一、房產(chǎn)測繪現(xiàn)狀

　　(一)相對統(tǒng)一的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)形成

　　2000年2月22日經(jīng)國家技術(shù)監(jiān)督局批準(zhǔn)，中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB／T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第l單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》和GB／T1786.2-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第2單元：房產(chǎn)圖圖式》正式發(fā)布，并于2000年8月1日起正式實(shí)施。這一測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，對規(guī)范與繁榮房產(chǎn)測繪市場有著極其重要的意義與推動作用。

　　(二)測繪技術(shù)和手段不斷革新

　　測繪儀器設(shè)備的更新，激光測距儀、電子全站儀、GPS等精密測繪儀器的使用，有利于提高外業(yè)測量數(shù)據(jù)的精度。計(jì)算機(jī)技術(shù)對數(shù)字化房產(chǎn)測繪起到了極大的促進(jìn)作用。

　　二、房產(chǎn)測繪中存在的問題

　　(一)房產(chǎn)測繪市場發(fā)展不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位

　　目前，有關(guān)房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善，測繪行政管理部門對房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對測繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對測繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

　　(二)存在地區(qū)差異，做法不統(tǒng)一

　　在不同地區(qū)、不同的測繪機(jī)構(gòu)或者不同的測繪人員，各自的做法都有差別。在房產(chǎn)測繪的運(yùn)作模式、資料格式、數(shù)據(jù)處理、信息化程度等方面也存在地區(qū)差別。

　　(三)房產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范有待完善

　　《房產(chǎn)測量規(guī)范》在具體操作中存在一系列細(xì)節(jié)問題。

　　1.斜面結(jié)構(gòu)房屋數(shù)據(jù)采集施測困難

　　根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，“房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積，層高在2.20米以下的部位不計(jì)算建筑面積。”這項(xiàng)規(guī)定在實(shí)際操作中存在問題，因?yàn)榉课萁ǔ梢院�，房屋各層的結(jié)構(gòu)層層面已被上層構(gòu)造層層面所埋蓋，實(shí)測很困難。另外，結(jié)構(gòu)面是一個(gè)粗糙的不平表面，無法進(jìn)行更為精確的測量。這樣一來，對于斜面結(jié)構(gòu)的樓板厚度就難以采集，層高等于2.20米的部位不易確定，更無法精確量取，建筑面積計(jì)算當(dāng)然就可能有較大偏差。

　　2.特殊部位易產(chǎn)生誤解

　　對于無頂蓋的室外樓梯，根據(jù)規(guī)定，“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算”。這在現(xiàn)實(shí)中存在三種理解：第一種是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半。第二種是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋，無頂蓋只針對室外樓梯頂層而言。因此，無蓋室外樓梯頂層應(yīng)按一半計(jì)算，下部各層應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。第三種是因室外樓梯頂層無蓋，不應(yīng)計(jì)算面積，下部各層以上一層樓梯為頂蓋，應(yīng)按各層水平投影面積的一半計(jì)算。三種理解得到的結(jié)果都不同。

　　3.共用面積分?jǐn)傆?jì)算不盡合理

　　成套房屋建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓�用建筑面積之和。其中，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成；共用建筑面積系各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，遵循“誰使用，誰分?jǐn)?rdquo;的原則。但在具體實(shí)施中，部分房屋結(jié)構(gòu)的使用性質(zhì)往往是無嚴(yán)格定義的，其服務(wù)范圍也難以明確劃分。

　　4.從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

　　房產(chǎn)測量人員應(yīng)為熟諳法律、建筑、測繪技術(shù)等多方面知識的高素質(zhì)專業(yè)測量人才。但目前在很多縣級房產(chǎn)測繪部門，從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測繪工作水平較低。

　　三、改進(jìn)方法

　　(一)規(guī)范并形成競爭有序的房產(chǎn)測繪市場

　　首先，引入測繪市場準(zhǔn)入制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，防止和制止亂掛靠、亂收費(fèi)現(xiàn)象，規(guī)范市場行為；加強(qiáng)測繪機(jī)構(gòu)和資質(zhì)管理，控制市場準(zhǔn)入，推進(jìn)房產(chǎn)測繪市場的市場化、專業(yè)化、法制化。

　　其次，加強(qiáng)行業(yè)自律，加快建立房產(chǎn)測繪誠信體系。嚴(yán)格按照市場機(jī)制運(yùn)作，防止惡性競爭，杜絕暗箱操作等行為；房產(chǎn)測繪單位應(yīng)對其測繪成果承擔(dān)法律責(zé)任，對不執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴(yán)肅查處，追究相關(guān)責(zé)任。

　　(二)建立房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)平臺，統(tǒng)一管理，加強(qiáng)交流與合作

　　測繪部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)通力合作，制定規(guī)范的房產(chǎn)測繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，建立房產(chǎn)測繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺，形成統(tǒng)一的運(yùn)作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)收派件、勘測、繪圖、檢核、收費(fèi)、發(fā)證、歸檔全過程的自動化處理。此外，通過測繪行業(yè)協(xié)會和測繪專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)地區(qū)間交流與合作，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪工作平衡發(fā)展。

　　(三)結(jié)合新工藝、新技術(shù)完善房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　房產(chǎn)測繪應(yīng)結(jié)合新的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑施工新工藝、測繪新技術(shù)的要求，逐步完善房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使其更具可操作性，以解決房產(chǎn)測繪中實(shí)際可能出現(xiàn)的新問題。

　　如坡屋頂房屋，由于難以精確測量其層高而影響到建筑面積計(jì)算結(jié)果，若采用凈高為標(biāo)準(zhǔn)，問題即迎刃而解。另外，若以中國成年男性的平均身高1.70米作為參考，單純從居住和使用的角度上看，房間凈空高度確定在1.75米以上是可行的，因此，具有良好通風(fēng)采光功能的斜面結(jié)構(gòu)居室或儲藏室，其凈高在1.75～2.10米的部位可按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凈高大于2.10米的可按其水平投影全部計(jì)算建筑面積。這種做法無論從技術(shù)上還是經(jīng)濟(jì)上說都應(yīng)該是合理的，更具人性化、直觀化，易于操作，也體現(xiàn)了坡屋頂房屋的利用價(jià)值。

　　(四)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測繪上崗人員的專業(yè)素質(zhì)

　　做好房產(chǎn)測量各項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高上崗人員專業(yè)素質(zhì)；加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，提高房產(chǎn)測繪的科技含量。建議做好兩個(gè)“建立”，即建立房產(chǎn)測繪人員上崗考核制度及定期培訓(xùn)制度，盡快實(shí)施“注冊測量師”制度；建立測繪人才專家?guī)�，利用行業(yè)專家力量，探索房產(chǎn)測量中的“高精尖技術(shù)”，為測繪企業(yè)和測繪行業(yè)技術(shù)革新、推廣提供人才和技術(shù)保障。

　　四、測繪檔案管理問題及對策

　　第一，甲乙級等測繪資質(zhì)較高和目前市場還沒有放開的測繪單位，一般都有固定的存放檔案場所、有比較嚴(yán)格的檔案管理制度和專業(yè)的檔案管理人員，因此，其檔案管理水平也比較高。

　　第二，測繪資質(zhì)較低的單位和一些測繪分支機(jī)構(gòu)雖然也有固定的經(jīng)營場所、有一定的檔案管理制度和兼職的檔案管理人員，但在具體的管理過程中，往往忽視了檔案管理的重要性，具體表現(xiàn)在：收集的資料不完整；收集的資料不及時(shí)入庫；檔案庫房達(dá)不到相關(guān)要求；檔案查詢的手續(xù)不齊全；個(gè)別單位甚至有資料遺失現(xiàn)象。

　　檔案管理問題的解決對策：各測繪單位要高度重視測繪檔案的管理，一要建立健全房產(chǎn)測繪檔案管理制度，要按照檔案管理規(guī)定及時(shí)收集、整理房產(chǎn)測繪的各種資料，以保證檔案的準(zhǔn)確、完整、齊全；二要建立考核制度，對檔案管理人員要定期進(jìn)行考核；三要建立責(zé)任追究制度，對檔案管理中出現(xiàn)的事故和考核中發(fā)現(xiàn)的問題要追究當(dāng)事人甚至領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

　　房產(chǎn)檔案管理的發(fā)展方向：目前各測繪單位還基本停留在初始的紙質(zhì)檔案階段，由于紙質(zhì)檔案容易損毀，因此，有條件的單位可以通過掃描、拍照等謀體介質(zhì)將紙質(zhì)檔案數(shù)字化，通過建立虛擬檔案室最大化地減少紙質(zhì)檔案的利用。