商業(yè)配套的建設(shè)類型

根據(jù)樓盤項目特點及整體布局，可建設(shè)以下不同類型的商業(yè)配套：

1.1 住宅底商

即利用住宅樓盤底層或首層作為商業(yè)用房，以基本滿足就近區(qū)域內(nèi)居民對日常生活用品的便利性需求。

1.2 獨立商業(yè)街

位于住宅社區(qū)內(nèi)的以平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)，其沿街兩側(cè)設(shè)有獨立商鋪，以充分滿足居民的日常生活需要。

1.3 社區(qū)商業(yè)中心

設(shè)置在樓盤人流集中地區(qū)，是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點相對集中的商業(yè)地域，包括超市、肉菜市場、便利店、餐飲店、藥店等各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的集合體，與酒店、運動中心等高級配套共同組成樓盤的綜合配套體系。

商業(yè)配套規(guī)劃原則

2.1 便利性原則：商業(yè)從空間上實現(xiàn)就近性，從而形成時間上的便利性，體現(xiàn)滿社區(qū)居民便利性需求的原則；

2.2 和諧性原則：實現(xiàn)住宅與商業(yè)的相對分離，充分體現(xiàn)商業(yè)與居民的親和性及商業(yè)設(shè)施的不擾民，確保商業(yè)內(nèi)外環(huán)境與居住環(huán)境的相互和諧性原則；

2.3 開放性原則：在樓盤內(nèi)實現(xiàn)商業(yè)布局和規(guī)劃的不內(nèi)閉，保證能同時服務(wù)于外部客流和通過性客流，符合政府對區(qū)域總體商業(yè)規(guī)劃的要求；

2.4 適度開發(fā)原則:商業(yè)配套的開發(fā)建設(shè)以服從住宅需要為基本原則,商業(yè)配套的開發(fā)要適量，根據(jù)居住人口情況及樓盤開發(fā)進(jìn)度，分期分階段開發(fā)商業(yè)配套；

2.5 景觀再造原則：以景觀意境為線索，將商業(yè)配套的建筑與空間景觀設(shè)計融入整個樓盤，創(chuàng)造新的景觀，營造一個多功能的、舒適的、令人愉悅的具有文化氣息的購物、休閑的環(huán)境。

商業(yè)配套總體規(guī)劃建設(shè)要點

3.1 中型樓盤：

3.1.2樓盤總?cè)丝谝?guī)模：2000-5000戶；

3.1.3商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：可參照人均商業(yè)面積0.5-0.7平米/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置,或參照總建筑面積的5%-7%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置；

3.1.4可設(shè)定的商業(yè)層次：住宅底商+商業(yè)街；

3.1.5商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內(nèi)；社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點15個以上；

3.1.6商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，可經(jīng)營便捷性餐飲或少量中西餐，可根據(jù)實際情況選擇建設(shè)商業(yè)街的類型。

3.2 大型樓盤：

3.2.1樓盤總?cè)丝谝?guī)模：5000-15000戶；

3.2.2商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：可參照人均商業(yè)面積0.7-0.9平米/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置,或參照總建筑面積的7%-8%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置；

3.2.3可設(shè)定的商業(yè)層次：住宅底商+商業(yè)街+社區(qū)商業(yè)中心, 商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心的總建筑面積與住宅底商的搭配比例以80％：20％為宜；

3.3.4商業(yè)交通時間：社區(qū)商業(yè)中心與住宅的距離不少于100米，步行15分鐘以內(nèi)，輻射半徑約1000米；

3.3.5商業(yè)功能滿足：可建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并結(jié)合休閑娛樂類商業(yè)的補充，餐飲可全業(yè)態(tài)引進(jìn)，應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)置要點

4.1 各種商業(yè)業(yè)態(tài)建筑面積規(guī)劃比例宜按照購物（超市或便利店、生活用品專賣店等）40％、餐飲（日常性餐飲）30％和其他便利服務(wù)（洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務(wù)等）30％的比例進(jìn)行設(shè)置；

4.2 中型樓盤應(yīng)配置超市或便利店、生活用品專賣店、日常性餐飲以及洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務(wù)等基本服務(wù)，肉菜市場或便民菜店依據(jù)樓盤具體情況需要決定是否設(shè)置；

4.3 大型樓盤除設(shè)置以上商業(yè)業(yè)態(tài)外，還需要設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂設(shè)施，并可設(shè)立銀行、電信、郵政、醫(yī)療設(shè)施、酒吧、康體健身設(shè)施、電影院、汽車服務(wù)店等服務(wù)設(shè)施；

4.4 青少年活動、老年活動中心、自行車庫，可根據(jù)樓盤開發(fā)具體情況進(jìn)行配置；

4.5 建筑規(guī)劃報建功能原則上為“商鋪”或“商業(yè)”，不具體明確業(yè)態(tài)，以保證業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。

建筑布局設(shè)計要點

5.1 總建筑面積超過50萬平方米的樓盤（如金碧天下）應(yīng)在首期小區(qū)主要入口處集中建設(shè)組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)中心，并以集中獨立商業(yè)形式設(shè)置，同時在二期、三期組團(tuán)位置或重要出入口按人口規(guī)模和地塊條件配置住宅底商或單側(cè)式商業(yè)街及小型商業(yè)中心；

5.2 總建筑面積在20-50萬平方米的樓盤（如恒大山水城）可結(jié)合項目情況，在首期組團(tuán)中心位置集中配置住宅底商或單側(cè)式商業(yè)街；

5.3 商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)布置在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞、便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置,如設(shè)置住宅底商，也必須臨街或臨路；

5.4 商業(yè)街可根據(jù)條件合理布置，但規(guī)模不宜過大，長度應(yīng)控制在 100-150米之間，最長不要超過200米；

5.5 兩側(cè)式商業(yè)街寬度應(yīng)控制在8－10米，最寬不超過12米為宜，單側(cè)式商業(yè)街寬度應(yīng)控制在5米左右；

5.6 單側(cè)式商業(yè)街的高度以不超過5.5米為宜，層數(shù)以單層為宜；雙側(cè)式商業(yè)街高度以不超過10米為宜，層數(shù)不超過兩層為宜；

5.7 商業(yè)街宜按照東西方向排列，以入口為中軸對稱布局，建筑立面宜采用塔樓、騎樓的元素，使空間產(chǎn)生新的劃分；

5.8 社區(qū)商業(yè)中心宜與酒店、運動中心等大型配套形成組團(tuán)，以酒店為中軸進(jìn)行分散布局，同時社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)與樓盤屋村巴士停靠點進(jìn)行整體規(guī)劃，這樣節(jié)省停車位空間，又方便居民購買，更能提升商鋪的價值。

 建筑結(jié)構(gòu)、水電、暖通設(shè)計要點

6.1 商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心

6.1.1要求層高不少于4.5米，柱距在8米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層；

6.1.2根據(jù)滿足超市、餐飲等特殊經(jīng)營業(yè)態(tài)對房屋承重荷載的要求；

6.1.3設(shè)置專用貨流通道及專用停車場(原則上只設(shè)地上停車場)，商業(yè)街停車數(shù)量不低于1輛/100㎡，社區(qū)商業(yè)中心停車數(shù)量不低于1.5輛/100㎡；

6.1.4預(yù)留水、電、燃?xì)狻⑴盼鄣雀黜椩O(shè)施的接駁(建議社區(qū)商業(yè)中心以150-200w／㎡ 標(biāo)準(zhǔn)計算單位建筑用電量,商業(yè)街以120-150 w／㎡標(biāo)準(zhǔn)計算單位建筑用電量)，餐飲規(guī)劃區(qū)域的給排水量需達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)且要預(yù)留煙道，電話線、網(wǎng)絡(luò)接入商鋪內(nèi)，根據(jù)未來用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強弱電、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧；

6.1.5單間商鋪建筑面積在30～150平方米為宜，最大不要超過500平方米；

6.1.6商鋪進(jìn)深根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，以7-12米為宜，最大進(jìn)深不要超過18米；

6.1.7商鋪開間以3.5-8米為宜，如果商家后期經(jīng)營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間；

6.1.8商鋪開間與進(jìn)深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3；

6.1.9商鋪內(nèi)部原則上不進(jìn)行室內(nèi)裝修，保持毛坯狀態(tài)，商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心需裝修公共通道、大堂等公共部分；

6.1.10商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心的商鋪原則上不安裝空調(diào)，但需要預(yù)留空調(diào)外掛位置，可統(tǒng)一設(shè)置百葉窗或其他裝置；

6.1.11 3層以下的商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心原則上不安裝手扶電梯，超市、農(nóng)貿(mào)市場設(shè)置在二樓區(qū)域的，需預(yù)留手扶電梯位置；

6.1.12其它照明電源的設(shè)置:主要包括戶外廣告燈箱的電源線路以及防盜電動卷閘門的電源線路、公共照明的電源線路。同時為保證商鋪今后可能采用三相電源，需在配電間及電源保護(hù)預(yù)埋管管徑方面預(yù)留足夠的空間，以保證今后線路的更換。

6.2 住宅底商

6.2.1要求層高不少于3.5米,層數(shù)以1層為宜，應(yīng)合理優(yōu)化剪力墻設(shè)計，以保證商鋪的使用空間（建議采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)）；

6.2.2預(yù)留水、電、燃?xì)�、排污等各項設(shè)施的接駁（建議住宅底商按照單位建筑用電量以100w／㎡ 標(biāo)準(zhǔn)計算），但不設(shè)置餐飲所需的煙道, 電話線、網(wǎng)絡(luò)接入商鋪內(nèi)，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧；

6.2.3商鋪外觀設(shè)計應(yīng)考慮改造外裝的需要，預(yù)留商家招牌、廣告和其它飾物的位置；

6.2.4為降低噪音和視覺干擾，在首層商業(yè)與二層住宅之間可使用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空間與居住空間在室外區(qū)分開；

6.2.5單間商鋪建筑面積在20～50平方米為宜，最大不要超過200平方米；

6.2.6商鋪進(jìn)深根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，以8-10米為宜，最大進(jìn)深不要超過15米；

6.2.7商鋪開間以3-5米為宜，如果商家后期經(jīng)營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間；

6.2.8商鋪開間與進(jìn)深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3；

6.2.9商鋪內(nèi)部原則上不進(jìn)行室內(nèi)裝修，保持毛坯狀態(tài)，商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心需裝修公共通道、大堂等公共部分；

6.2.10住宅底商不安裝空調(diào)，需要預(yù)留空調(diào)外掛位置，可統(tǒng)一設(shè)置百葉窗或其他裝置,空調(diào)外掛位置一般要高于地面2.5米,但不可設(shè)置在住戶陽臺附近,以避免擾民；

6.2.11住宅底商不安裝手扶電梯,不預(yù)留貨梯位置，不設(shè)置專用貨流通道及專用停車場。

交通設(shè)計要點

7.1 運動與通路：設(shè)計中應(yīng)充分考慮居民的行走習(xí)慣和商家的經(jīng)營需求，根據(jù)現(xiàn)有地形的地理高差及出入口條件的布局方式，設(shè)計人行道、車道、貨物通道,商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心可考慮設(shè)置無障礙通道；

7.2 人車分流：人流與車流應(yīng)避免交叉，利用豎向高差的變化將行車道路與人行道劃分成兩個不同的空間，保證行人在購物時的安全；

7.3 停車位：商業(yè)街可沿街布置停車位，社區(qū)商業(yè)中心需集中區(qū)域布置停車位，并利用適宜的綠化進(jìn)行分割，合理地布置人行商業(yè)空間。

 建筑外觀及景觀設(shè)計要點

8.1 商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心以景觀意境為線索，按照所處位置的不同，適當(dāng)設(shè)計不同的景觀區(qū)，同時在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點上進(jìn)行綠化種植以形成景觀序列，種植應(yīng)以常綠樹種和觀賞性植物為主，適當(dāng)控制臺階數(shù)量，所有景觀區(qū)應(yīng)保持既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性；

8.2 建造室外休閑空間，因地制宜設(shè)置廊架、涼亭、花臺、噴泉、雕塑等等休閑功能設(shè)施，設(shè)置廣告燈柱、指示牌、電話亭、欄桿等軟性裝飾；

8.3 商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心的商業(yè)建筑應(yīng)以暖色為主要基調(diào)，建筑外墻裝飾材料以涂料為主，立面以米黃（明亮）為主色調(diào)，門窗飾線，鐵藝欄桿用古銅色，建筑功能入口用騎樓來區(qū)別，外墻刷米黃色漆，屋檐刷米白色漆，屋頂采用橙黃色西瓦，窗戶安裝透明玻璃及古銅色鋁合金框，外立面裝飾柱貼光面金麻黃花岡巖；

8.4 休閑小品、附屬設(shè)施等也應(yīng)采用暖色調(diào)設(shè)計，與商業(yè)建筑主體形成色彩上統(tǒng)一的效果。