摘要：本文結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)狀和房產(chǎn)測(cè)繪工作的重要性，主要針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制措施，進(jìn)行了詳細(xì)分析，以供參考。 

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制措施 

　　中圖分類號(hào)：P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 

　　一、我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)狀 

　　我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪都是由房地產(chǎn)管理部門來進(jìn)行的，房地產(chǎn)主管部門下屬都有專業(yè)從事測(cè)繪的測(cè)繪隊(duì)，專業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪工作，從而使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)化的管理。由于我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪工作起步較晚，在發(fā)展中還面臨較多的問題，特別是在當(dāng)前城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快的情況下，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的要求更高，但由于在測(cè)繪操作規(guī)范和制度上都存在著嚴(yán)重的不足之處，所以當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工作的發(fā)展受到了較大的制約。 

　　二、房產(chǎn)測(cè)繪的重要性 

　　首先，房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益。房產(chǎn)測(cè)繪的全過程，面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛，審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)，這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料，房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到房產(chǎn)的價(jià)格，關(guān)乎業(yè)主的切身利益，也是房產(chǎn)證的重要組成部分，是保障業(yè)主利益的法律依據(jù)。 

　　其次，房產(chǎn)測(cè)繪有利于保證房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。建筑面積是房產(chǎn)測(cè)繪中最基本的要素，也是我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量中要測(cè)定的基本要素之一，建筑面積是我國(guó)城市規(guī)劃、產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記與交易、征收稅費(fèi)、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計(jì)等等中的計(jì)量單位，由于房屋面積的種類繁多，對(duì)于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測(cè)，特別在當(dāng)前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，有些中介總是偷換感念，誤導(dǎo)消費(fèi)者，因此，通過加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)面積的測(cè)繪，可以減少商品房交易的糾紛，既維護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，也保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。 

　　三、房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制措施 

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)對(duì)前期收件資料及圖紙審查質(zhì)量的控制 

　　首先，為了確保房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積預(yù)測(cè)算時(shí)，要求委托方所提交的建筑施工圖紙必須由規(guī)劃部門審核通過，對(duì)于有設(shè)計(jì)變更的地方，還要有變更設(shè)計(jì)聯(lián)系單或變更設(shè)計(jì)圖紙。 

　　其次，委托方提交的圖紙應(yīng)當(dāng)是包括建筑平面圖、立面圖、陽臺(tái)及飄窗大樣圖、樓梯詳圖在內(nèi)的一整套完整、詳細(xì)的圖紙，以方便數(shù)據(jù)的查閱，如：當(dāng)平面圖上標(biāo)注的陽臺(tái)外圍護(hù)寬度不詳細(xì)時(shí)，可通過陽臺(tái)大樣圖來進(jìn)行查閱；當(dāng)從平面圖上無法對(duì)坡屋頂房屋的2.20米范圍線進(jìn)行識(shí)別時(shí)，可通過查閱剖面圖上的圖解三角形進(jìn)行確定。 

　　再次，委托方提交的收件資料必須要有以下資料：首先，項(xiàng)目工程的規(guī)劃許可證和建筑總平面圖；其次，由地名辦簽發(fā)的相應(yīng)門牌號(hào)；最后，設(shè)計(jì)部門出具的房屋配套設(shè)施及其功能說明，如發(fā)電機(jī)房、變電房、配電房、泵房等的使用說明及其相關(guān)資料。 

　�。ǘ�）加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制 

　　1、房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制 

　　進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪，對(duì)我們房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來說增加了經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)又承擔(dān)更大的責(zé)任，針對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)一旦工作疏忽發(fā)生了錯(cuò)誤，造成的損失將是巨大的。因此我們?cè)诜课菝娣e的測(cè)繪環(huán)節(jié)中，應(yīng)把質(zhì)量控制放在首位，具體要做到四個(gè)：房屋計(jì)算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確，長(zhǎng)數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確：房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確：房屋面積計(jì)算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確。 

　　2、房產(chǎn)要素的調(diào)查與確定必須準(zhǔn)確 

　　首先，在預(yù)測(cè)時(shí)必須以收件資料中的建筑施工平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等作為參照依據(jù)，對(duì)房屋的坐落、用途、幢號(hào)、結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)、房號(hào)等要素進(jìn)行對(duì)照確定。 

　　其次，在實(shí)測(cè)時(shí)要把預(yù)測(cè)得到的房產(chǎn)要素資料跟房屋竣工圖進(jìn)行實(shí)地的核對(duì)。（1）房產(chǎn)要素必須與設(shè)計(jì)圖紙保持一致，達(dá)不到一致的，必須要求委托方提供相關(guān)的設(shè)計(jì)變更圖紙、聯(lián)系單或文字等進(jìn)行說明；（2）房產(chǎn)要素必須符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，不符合規(guī)定的，必須要求開發(fā)商整改，直至符合規(guī)定；（3）房產(chǎn)要素必須符合房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放要求，達(dá)不到的，必須要求開發(fā)商整改，直到符合要求。 

　　2、房屋計(jì)算面積部位性質(zhì)的認(rèn)定必須準(zhǔn)確 

　　房屋計(jì)算面積部位性質(zhì)的認(rèn)定是房產(chǎn)面積測(cè)繪中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪前，必須先對(duì)計(jì)算全面積部位、計(jì)算一半面積部位和不計(jì)算面積部位進(jìn)行確定，如果認(rèn)定不準(zhǔn)確，得出的總建筑面積也將是錯(cuò)誤的，還會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的的分?jǐn)偯娣e計(jì)算錯(cuò)誤。 

　　房屋計(jì)算面積部位的性質(zhì)必須嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及其所在地的《房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定來進(jìn)行認(rèn)定。如果建筑圖上的文字注記在《房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》上找不到相關(guān)的詳細(xì)規(guī)定時(shí)，一方面可根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)圖來對(duì)計(jì)算面積部位的性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定；另一方面也可以要求委托方對(duì)此提供明確的說明，或要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)使用功能的說明，然后再根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》中的類似條款的規(guī)定，來對(duì)房屋計(jì)算面積部位的性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定。 

　　3、房屋套型、邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的測(cè)算必須準(zhǔn)確 

　　首先，預(yù)測(cè)時(shí)房屋套型、邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的測(cè)算必須準(zhǔn)確。房屋預(yù)測(cè)時(shí)套型、邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，有的能夠直接從設(shè)計(jì)圖上獲取，有的必須經(jīng)過換算才能取得，如套內(nèi)面積的墻體中心尺寸、建筑面積的墻外邊沿尺寸和附屬建筑的外圍尺寸，就無法在設(shè)計(jì)圖上直接獲取，而必須根據(jù)設(shè)計(jì)圖上的柱軸心尺寸、結(jié)構(gòu)外墻尺寸、內(nèi)空尺寸等進(jìn)行換算獲得。在進(jìn)行邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的換算時(shí)，必須根據(jù)房屋竣工后的實(shí)際情況來進(jìn)行。 

　　其次，實(shí)測(cè)時(shí)房屋套型、邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的測(cè)算必須準(zhǔn)確。實(shí)測(cè)前，要先調(diào)出預(yù)測(cè)資料，并將施工圖與竣工圖進(jìn)行比較，如有不同的，可記錄下來做為實(shí)測(cè)時(shí)的重點(diǎn)。進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，要遵循“從整體到局部，整體與局部相結(jié)合”的原則，先從整體上把測(cè)量面積分為兩部分，一部分是相同面積的標(biāo)準(zhǔn)樓層，另一部分是面積不相同的非標(biāo)準(zhǔn)樓層。在測(cè)量套內(nèi)面積時(shí)，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)樓層，不用對(duì)所有樓層的內(nèi)部尺寸作詳細(xì)的測(cè)量，對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)樓層，則需對(duì)其內(nèi)部尺寸一一進(jìn)行測(cè)量。 　　4、房屋面積的計(jì)算、分?jǐn)偙仨氄�確、合理 

　　首先，必須先準(zhǔn)確計(jì)算出房屋各樓層的面積及總面積后，再對(duì)公用部分的面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。公用面積的分?jǐn)偙仨殗?yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)規(guī)定來計(jì)算。 

　　其次，公用面積的分?jǐn)傆?jì)算完成后，應(yīng)當(dāng)對(duì)分?jǐn)偳昂蟮目偯娣e、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e進(jìn)行核對(duì)，以保證分?jǐn)偯娣e的正確合理。 

　�。ㄈ�）加強(qiáng)對(duì)測(cè)量精度的控制 

　　按照《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》中的規(guī)定，末級(jí)控制點(diǎn)最大的點(diǎn)位誤差必須控制在50mm以內(nèi)；獨(dú)立相鄰點(diǎn)間的點(diǎn)位誤差必須控制在±50mm范圍內(nèi)，而非獨(dú)立相鄰點(diǎn)間的點(diǎn)位誤差則應(yīng)當(dāng)控制在±25mm范圍內(nèi)。同時(shí)，要建立起一個(gè)具有較高密度、精度、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，以加強(qiáng)對(duì)房屋面積測(cè)量精度的控制。 

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作人員的培訓(xùn) 

　　房產(chǎn)測(cè)繪工作人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算與資料整理人員、檢驗(yàn)人員等，為了提高房產(chǎn)面積的測(cè)繪質(zhì)量，就必須加強(qiáng)對(duì)這些人員的培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要是各種測(cè)繪工器具的使用與相關(guān)的管理法規(guī)，如《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《測(cè)繪質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《測(cè)繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定》、《房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理規(guī)定》等。通過這些培訓(xùn)，提高測(cè)繪工作人員的職業(yè)技能與職業(yè)素質(zhì)，從而提高房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量。 

　�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)對(duì)外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量的控制 

　　外業(yè)測(cè)繪的質(zhì)量是提高房屋面積測(cè)繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。加強(qiáng)對(duì)外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量的控制，必須從以下幾方面做起：首先，調(diào)查表上的有關(guān)內(nèi)容必須與房產(chǎn)圖保持一致，如房屋權(quán)界線、用地范圍及其相關(guān)說明符號(hào)等；其次，房產(chǎn)測(cè)量要素必須完整、準(zhǔn)確；最后，房產(chǎn)面積測(cè)繪的原始記錄及其成果必須保證內(nèi)容的完整和規(guī)范。 

　�。�六）加強(qiáng)對(duì)內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的控制 

　　對(duì)于內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的處理必須進(jìn)行嚴(yán)格的控制： 

　　1、房產(chǎn)圖尺寸必須完整，技術(shù)要求、說明等要清晰； 

　　2、房產(chǎn)要素必須完整、正確且符合要求； 

　　3、房產(chǎn)面積的計(jì)算方法必須規(guī)范； 

　　4、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告必須格式規(guī)范、內(nèi)容完整； 

　　5、房產(chǎn)測(cè)繪成果必須進(jìn)行規(guī)范化的歸檔管理。 

　�。ㄆ撸┘訌�(qiáng)對(duì)房屋面積測(cè)繪質(zhì)量的檢查與驗(yàn)收 

　　房屋面積測(cè)繪的檢查與驗(yàn)收是對(duì)房屋面積測(cè)繪質(zhì)量的最后保障，必須在實(shí)行自查、互檢的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行“二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”制度。二級(jí)檢查指的是由單位測(cè)繪組的成員對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行過程檢查，在核對(duì)無誤后，再由專職的質(zhì)量檢查小組和檢查人員進(jìn)行最終檢查；一級(jí)驗(yàn)收是指在二級(jí)檢查合格后，由委托單位實(shí)施對(duì)測(cè)繪工作的最終驗(yàn)收。 

　　結(jié)束語： 

　　總之，房產(chǎn)測(cè)繪工作是一項(xiàng)嚴(yán)禁的工作，需要專業(yè)的技術(shù)人員，使用先進(jìn)的儀器設(shè)備，按照規(guī)定的流程對(duì)房屋進(jìn)行勘察測(cè)量，從而得出相關(guān)的信息，為房產(chǎn)管理部門提供科學(xué)的依據(jù)。房面積測(cè)繪質(zhì)量控制直接關(guān)系到房屋所有權(quán)人的合法利益，并且關(guān)系到房產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)范性，所以要保證房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量，提高房產(chǎn)測(cè)繪工作的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。 

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