理部。

一來是成本部門需要做到風(fēng)險預(yù)警的責(zé)任和義務(wù)，二來如果一旦出現(xiàn)預(yù)警的風(fēng)險也可以免責(zé)。

前置條件策劃思路

2說明：總包模擬清單招標(biāo)有一定的前置條件要求，前置條件包括：標(biāo)準(zhǔn)建筑做法，各專業(yè)界面劃分，開辦費事項策劃；

 

1.標(biāo)準(zhǔn)建筑做法的策劃

【策劃說明】”標(biāo)準(zhǔn)建筑做法”是連接“設(shè)計圖紙建筑做法” 和“模擬工程量清單” 的重要橋梁。

如果沒有建筑標(biāo)準(zhǔn)做法，則很有可能出現(xiàn)清單編制的項目特征跟最終設(shè)計實際實施的建筑做法不同。

出現(xiàn)很多實際實施的項目在清單中找不到完全一致的清單項目，導(dǎo)致很多項目需要重新定價；

【策劃要點】

A、對內(nèi)聯(lián)合發(fā)布：“標(biāo)準(zhǔn)建筑做法”應(yīng)該聯(lián)合設(shè)計、成本、工程技術(shù)部、項目部、開發(fā)報建五個條線共同審閱并且從地區(qū)公司層面進行發(fā)布，因為他跟工程現(xiàn)場的質(zhì)量，是否能順利通過政府部門的驗收，以及成本水平的 高低有哦較大影響；

B、對設(shè)計院進行要求：以“標(biāo)準(zhǔn)建筑做法 ”來對設(shè)計院設(shè)計的圖紙?zhí)岢鱿鄳?yīng)建筑做法的要求；

C、對咨詢公司進行交底：要求咨詢公司按照“標(biāo)準(zhǔn)建筑做法”進行編制模擬清單，如有必要進行交底；

2.各專業(yè)界面劃分的策劃

【策劃說明】如果界面劃分遺漏，后期實際實施的時候卻由總包實施，則轉(zhuǎn)包干的時候需要另行定價，甚至于需要按照簽證來執(zhí)行，導(dǎo)致變更簽證比例升高。

如果界面劃分多了本不屬于總包的工作內(nèi)容，后期總包無法實施，則總包報價的時候會刻意報低價，后期不實施的時候，也只能扣除較少的費用。

但是改其他單位施工單價恢復(fù)正常的時候，最終成本增加；

【策劃要點】主要單位涉及：戶內(nèi)精裝、公區(qū)精裝、地坪工程、景觀工程、外墻涂料、土方工程

戶內(nèi)精裝修工程：重點關(guān)注室內(nèi)找平、陽臺墻面和頂棚、總包防水和二次裝修防水、電氣穿線是否到精裝點位、給排水管道是否到給排水點末端、移交精裝修平整度問題等合約分判；

公區(qū)精裝修工程：重點關(guān)注門樓內(nèi)部裝飾，底商連廊頂部裝飾、電梯前室裝飾等工程的合約分判；

地庫地坪工程：重點關(guān)注地庫地坪細石混凝土照找平的合約分判及工程質(zhì)量的責(zé)任劃分；

園林景觀工程：重點關(guān)注地庫頂板與景觀界面、建筑周邊散水及明溝、架空層地面鋪貼合約分判；

外墻涂料工程：重點關(guān)注陽臺墻面和頂棚、架空層頂棚和墻面裝飾的合約分判；

土石方工程：重點關(guān)注承臺地梁土方、地庫側(cè)壁回填、基坑清槽正負(fù)30cm，架空層及房心回填的合約分判；

3.開辦費事項的專項策劃

【策劃說明】分部分項工程量清單，由于市場價格相對透明，而且可以通過競價、談判，對標(biāo)，不平衡報價的調(diào)整來讓價格處于合理偏低區(qū)間。

但是對于開辦費大家卻進場選擇性忽視，沒有進行過深入分析，通常一句話按照建筑面積包干或者固定總價包干，為何要一句話包干？因為甲方認(rèn)為這里面有太大的不可控性。

而且開辦費是總包單位索賠的關(guān)鍵點，列舉幾個常規(guī)的案例：

A.如果出現(xiàn)前期無證施工，甲方不允許立塔吊，只允許用汽車吊，對于汽車吊總包單位要求簽證；

B.最終落地的建筑面積如果減少太多，總包單位會以開辦費總金額變化較小，拒絕執(zhí)行按照建筑面積單方指標(biāo)包干的合同條款。如果固定總價包干，建筑面積減少則總包單位也肯定不會讓扣減，但是甲方覺得心理虧。

C.因為甲方原因?qū)е鹿て谘娱L超過總包心理范圍，不管你是否包干，相應(yīng)塔吊及人貨梯等租賃費用也會進行索賠。

D.甲方的開辦費項目只有一些籠統(tǒng)的說明，如果落地方案與普通情況相差較大，則很有可能導(dǎo)致索賠；

【策劃要點】所以我們要講清楚對開辦費影響較大的項目的實際現(xiàn)狀以及系相關(guān)要求，讓投標(biāo)單位的報價更加接近于實際情況。

也讓甲方在議標(biāo)的同時，對各項開辦費的費用標(biāo)準(zhǔn)，有一定的測算依據(jù)；

A、臨時圍墻現(xiàn)狀圖及要求：地塊臨時圍墻的現(xiàn)狀是什么，對總包的臨時圍墻的要求是什么，兩者的差距才是總包單位需要報價的內(nèi)容。

例如：臨時圍墻是否要達到政府相關(guān)的要求？甲方的臨時圍墻是否要兼顧廣告圍擋的要求？

如果有好幾期，每期之間的圍墻分隔方案是什么？如果有示范區(qū)，則示范區(qū) 和貨量區(qū)之間的圍擋分隔形式和標(biāo)準(zhǔn)是什么？

臨時圍墻拆除后，正式圍墻砌筑前的場地的臨時維護方案。

B、塔吊和人貨梯的數(shù)量、規(guī)格、預(yù)計使用時間：根據(jù)項目大致的施工平面布置圖，給出相應(yīng)塔吊和人貨梯的數(shù)量、預(yù)計使用時間用于給投標(biāo)單位報價，但是同時也要對時間做出一定的寬容度設(shè)置，

比如：在預(yù)計時間之內(nèi)，因為甲方的原因?qū)е滤�吊和人貨梯的使用時間比預(yù)計時間超出在2個月以內(nèi)的，費用不予增加。

給出相應(yīng)的參考規(guī)格是便于成本部進行內(nèi)部詢價和測算，具體塔吊規(guī)格由施工單位自行確定。

C、臨時道路的布置方案：根據(jù)項目的總平面布置圖，給出相應(yīng)的大致的臨時道路布置方案平面圖給投標(biāo)單位，并且對內(nèi)提供臨時道路的做法，厚度，寬度，配筋，長度等，便于內(nèi)部進行測算，用于議標(biāo)；

D、出入口的個數(shù)：根據(jù)項目的總平面布置圖，明確需要設(shè)置的出入口的個數(shù)，方便投標(biāo)單位測算道路開口的費用，出入口的位置及數(shù)量還會涉及到是否存在紅線外的道路問題，如有，應(yīng)在招標(biāo)階段一并明示；

E、甲方及監(jiān)理的辦公要求：需要告知投標(biāo)單位，需要給甲方及監(jiān)理設(shè)置的辦公室的間數(shù)、面積及相應(yīng)的辦公設(shè)備，對于投標(biāo)單位自己的臨設(shè)他自己有 相應(yīng)思考，結(jié)合起來方便投標(biāo)單位對臨設(shè)進行報價。

但是嚴(yán)禁甲方對此項內(nèi)容提過高的要求，原則就是按照最簡單的進行配置。

F、臨建面積估算：根據(jù)以往項目的經(jīng)驗，預(yù)測總包臨時建筑（板房）需要搭設(shè)的面積，其中包括：甲方辦公室、監(jiān)理辦公室，施工單位辦公室、倉儲室、食堂、廁所，住宿等生活區(qū)面積等.

成本部需要根據(jù)項目提供的面積、板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計提供的辦公家具，等進行臨時設(shè)施費用的測算和預(yù)估。

G、臨設(shè)場地要求：必須明確總包不能在現(xiàn)有地塊及待開發(fā)地塊紅線內(nèi)搭設(shè)臨建，故相關(guān)臨設(shè)場地的租賃費用需要投標(biāo)單位考慮進入開辦費中。

因為甲方地塊開發(fā)節(jié)奏有不確定性，一旦開發(fā)節(jié)奏提前，臨設(shè)的搬遷將成為甲方最為頭痛之處，而且總包還會向甲方索賠相關(guān)方?jīng)]用。

H、腳手架的形式：必須明確本項目采用腳手架的形式，是爬架，懸挑架，還是滿堂腳手架，并且對相應(yīng)的使用時間進行約定，便于投標(biāo)單位進行投標(biāo)報價，也方便內(nèi)部進行費用測算。

如果裙樓有幕墻工程，還得明確腳手架是否要兼顧裙樓幕墻的使用，其拆改方案及相關(guān)費用需要預(yù)估。同時應(yīng)設(shè)置一定的時間寬容度。

I、看房通道的費用：甲方是否要設(shè)置看房通道，如果有，看房通道的方案需要進行明確，便于總包進行報價；

J、甲供材的檢測費用：除了總包單位自己購買材料的檢測費用，還應(yīng)包括當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門對于甲供材的檢測相關(guān)費用。

因為此部分費用不同地區(qū)不同要求，且屬于壟斷性質(zhì)，所以應(yīng)提醒投標(biāo)單位在投標(biāo) 報價之前應(yīng)對當(dāng)?shù)氐臋z測費用了解清楚。

K、洗車槽工程的統(tǒng)籌：政府部門對于洗車槽是否有相應(yīng)的技術(shù)要求，如果有應(yīng)進行明確。同時項目部可統(tǒng)籌土方工程的洗車槽和 總包工程的洗車槽，盡量調(diào)整在一個位置。這樣甲方可以節(jié)約洗車槽的相關(guān)費用。

L、水電費的操作方式：現(xiàn)在的水電費一般有兩種方式：第一種是總包只報自己的水電費用，分包單位水電費用由總包單位進行統(tǒng)籌，交水電押金，掛表計量。第二種是開辦費中把所有分包單位的水電費用全部包含在開辦費中。建議采用第二種；

M、開辦費的包干規(guī)則：是固定總價包干，還是單方指標(biāo)包干？如果是單方指標(biāo)包干，則單方指標(biāo)對應(yīng)的建筑面積口徑是什么？等問題都需要進行明確。

 

模擬清單編制的控制要點

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說明：模擬清單編制的控制要點，簡單分以下五個部分進行闡述：主體結(jié)構(gòu)工程、防水與保溫工程、粗裝修工程、安裝工程、商票及保理；

 

 

1.主體結(jié)構(gòu)工程清單控制要點：

A、模擬清單含量指標(biāo)的控制結(jié)合限額指標(biāo)，歷史項目的含量指標(biāo)，目標(biāo)成本中的含量指標(biāo)，建議是低于限額指標(biāo)和目標(biāo)成本中的含量指標(biāo)，略微高于歷史項目的含量指標(biāo)；

B、所有的輔助項目不應(yīng)獨立計費，例如：措施鋼筋，鋼筋搭接，二次結(jié)構(gòu)的鋼筋混凝土，鋼板止水帶，施工縫。

C、確定材料調(diào)差的范圍（鋼筋、混凝土、砌體、砂漿等），方式（按施工期間月平均預(yù)算價進行調(diào)差，還是按每月的價格進行調(diào)差）、免調(diào)幅度（是3%，還是5%）、依據(jù)（是當(dāng)?shù)匦畔�價，還是其他權(quán)威網(wǎng)站公布的市場價）、責(zé)任劃分（因不同方面造成的工期變化，對材料調(diào)差金額影響的責(zé)任分判）

2.防水與保溫工程清單控制要點：

A、防水工程清單編制依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建筑做法的中的防水做法進行，應(yīng)統(tǒng)計類似業(yè)態(tài)防水工程做法的經(jīng)驗含量指標(biāo)。同時區(qū)分裝修二次防水和總包的防水做法范圍；

B、保溫工程建議單獨發(fā)包，因為保溫材料及做法經(jīng)常會由于政策的變動而進行變動。如果計入總包招標(biāo)，則很有可能后期保溫做法的變動，導(dǎo)致進行重大變更。由于無響應(yīng)合同價，導(dǎo)致價格談判異常艱難。

3.粗裝修工程清單控制要點：

A、粗裝修工程依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建筑做法進行編制，但是要注意將標(biāo)準(zhǔn)建筑做法融合進入施工圖設(shè)計（對設(shè)計做出相應(yīng)的要求），不要出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)建筑做法文件和施工圖中的建筑做法相互矛盾的情況；

B 、施工工藝盡量不要分層編制清單，例如 ：甩漿、界面劑、底層、面層、表面處理等。拆分過細進行報價會導(dǎo)致1+1＞2的情況，使得最終報價偏高；

C、表面處理、基層處理、輔助項目不應(yīng)單獨計費，例如：鋼絲網(wǎng)，基層鑿毛等；

4.安裝工程清單控制要點

安裝工程的含量指標(biāo)無相應(yīng)的限額指標(biāo)，也無相應(yīng)的經(jīng)驗指標(biāo)。在編制模擬清單的時候，注意找一個歷史已轉(zhuǎn)包干的類似項目進行對標(biāo)來進行編制，避免因為含量指標(biāo)的差異，導(dǎo)致轉(zhuǎn)包干或者結(jié)算時候的指標(biāo)與定標(biāo)指標(biāo)相差太大；

5.商票及保理：

A、現(xiàn)對于標(biāo)桿地產(chǎn)大多采用保理以及商票進行支付，如果將不同付款條件給總包單位帶來的財務(wù)成本融入各子項綜合單價，會導(dǎo)致綜合單價失真，無法與不同付款條件的項目進行對標(biāo)；

B、為了不同項目不同時期的總包定標(biāo)的價格水平，在列總包清單的時候，注意將保理和商票給總包單位帶來的財務(wù)成本和稅費的增加，在清單中進行單獨列項，不能融入各子項工程的綜合單價中。

 

 

歷史重大索賠案例，新項目總包招標(biāo)

提前預(yù)判規(guī)避風(fēng)險

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說明：梳理歷史項目重大索賠案例，對于新項目的招標(biāo)需要提前預(yù)判，并且規(guī)避相關(guān)風(fēng)險；以下以三個筆者經(jīng)歷過的索賠案例進行闡述：

【案例一】備案合同金額與實際合同金額差異導(dǎo)致總包費用增加的索賠：

案例描述：某項目總包合同金額為1億元，由于政府要求的備案合同要包括指定分包工程（含戶內(nèi)精裝修，因為為精裝修竣備），導(dǎo)致總包備案合同金額增加至2.8億元。

導(dǎo)致總包實際多支出“工傷保險”和“安責(zé)險”約60多萬元，最終甲方以簽證形式進行處理，導(dǎo)致簽證比例超標(biāo)。

經(jīng)驗教訓(xùn)：對于總包的報建費用，因備案合同金額和實際合同金額的差異導(dǎo)致的報建費用的增加，在清單中單獨列項。根據(jù)政府部門的文件列支相應(yīng)的費率，最終根據(jù)實際落地備案合同金額進行核算。

【案例二】“毛坯竣備 ”改“精裝竣備”導(dǎo)致總包提出索賠600萬元：

案例描述：某項目前期總包招標(biāo)時按照“毛坯竣備，精裝交付”執(zhí)行，總包合同工期及協(xié)調(diào)服務(wù)費中未包含批量精裝修版塊。

后期因政府要求，精裝交付的樓盤必須要求為“精裝竣備 ，精裝交付”導(dǎo)致總包工期 延長6個月，總包所有管理人員必須留存現(xiàn)場，相關(guān)協(xié)調(diào)服務(wù)費用大大增加，總包提出600萬元的索賠；

經(jīng)驗教訓(xùn)：對于現(xiàn)在政府限價主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，無法預(yù)知的政策層出不窮，而且很多項目出現(xiàn)了在拿證前幾天都還不知道到底是按照精裝來出售還是毛坯來出售的情況。

此時在總包招標(biāo)的時候，應(yīng)將批量精裝修納入，但是可以將精裝修協(xié)調(diào)服務(wù)費及相關(guān)工期延長的費用進行單列，如果后期一旦改為毛坯，則明確相應(yīng)費用進行扣減；

【案例三】“內(nèi)保溫”改“外保溫”的合約分判案例：

案例描述：某項目原定按照內(nèi)保溫進行招標(biāo)，且保溫工程包含在總包工程中。但是后期執(zhí)行的時候發(fā)現(xiàn)，對于精裝修交付的建筑，內(nèi)保溫?zé)針虿糠譄o法在規(guī)范和美觀中進行協(xié)調(diào)處理，故后期改為外保溫；

但是外保溫并無相關(guān)的合同單價，而且整個保溫工程涉及金額較大，總包不同意甲方拿出來單獨分包，且想從此次變更中賺取一部分額外的利潤。雖然最終價格談妥，但是耗時較長，耽誤了現(xiàn)場的進度。

經(jīng)驗教訓(xùn)：由于保溫工程受毛坯及精裝修的不同，而保溫形式會有所區(qū)別 ，而且每個地區(qū)在節(jié)能辦備案的保溫材料都會有所變動。且保溫工程從總包招標(biāo)到具體實施中間有將近一年以上的時間。

故后期新項目把保溫工程單獨進行發(fā)包，切記計入總包工程的范圍；